REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego

Lubasz i Wspólnicy
Kancelaria Radców Prawnych
Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego
Roszczenia właściciela w stosunku do osoby korzystającej bezumownie z lokalu mieszkalnego
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Z dniem zakończenia stosunku najmu lokator zobowiązany jest do opróżnienia i wydania lokalu wynajmującemu. Problem powstaje, gdy najemca lokalu mieszkalnego spóźnia się ze spełnieniem swojego obowiązku i zamieszkuje w lokalu mimo braku obowiązującej umowy. W najgorszym przypadku – nie tylko nie wydaje lokalu w terminie, ale również nie płaci za korzystanie z niego w okresie po rozwiązaniu umowy.

Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu

REKLAMA

W takiej sytuacji wynajmujący może wystąpić z powództwem o odszkodowanie. Uprawnienie do żądania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu wynika bowiem z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksy cywilnego (tj. Dz.U.2016.1610 z późn. zm), zgodnie z którym osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

Wysokość odszkodowania należnego właścicielowi jest uzależniona od tego, czy osoba zobowiązana do jego uiszczania jest uprawniona do otrzymania lokalu zamiennego lub socjalnego i oczekuje na dostarczenie jej odpowiedniego lokalu przez gminę, czy też nie.

Wysokość odszkodowania, gdy nie przysługuje lokal socjalny lub zamienny

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku, gdy osobie zajmującej lokal bez podstawy prawnej nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego lub zamiennego – na podstawie art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów - właściciel ma prawo żądać odszkodowania odpowiadającego należnościom za najem danego lokalu na zasadach rynkowych. Jeżeli ustalone w ten sposób odszkodowanie nie pokrywa w całości strat właściciela, jest on uprawniony do żądania odszkodowania uzupełniającego.

Do udowodnienia wysokości odszkodowania w toku postępowania sądowego o jego zapłatę niezbędne jest przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, który określi w jakiej wysokości czynsz i opłaty mógłby uzyskać na danym rynku nieruchomości właściciel lokalu. Wysokość odszkodowania nie jest bowiem uzależniona od wysokości czynszu i opłat jakie dotychczas uiszczał lokator, właściciel może żądać wyższych kwot.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Wysokość odszkodowania od osób uprawnionych do uzyskania lokalu socjalnego lub zamiennego

W innej sytuacji jest właściciel lokalu, gdy sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał osobie zajmującej jego lokal bez podstawy prawnej, prawo do otrzymania lokalu socjalnego lub zamiennego i wstrzymał opróżnienie lokalu do czasu dostarczenia jej takiego lokalu przez gminę. Takie osoby opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Natomiast właścicielowi przysługuje dodatkowe roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego, za niedostarczenie lokalu osobie uprawnionej.

Roszczenie przeciwko gminie

Należy przyjąć, że odpowiedzialność gminy powstaje z momentem powzięcia informacji o prawomocnym wyroku eksmisyjnym, w którym pozwany lokator uzyskał uprawnienie do lokalu socjalnego lub zamiennego. Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu przeciwko gminie obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości. Ustawodawca rekompensuje w ten sposób ograniczenie wysokości odszkodowania jakie można uzyskać od osób zajmujących lokal.

Warto zaznaczyć, że w  przypadku, jeżeli lokator oczekujący na lokal socjalny nie uiszcza odszkodowania, w wysokości przewidzianej przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, to gmina w ramach swojej odpowiedzialności pokrywa również odszkodowanie niezapłacone przez lokatora. Z uwagi na fakt, iż zobowiązania gminy i byłych lokatorów nie mają charakteru subsydiarnego, właściciel lokalu nie musi występować z powództwem najpierw w stosunku do osób zajmujących lokal, może od razu skierować roszczenie do gminy.

Dodatkowo w uchwale z dnia 16 maja 2012 r. (sygn. akt III CZP 12/12) Sąd Najwyższy przesądził, że odszkodowanie przysługujące właścicielowi lokalu od gminy może obejmować również opłaty związane z korzystaniem z lokalu, np. należności za wodę, energię elektryczną i ogrzewanie mieszkania. Sąd Najwyższy zaznaczył jednak, że istnienie szkody w tym zakresie wymaga indywidualnej oceny i udowodnienia, że na określonym rynku najmu lokali właściciel, oprócz rynkowej stawki czynszu, może uzyskać dodatkowo od wyjmującego także należności pokrywające w całości lub w części wysokość opłat związanych z korzystaniem z lokalu.

Odszkodowanie za okres przejściowy

Wskazać należy także, że z uchwały Sądu Najwyższego podjętej w dniu 6 grudnia 2012 r. (sygn. akt III CZP 72/12) wynika, że osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa w art. 18 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego opłacają odszkodowanie według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 ustawy, a więc de facto w wysokości rynkowej wartości czynszu za dany lokal.

Przedawnienie roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu

Z punktu widzenia skuteczności dochodzenia omawianego roszczenia kluczowym zagadnieniem jest okres jego przedawnienia. Zgodnie z linią orzeczniczą odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu jest roszczeniem okresowym i przedawnia się stopniowo wraz z upływem 3 letniego terminu.


Kara umowna zamiast odszkodowania

Chcąc uchronić się przed częścią problemów związanych z niewydaniem lokalu w terminie, można w umowie najmu lokalu mieszkalnego zastrzec karę umowną na taką okoliczność. Wartość kary umownej można określić kwotowo za każdy dzień, tydzień czy też miesiąc bezumownego korzystania z lokalu lub procentowo w odniesieniu do wartości miesięcznego czynszu.

