reklama
| INFORLEX | GAZETA PRAWNA | KONFERENCJE | INFORORGANIZER | APLIKACJE | KARIERA | SKLEP
reklama
reklama
Jesteś tutaj: STRONA GŁÓWNA > Akty prawne

Rozstrzygnięcie nadzorcze nr NK-II.4131.2.129.2011.KK Wojewody Podlaskiego

z dnia 3 listopada 2011r.

stwierdzające nieważność części uchwały Nr 44/IX/11 Rady Gminy w Perlejewie z dnia 30 września 2011 r. w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania, zamiany i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż 3 lata

Na podstawie art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591, z 2002 r. Nr 23, poz. 220, Nr 62, poz. 558, Nr 113, poz. 984, Nr 153, poz. 1271 i Nr 214, poz. 1806, z 2003 r. Nr 80, poz. 717 i Nr 162, poz. 1568,z 2004 r. Nr 102, poz. 1055, Nr 116, poz. 1203 i Nr 167, poz. 1759, z 2005 r. Nr 172, poz. 1441 i Nr 175, poz. 1457, z 2006 r. Nr 17, poz. 128 i Nr 181, poz. 1337, z 2007 r. Nr 48, poz. 327, Nr 138, poz. 974 i Nr 173, poz. 1218, z 2008 r. Nr 180, poz. 1111 i Nr 223, poz. 1458,z 2009 r. Nr 52, poz. 420 i Nr 157, poz. 1241, z 2010 r. Nr 28, poz. 142 i 146, Nr 40, poz. 230 i Nr 106, poz. 675 oraz z 2011 r. Nr 21, poz. 113, Nr 117, poz. 679 i Nr 134, poz. 777)

stwierdzam nieważność

§ 5. ust. 6 , § 6 pkt 1 i 3, § 7 ust. 1, § 9 ust. 1 w części: "użyczania", § 9 ust. 2 w części: "użyczenia" oraz § 10 ust. 2 uchwały Nr 44/IX/11 Rady Gminy w Perlejewie z dnia 30 września 2011 r. w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania, zamiany i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż 3 lata.


Uzasadnienie

W dniu 30 września 2011 r. Rada Gminy w Perlejewie podjęła uchwałę Nr 44/IX/11
w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania, zamiany i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż 3 lata, która w dniu 7 października2011 r. wpłynęła do organu nadzoru.

Przeprowadzona analiza wykazała, iż część zapisów przedmiotowej uchwały zostało podjętych z naruszeniem prawa, w związku z czym w dniu 14 października 2011 r. wszczęte zostało postępowanie nadzorcze w sprawie stwierdzenia ich nieważności.

Rada Gminy w Perlejewie w § 5 ust. 6 kwestionowanej uchwały określiła, iż nabywca, na którego wniosek dokonywane jest zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym ponosi wszelkie koszty związane z przygotowaniem nieruchomości do zbycia oraz koszty notarialne i sądowe.

W ocenie organu nadzoru, powyższe rozwiązanie narusza zasadę swobody umów wyrażoną w art. 3531 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). W myśl tej fundamentalnej zasady prawa cywilnego strony umowy mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby nie sprzeciwiał się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Treść kwestionowanej uchwały, zawierająca elementy umowy cywilnoprawnej, która ma być dopiero zawarta przez kontrahentów w przyszłości, nie pozostawia stronom tej umowy żadnej swobody w tym zakresie, stawiając Wójta Gminy Perlejewo (jako stronę tej umowy) jedynie w roli technicznego wykonawcy.

W świetle powyższego, niedopuszczalnym jest, aby strona przyszłej umowy tj. nabywca nieruchomości nie miała wpływu na jej treść, z uwagi na to, iż jej postanowienia reguluje podjęta uchwała rady gminy narzucająca jednostronne rozwiązanie dla strony umowy. Kształtowanie postanowień umowy powinno mieć miejsce przy jej zawieraniu, a nie w uchwale będącej aktem prawa miejscowego, który podejmowany jest w oparciu o normę ustawową. Tym samym, organ stanowiący gminy musi ściśle działać na podstawiei w granicach upoważnienia zawartego w danej ustawie (art. 96 Konstytucji RP)i niedopuszczalne jest dokonywanie wykładni rozszerzającej przepisów kompetencyjnych, którymi są w niniejszym zakresie postanowienia ustawy o samorządzie gminnym,a w szczególności ogólna norma kompetencyjna wynikająca z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a w/w ustawy.

