Deweloper nie będzie mógł podnieść ceny mieszkania po zawarciu umowy deweloperskiej lub zobowiązującej. Zmieni się też procedura odbioru mieszkania i wzór prospektu informacyjnego

• Co to jest portal DOM
• Więcej informacji w portalu DOM
• Zmiana wzoru prospektu informacyjnego
• Zakaz podnoszenia ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej
• Zmiana procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego
• Minimalne wymogi dla ogłoszeń i ofert sprzedaży kierowanych do konsumentów
• Zwiększenie wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań
• Zwiększenie ochrony nabywców mieszkań
• Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Jak wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), które przygotowuje omawiany projekt, nowelizacja ma rozszerzyć funkcjonalności portalu DOM, doprecyzować obowiązki deweloperów, a także wzmocnienia mechanizmów ochrony nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Co to jest portal DOM

Utworzenie portalu DOM przewiduje ustawa z 17 października 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. 2025 poz. 1669), która ma wejść w życie 2 kwietnia 2027 r. Celem portalu DOM będzie w szczególności udostępnianie wiarygodnych, sprawdzonych cen transakcyjnych mieszkań i domów jednorodzinnych, zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Dane te będą publikowane w formie uśrednionych informacji statystycznych, by uniemożliwić identyfikację nabywców i samych nieruchomości. Portal ten ma zapewnić rzetelną i bezpłatną informację dla osób planujących zakup lokalu mieszkalnego. Portal DOM będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny, a koszty jego utworzenia i funkcjonowania będą finansowane z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego – czyli de facto ze składek wpłacanych do DFG przez deweloperów.

Więcej informacji w portalu DOM

Mimo, że ww. ustawa wdrażająca portal DOM czeka na wejście w życie, Ministerstwo Rozwoju i Technologii postanowiło jeszcze w czasie vacatio legis tej ustawy rozszerzyć funkcjonalności tego portalu. Proponowane przez MRiT zmiany będą m.in. obejmować informacje:
- identyfikacyjne dotyczące danego dewelopera,
- dotyczące przedsięwzięć inwestycyjnych i zadań inwestycyjnych,
- o ewentualnych opóźnieniach w realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych,
- o składkach odprowadzonych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego,
- o ewentualnych karach nałożonych w toku postępowań administracyjnych, czy toczących się postępowaniach sądowych w sprawie restrukturyzacji lub ogłoszenia upadłości dewelopera.

Jak wyjaśnia MRiT, uzyskane od deweloperów informacje pozwolą także organom publicznym na utworzenie bieżącej analizy funkcjonowania rynku deweloperskiego, w tym sporządzenie statystyki liczby zakończonych przedsięwzięć inwestycyjnych, czy średnich opóźnień w ich ukończeniu. Zwiększona funkcjonalność Portalu DOM ma docelowo wspomagać obywateli zainteresowanych zakupem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego poprzez umożliwienie im otrzymania w prosty i przejrzysty sposób zbioru niezbędnych informacji o potencjalnym kontrahencie. Powinno się to przyczynić się do zwiększenia przejrzystości rynku nieruchomości mieszkaniowych w ramach udostępniania obywatelom aktualnych i wiarygodnych danych dotyczących przedsiębiorców funkcjonujących na rynku mieszkaniowym. Efekty te nie są możliwe do osiągnięcia w ramach aktualnie dostępnych narzędzi.

Zmiana wzoru prospektu informacyjnego

Omawiana nowelizacja ma zmienić wzór prospektu informacyjnego, stanowiącego integralny element umowy deweloperskiej, umowy niedeweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej. Rozszerzona ma zostać sekcja tego prospektu dotycząca historii i doświadczenia dewelopera o informacje w zakresie postępowań karnych i cywilnych związanych z jego działalnością gospodarczą.

Ponadto, prospekt zostanie uzupełniony o jednolity wzór tabelaryczny dotyczący standardu wykończenia nieruchomości, obejmujący szczegółowe parametry techniczne.

Celem tych zmian w prospekcie informacyjnych jest - jak tłumaczy MRiT - jest zapewnienie przejrzystości dokumentacji technicznej i prawnej oraz stworzenie podstaw do skuteczniejszego dochodzenia roszczeń reklamacyjnych.

Zakaz podnoszenia ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej

Projekt przewiduje m.in. wprowadzenie ustawowego zakazu waloryzacji ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego na niekorzyść nabywcy po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej. Nabywca uzyska gwarancję niezmienności ceny, natomiast ryzyko związane ze zmianą kosztów inwestycji obciążać będzie dewelopera, jako podmiot profesjonalny.

Zmiana procedury odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Nowelizacja ma także zmienić procedurę odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Konsument uzyska możliwość przesłania protokołu odbioru wraz z listą wad drogą elektroniczną bądź pocztową, co pozwoli na uwzględnienie raportów przygotowanych przez specjalistów technicznych.
Deweloper lub jego pełnomocnik zostanie natomiast zobowiązany do uczestnictwa w czynności odbioru. W rezultacie zgłoszone wady będą miały charakter wiążący i podlegać będą ustawowym terminom.

Minimalne wymogi dla ogłoszeń i ofert sprzedaży kierowanych do konsumentów

Dodatkowo wprowadzone zostaną minimalne wymogi dla ogłoszeń i ofert sprzedaży kierowanych do konsumentów. Deweloper będzie musiał wskazać m.in. adresu inwestycji, rzutów mieszkań z powierzchniami pomieszczeń, informacji o pomieszczeniach przynależnych oraz jednoznacznego oznaczenia wizualizacji jako materiałów poglądowych. Celem tej zmiany jest ograniczenie stosowania nieuczciwych praktyk marketingowych oraz zapewnienie konsumentom dostępu do podstawowych informacji na wstępnym etapie zapoznawania się z ofertą.

Zwiększenie wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań

W odniesieniu do umów rezerwacyjnych wprowadzona zostanie zmiana polegająca na zwiększeniu wysokości zwrotu opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewywiązania się przez dewelopera z zobowiązań. Rozwiązanie to zniechęci do jednostronnego zrywania umów w sytuacjach wzrostu cen rynkowych i zapewni większą stabilność obrotu.

Zwiększenie ochrony nabywców mieszkań

Ponadto nowelizacja przynieść ma dodatkową ochronę nabywców w postaci konieczności wskazania przez spółkę celową, która zamierza zakończyć działalność przed upływem okresu rękojmi za wady, inną spółkę handlową, która przejmie jej zobowiązania z tego tytułu.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Omawiane założenia nowelizacji nie precyzują planowanego terminu wejścia w życie nowych przepisów. Wiadomo jedynie, że projekt tej nowelizacji ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów i skierowany do Sejmu w II kwartale 2026 roku. Najprawdopodobniej zmiany te będą skorelowane z rozpoczęciem funkcjonowania portalu DOM wiosną 2027 roku.

Źródło: założenia projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz niektórych innych ustaw (UD361).