INFOR - prawo, dzienniki ustaw, podatki, VAT, PIT

Eksmisja polega na przymusowym usunięciu lokatora z zajmowanego mieszkania. Prowadzona jest wyłącznie na podstawie wyroku sądu, który zostaje wydany po przeprowadzeniu sprawy z powództwa właściciela lokalu. Zanim jednak właściciel wniesie pozew do sądu, powinien pozwanemu wypowiedzieć stosunek najmu lub inny stosunek prawny, na podstawie którego zajmował on lokal. Wypowiedzenie powinno nastąpić wyłącznie z przyczyn wymienionych w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Przed sądem

Gdyby jednak lokator, który otrzymał wypowiedzenie, po upływie okresu wypowiedzenia nadal zajmował mieszkanie i nie chciał go dobrowolnie opuścić, właściciel ma prawo wnieść pozew o jego eksmisję. Do eksmisji może dojść również z powództwa innego lokatora lub właściciela mieszkania w budynku, w którym mieszka osoba eksmitowana. Lokator bądź właściciel innego mieszkania mogą wnieść pozew o eksmisję do sądu wówczas, gdy pozwany w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu i czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali.

O eksmisji sąd orzeka też z powództwa współlokatora przeciw małżonkowi, rozwiedzionemu małżonkowi, a także innemu współlokatorowi. Może mieć to miejsce wówczas, gdyby pozwany swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwiał wspólne zamieszkiwanie w lokalu.

Pozew o eksmisję należy wnieść do wydziału cywilnego w sądzie rejonowym właściwym miejscowo dla miejsca zamieszkania pozwanego, czyli lokatora, który ma zostać eksmitowany. W uzasadnieniu pozwu należy przede wszystkim określić przyczynę eksmisji. Powód powinien też określić, czy domaga się tzw. eksmisji na bruk czy do lokalu socjalnego.

Po przeprowadzonej rozprawie sąd wydaje wyrok, w którym może orzec eksmisję, czyli opróżnienie lokalu. Musi przy tym orzec o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, albo o jego braku, w stosunku do osób, których nakaz dotyczy. Lokal socjalny musi zapewnić gmina właściwa miejscowo dla lokalu, który na podstawie wyroku sądu będzie opróżniony.

Przyczyny eksmisji

Jedną z przyczyn eksmisji jest zajmowanie mieszkania bez posiadania do tego uprawnień, czyli wówczas gdy został wypowiedziany stosunek najmu. Wypowiedzieć go można wyłącznie na piśmie. Na przykład nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje swoje obowiązki lub dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi, lub też zwleka z zapłatą czynszu albo innych opłat za co najmniej trzy okresy płatności. Zanim jednak w takim przypadku nastąpi wypowiedzenie, właściciel powinien uprzedzić o swoim zamiarze lokatora i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny okres do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Wypowiedzenie stosunku prawnego grozi też lokatorowi, który bez pisemnej zgody właściciela wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część, a także osobie, która używa lokalu wymagającego opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Natomiast z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia można wypowiedzieć stosunek prawny najemcy, który nie mieszka w nim przez okres co najmniej 12 miesięcy. Gdyby zaś najemcy przysługiwał tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości i może go używa, a także gdy mieszkanie to spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, to wówczas właściciel ma prawo wypowiedzieć mu stosunek prawny z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie musi mu wówczas załatwiać innego lokalu do przekwaterowania, ponieważ najemca może przeprowadzić się do swojego drugiego mieszkania.

Gdyby właściciel chciał zamieszkać w lokalu zajmowanym aktualnie przez lokatora, to wówczas ma prawo wypowiedzieć mu stosunek prawny. Może to zrobić wówczas, gdy lokatorowi przysługuje tytuł prawny do lokalu, w którym zamieszka w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, albo wówczas gdyby sam dostarczył mu taki lokal. Natomiast nie później niż na trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi wówczas, gdy sam zamierza zamieszkać w tym lokalu.

W tych wszystkich opisanych obok przypadkach po upływie terminu wypowiedzenia najemca powinien wyprowadzić się, a gdy tego nie zrobi, to wówczas właściciel może skutecznie wystąpić z roszczeniem do sądu.

Dla kogo lokal socjalny

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o tym, czy eksmitowany ma prawo do lokalu socjalnego. Bada z urzędu, czy zachodzą przesłanki do przyznania takiego lokalu i zwraca przy tym uwagę na dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania przez osobę eksmitowaną, a także na jej szczególną sytuację rodzinną i materialną.

PRZYKŁAD: UPRAWNIENIA DO LOKALU SOCJALNEGO

Pozwana w sprawie o eksmisję jest w ciąży. W wyroku sąd musi orzec o jej uprawnieniu do lokalu socjalnego. Sąd nakazuje też wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz wobec osób sprawujących nad nim opiekę i wspólnie mieszkających. Oprócz tego nie może również tego zrobić w stosunku do emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnych oraz osób, które spełniają wymogi określone przez radę gminy w drodze uchwały, chyba że mogłyby zamieszkać w innym lokalu niż do tej pory.

Natomiast o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego sąd może orzec wówczas, gdy opróżnienie lokalu nastąpiło z powodu rażącego i uporczywego wykraczania przeciwko porządkowi domowemu i czyniło uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku lub gdy eksmitowanym jest rozwiedziony małżonek albo inny współlokator tego samego lokalu, który rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkanie.

PRZYKŁAD: BEZ PRAWA DO LOKALU

Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej długotrwale zalega z zapłatą opłat i wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu. Wspólnota może domagać się w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Właścicielowi, któremu lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

LOKAL SOCJALNY

Lokal socjalny powinien nadawać się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadających na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw. Natomiast w razie jednoosobowego gospodarstwa nie może być mniejsza niż 10 mkw. Lokal ten może mieć obniżony standard.

Ważne!

Gmina musi zapewnić lokal socjalny eksmitowanemu lokatorowi wówczas, gdy sąd przyzna mu prawo do otrzymania takiego lokalu

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

• Art. 11 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).