Wskazać również należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 27 października 2004 r., sygn. akt II SA/Lu 566/04, podzielił pogląd, iż "lokalne prawodawstwo, mimo stosunkowo dużej swobody nie ma jednak charakteru samoistnego. Tylko bowiem organy władzy ustawodawczej mogą samoistnie stanowić normy prawne powszechnie obowiązujące. Wszystkie inne organy, a więc i organy samorządu terytorialnego mogą je stanowić tylko z upoważnienia ustawy, muszą się legitymować wyraźnie udzielonym upoważnieniem, nie jest bowiem dopuszczalne domniemywanie kompetencji prawodawczych ".

Podkreślenia zatem wymaga, iż kwestionowany § 5 ust. 6 przedmiotowej uchwały został wydany bez podstawy prawnej, z uwagi na brak legitymacji organu stanowiącego gminy do jednostronnego nałożenia na nabywców nieruchomości gminnych obowiązku ponoszenia kosztów związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży. Dana umowa cywilnoprawna, regulująca stosunek między nabywcą nieruchomości a zbywającą ją gminą, jest dwustronną czynnością prawną równorzędnych podmiotów, a jej zawarcie należy do organu wykonawczego gminy, tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Tym samym, obciążanie nabywcy w/w kosztami mieści się w sferze indywidualnych regulacji umownychi nie można ich kwalifikować jako podstawowych reguł postępowania w zakresie gospodarowania nieruchomościami.

Paragraf 6 pkt 1 i 3 uchwały Nr 44/IX/11 zawiera uregulowania, zgodnie z którymi cenę nieruchomości zbywanej w drodze bezprzetargowej ustala się równą jej wartości powiększoną o koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży (§6 pkt 1), cena ta może zostać rozłożona na raty, nie dłużej niż na 5 lat oraz, iż wierzytelność gminy w stosunku do nabywcy podlega zabezpieczeniu hipotecznemu (§ 6 pkt 3).

Zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, o której mowa w art. 37 ust. 2-3, cenę nieruchomości ustala sięw wysokości nie niższej niż jej wartość, z zastrzeżeniem ust. 3a. Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości (ust. 3a ustawy).

Ponadto art.70 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż cena nieruchomości sprzedawanej w drodze bezprzetargowej lub w drodze rokowań, o których mowa w art. 37 ust. 2 i 3 oraz w art. 39 ust. 2, może zostać rozłożona na raty, na czas nie dłuższy niż 10 lat. Wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Z uwagi na to, iż zarówno sposób określenia ceny nieruchomości jak też sposób uiszczenia zapłaty za nabytą nieruchomość został uregulowany w akcie rangi ustawowej (ustawa o gospodarce nieruchomościami) i ustawodawca nie przewidział w nim dla rady gminy kompetencji do dookreślenia powyższych przepisów, Rada Gminy w Perlejewie określając omówione wyżej kwestie dotyczące ceny nieruchomości zbywanych w drodze bezprzetargowej poprzez modyfikację uregulowań ustawowych w sposób istotny naruszyła prawo.

Postępowanie nadzorcze wykazało, iż Rada Gminy w § 7 ust. 1 badanej uchwały postanowiła, że "wysokość pierwszej opłaty rocznej za grunt oddany w użytkowanie wieczyste wynosi 25% ustalonej ceny nieruchomości gruntowej".

W ocenie organu nadzoru taka regulacja nie mieści się w zakresie dyspozycji normy prawnej przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym, stanowiącego podstawę prawną podjęcia kwestionowanej uchwały, zgodnie z którym rada gminy jest uprawniona do podejmowania uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Przepis ten upoważnia radę gminy jedynie do uchwalania generalnych i abstrakcyjnych reguł postępowania obowiązujących przy gospodarowaniu nieruchomościami, które obowiązują wójta jako organ właściwy do gospodarowania tym mieniem.

Znamienny w tym zakresie jest pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, wyrażony w uzasadnieniu do wyroku z dnia 21 maja 2008 r., sygn. akt II SA/Wr 139/08), zgodnie z którym "w art. 72 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłatyztytułuużytkowaniawieczystegoustala się według stawki procentowejod ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67, zaś stawkaprocentowapierwszejopłatyztytułuużytkowaniawieczystegowynosiod15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej". Jest to więc zasada ustawowa, która nie może być modyfikowana i ograniczana przez radę gminy w podejmowanym przez nią akcie. Konkretną wysokość pierwszej opłaty
i opłat rocznych oraz udzielania bonifikat i spełniania świadczeń ustala się zaś w umowie (art. 73 ust. 5 ustawy o samorządzie gminnym). Umowę tę (…) zawiera organ wykonawczy gminy, który również dokonuje czynności prawnych dotyczących użytkowania wieczystego - w tym ustalanie pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego".