Zastrzeżenie kary umownej polepsza sytuację właściciela lokalu o tyle, że łatwiej wykazać przesłanki kary umownej, aniżeli przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej, szczególnie w zakresie wysokości szkody. Kara umowna stanowi rodzaj zryczałtowanego odszkodowania i przysługuje w określonej umową kwocie niezależnie od zawinienia lokatora i wysokości rzeczywiście poniesionej szkody przez właściciela.

Podsumowanie

Poruszone powyżej problemy stanowią wycinek zagadnień związanych z problematyką bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego. W szczególności poza zakresem niniejszego artykułu pozostaje zagadnienie wypowiedzenia umowy, postępowania eksmisyjnego, czy skierowania roszczeń odszkodowawczych przeciwko osobom, które nigdy nie miały tytułu prawnego do lokalu i od momentu wejścia w posiadanie lokalu korzystają z niego w sposób bezumowny.

Jednocześnie należy podkreślić, że decyzja o skierowaniu roszczeń odszkodowawczych przeciwko osobom zajmującym lokal bez tytułu prawnego lub przeciwko gminie, powinna zostać poprzedzona szczegółową analizą konkretnego stanu faktycznego.

Autopromocja

REKLAMA

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Danka
    2021-07-29 15:56:50
    A czy gmina może dwa razy naliczyć opłatę za czynsz + woda i ścieki. Najemcą była matka, czynsz opłacony za m-c marzec 21r. Dnia 20 marca najemca umiera, w lokalu pozostaje córka, zamieszkująca stale z matką. Po spisaniu nowej umowy gmina nalicza za 11 dni dodatkowo za bezumowne zajmowanie lokalu (czynsz oplacony za m-c marzec). Czy to jest zgodne z prawem?
    0
QR Code
Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Od 1 kwietnia dwie listy polskich leków ze zniżką. G1 (-10%) i G2 (-15%) [Wykaz producentów i leków]

Dwie listy polskich leków ze zniżką. G1 (-10%) i G2 (-15) [Wykaz producentów i leków]

Min. Dziemianowicz-Bąk za skróceniem tygodnia pracy jeszcze w tej kadencji Sejmu. MRPiPS ma wyniki pierwszych analiz

Minister rodziny, pracy i polityki społecznej liczy, że jeszcze w tej kadencji mogłoby dojść do skrócenia tygodnia pracy. Szefowa MRPiPS poinformowała w RMF24, że zleciła Centralnemu Instytutowi Ochrony Pracy analizę efektywności pracy w relacji do liczby godzin przepracowanych w tygodniu.

Protesty rolników 20 marca 2024 r. Wrocławski magistrat zakazał ich organizacji na terenie administracyjnym Wrocławia

Jak poinformowano, wrocławski magistrat wydał zakaz organizacji protestów rolniczych na terenie administracyjnym Wrocławia. Chodzi o blokady planowane od środy 20 marca. Prezydent Wrocławia ocenił, że zagrażają one bezpieczeństwu mieszkańców i utrudniają ruch drogowy.

Protesty rolników 20 marca. Utrudnienia w ruchu w całym kraju. 400 blokad. Które drogi będą nieprzejezdne? [MAPA]

Na środę zapowiedziano Ogólnopolski Strajk Generalny Rolników. Na drogach w całej Polsce spodziewane są utrudnienia w ruchu. Na mapie rolniczych blokad znalazło się ponad 400 punktów. W stolicy rolnicy zablokują m.in. trasę S2.

REKLAMA

Będzie więcej czasu na zakup i montaż silosów finansowanych z KPO

Opublikowano rozporządzenie w sprawie szczegółowego przeznaczenia, warunków i trybu udzielania wsparcia w zakresie infrastruktury magazynowania służącej zwiększeniu odporności gospodarstw rolnych na kryzysy.

Rząd: projekt ws. programów dofinansowujących pracowników pomocy społecznej [To nie są podwyżki]

We wtorek rząd premiera Donalda Tuska zajmie się projektem ws. programów dofinansowujących pracowników pomocy społeczne

"Portfel seniora, portfelem pełnym". Polityka senioralna jest priorytetem rządu – zapewnił wiceminister rodziny, pracy i polityki społecznej

Druga waloryzacja, podwyższenie zasiłku pogrzebowego i świadczenia honorowego – takie plany mają rządzący wobec seniorów.

Z 36.000 zł do 57.000 zł wzrośnie dofinansowanie do utworzenia jednego miejsca w żłobku. Jeszcze w marcu wznowienie naboru do programu „Maluch plus”

Jak poinformowała w poniedziałek w Olsztynie wiceminister rodziny, pracy i polityki społecznej Aleksandra Gajewska, jeszcze w marcu zostanie wznowiony nabór wniosków do programu „Maluch plus”. W województwie warmińsko-mazurskim jest obecnie 65 gmin, w których nie ma żadnej formy, przewidzianej przez ustawę, opieki nad dziećmi do 3. roku życia.

REKLAMA

Badania okresowe. Kto za nie zapłaci, gdy pracownik wykonał je w innej placówce niż ta, do której został skierowany?

Koszty badań profilaktycznych wykonywanych przez pracownika ponosi pracodawca. Ale czy ma wpływ na to, ile za nie zapłaci, czy musi zwrócić każdą kwotę?

Od kwietnia wraca 5 proc. VAT na żywność. Co podrożeje? [tabela]

Od 1 kwietnia 2024 roku żywność znów będzie objęta 5% VAT. Za jakie produkty żywnościowe zapłacimy teraz więcej? Oto tabela z tymi produktami żywnościowymi.

REKLAMA