Wobec powyższego podkreślenia wymaga, iż organ stanowiący jednostki samorządu terytorialnego "nie może podejmować czynności, które należą do sfery wykonawczej, gdyż byłoby to naruszeniem konstytucyjnej zasady podziału organów gminy na stanowiącei wykonawcze" (B. Dolnicki, "Pozycja prawna wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wobec rady gminy", Samorząd Terytorialny 2007, nr 1-1, s. 50).

Rada Gminy w § 9 ust. 1 przedmiotowej uchwały upoważniła Wójta do użyczania , bezprzetargowego wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony nieruchomości na wymienione w tym paragrafie (lit. a-g) cele.

Ponadto w ustępie 2 tego paragrafu zawarła upoważnienie dla Wójta między innymi do użyczania nieruchomości na czas oznaczony do trzech lat na rzecz osoby, która ostatnio korzystała z nieruchomości na podstawie umowy, na zasadzie kontynuacji.

Rada dokonała powyższych regulacji na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawyo samorządzie gminnym, który to przepis stanowi, iż do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Z art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy o samorządzie gminnym, wynika generalna zasada,iż gospodarowanie mieniem komunalnym należy do wójta.

Ograniczenie dla wskazanej wyżej kompetencji wójta w zakresie gospodarowania mieniem gminy zawiera art. 18 ust. 2 pkt 9 lit.a - i , cytowanej ustawy, zgodnie z którym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących - oprócz czynności wymienionych powyżej - również innych czynności wymienionych w tym artykule.

Z powyższego wynika jednoznacznie, iż katalog spraw, w których organ stanowiący władny jest do podejmowania uchwał w sprawach majątkowych gminy ma charakter zamknięty. Nie mieści się w nim użyczenie , jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Ponadto, z analizy przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a wynika, iż rada gminy jako organ stanowiący i kontrolny , upoważniona jest jedynie do wyrażenia zgody na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, zaś w innych niewymienionych w powyższym przepisie sprawach, takich jak umowa użyczenia, decyzje podejmuje organ wykonawczy, w ramach ustawowego uprawnienia do gospodarowania mieniem gminy.

Przepisy ustawy o samorządzie gminnym, wyraźnie rozgraniczają zakres kompetencji przyznanych poszczególnym organom gminy tj. radzie oraz wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi), organy te są zobowiązane przestrzegać w poszczególnych sprawach swoich kompetencji i wydanie aktu wykraczającego poza uprawnienie ustawowe należy traktować jako sprzeczne z prawem. Rada Gminy, podejmując uregulowania § 9 ust. 1 i 2 w zakresie dotyczącym użyczenia przekroczyła zakres kompetencji wymienionych w cyt. art. 18 ust. 2 pkt 9 i wkroczyła w sferę uprawnień wójta jako organu uprawnionego do zawarcia umowy użyczenia w ramach "gospodarowania mieniem komunalnym".

Wkroczenie w sferę uprawnień wójta stanowią również postanowienia § 10 ust. 2 przedmiotowej uchwały stanowiące, iż "w przypadku przeprowadzania postępowania przetargowego stawki ustalone przez Wójta w drodze zarządzenia stanowią minimalne stawki wywoławcze w przetargu".

W ocenie organu nadzoru, takie rozwiązanie pozostaje również w sprzeczności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. art. 40 ust. 3 w związku z art. 38 ust. 1 i art. 4 pkt 9, zgodnie z którymi organizatorem przetargu jest organ wykonawczy gminy, posiadający swobodę decydowania o formie przetargu oraz możliwość odpowiedniego ukształtowania wszystkich warunków przetargowych, przesądzając o istotnych elementach tego postępowania.

Stwierdzone przez organ nadzoru uchybienia należało zakwalifikować jako istotne naruszenie prawa, skutkujące stwierdzeniem nieważności § 5 ust. 6 , § 6 pkt 1 i 3, § 7 ust. 1, § 9 ust. 1 w części: "użyczania", § 9 ust. 2 w części: "użyczenia" oraz § 10 ust. 2 uchwałyNr 44/IX/11.

Na niniejsze rozstrzygnięcie służy Gminie prawo wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, za pośrednictwem Wojewody Podlaskiego, w terminie 30 dni od daty jego doręczenia.

Otrzymuje:

Rada Gminy w Perlejewie

z up. Wojewody Podlaskiego
Dyrektor Wydziały Nadzoru i Kontroli


Lidia Stupak

reklama
reklama

POLECANE

reklama

Artykuł Sponsorowany

reklama

Ostatnio na forum

reklama
reklama

Eksperci portalu infor.pl

Agnieszka Kaliciak

Aplikant adwokacki

Zostań ekspertem portalu Infor.pl »
reklama
reklama
reklama