Problemy z eksmisją, fałszywe adresy do kupienia w Internecie - co się dzieje z najmem w 2026 roku?

• SKRÓT
• Czy prawo chroni właściciela mieszkania, czy nieuczciwego najemcę?
• Rodziny, którym nikt nie chce wynająć mieszkania, bo boi się, że to najemca będzie nieuczciwy
• Najem okazjonalny to rozwiązanie. Tylko czy działa w praktyce?
• Fałszywe adresy do wyprowadzki do kupienia w Internecie niszczą najem okazjonalny w Polsce
• Krajowa Rada Komornicza potwierdza problem z najmem okazjonalnym
• Ile kosztuje wszystkich zamieszanie z adresem do wyprowadzki?
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii: przecież przepisy działają, aproblem leży gdzie indziej
• Debata mieszkaniowa się odbyła, a gdzie efekty?
• SAN to rozwiązanie problemu mieszkalnictwa?
• Skala problemu mieszkaniowego w Polsce
• Czy trzeba znowu zmienić przepisy o najmie, żeby chronić właścicieli mieszkań?
• Co ze sprawą fałszywych oświadczeń w najmie okazjonalnym?
• FAQ - najem okazjonalny, fałszywe oświadczenia, adresy do wyprowadzki

Czy prawo chroni właściciela mieszkania, czy nieuczciwego najemcę?

Wyobraź sobie sytuację: wynajmujesz mieszkanie, żeby spłacać kredyt hipoteczny, a sam wprowadzasz się tymczasowo z powrotem do rodziców. Najemca przestaje płacić czynsz, niszczy lokal i odmawia wyprowadzki. Jedyna droga to sąd - a postępowanie eksmisyjne może trwać kilka lat. Przez cały ten czas płacisz raty kredytu, opłaty do wspólnoty mieszkaniowej, a najemca mieszka za darmo w twoim mieszkaniu.

To dokładnie ten scenariusz opisują skargi, które od miesięcy trafiają do Rzecznika Praw Obywatelskich. Problem dotyczy głównie prywatnych właścicieli pojedynczych mieszkań - osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, tylko wynajmują czasem jedyny posiadany lokal.

"Zdarza się, że właściciele sami zmuszeni byli do najęcia dla siebie lokalu i ponoszenia (niekiedy np. z niewysokiej emerytury) kosztów utrzymania dwóch lokali" - opisuje w swoim wystąpieniu RPO.

Rodziny, którym nikt nie chce wynająć mieszkania, bo boi się, że to najemca będzie nieuczciwy

Sprawa ma jednak drugą stronę, o której RPO również wspomina. Do Rzecznika trafiają skargi od rodzin, samotnych matek z dziećmi i innych osób podlegających szczególnej ochronie prawnej, którym właściciele mieszkań odmawiają wynajmu - właśnie z obawy przed tym, że w razie problemów nie będą mogli szybko odzyskać lokalu.

Najem okazjonalny to rozwiązanie. Tylko czy działa w praktyce?

Ustawodawca już dawno przewidział rozwiązanie dla tego problemu - nazywa się najem okazjonalny. To specjalna forma umowy najmu dla prywatnych właścicieli, w której najemca składa u notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kluczowy element tej umowy: najemca musi wskazać inny lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić, gdyby doszło do rozwiązania umowy. Dzięki temu, w razie problemów, właściciel nie musi czekać na długi proces sądowy o eksmisję - wystarczy, że sąd nada klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu, a komornik może od razu przystąpić do działania.

Brzmi jak dobre rozwiązanie? Problem w tym, co dzieje się, gdy ten lokal zastępczy okazuje się fikcją.

Fałszywe adresy do wyprowadzki do kupienia w Internecie niszczą najem okazjonalny w Polsce

To najbardziej zaskakujący wątek całej sprawy. W wystąpieniu do Krajowej Rady Komorniczej z lipca 2026 r. RPO ujawnia:

"Do Rzecznika Praw Obywatelskich docierają sygnały, że pojawiły się podmioty oferujące (przede wszystkim w Internecie) sprzedaż "adresów do wyprowadzki" - pisze RPO.

Mechanizm jest prosty i przerażająco skuteczny. Najemca, zawierając umowę najmu okazjonalnego, musi wskazać adres, pod którym rzekomo mógłby zamieszkać w razie eksmisji, oraz przedstawić zgodę właściciela tego lokalu. Jeśli jednak ta zgoda jest kupiona i fikcyjna - właściciel wskazanego lokalu nigdy nie zamierzał nikogo tam przyjąć - to cały mechanizm zabezpieczający właściciela mieszkania okazuje się iluzją.

Krajowa Rada Komornicza potwierdza problem z najmem okazjonalnym

RPO zapytał wprost: co się dzieje, gdy komornik w trakcie egzekucji odkrywa, że wskazany przez najemcę adres jest nieaktualny albo fikcyjny? Odpowiedź Krajowej Rady Komorniczej z 12 sierpnia 2026 r. nie pozostawia wątpliwości - problem jest realny i systemowy.

"Komornik sądowy nie jest podmiotem uprawnionym do badania prawdziwości czy celowości składanych oświadczeń na etapie zawierania umowy najmu okazjonalnego" - wskazuje w odpowiedzi prezes KRK Adam Derda.

Co więcej, sama ustawa nie daje jasnej odpowiedzi, co dzieje się, gdy adres traci aktualność już po zawarciu umowy - na przykład gdy właściciel lokalu zastępczego umiera, sprzedaje mieszkanie albo po prostu wycofuje zgodę. Krajowa Rada Komornicza przyznaje, że w doktrynie prawa istnieją dwa sprzeczne poglądy na ten temat: jeden mówi, że w takiej sytuacji nie ma w ogóle podstaw do przeprowadzenia eksmisji w uproszczonym trybie, drugi - że komornik powinien i tak eksmitować najemcę, tyle że do noclegowni lub schroniska.

Ile kosztuje wszystkich zamieszanie z adresem do wyprowadzki?

Krajowa Rada Komornicza wskazuje jeszcze jeden, mniej oczywisty problem. Samo wykonanie eksmisji - nawet gdy wszystko przebiega zgodnie z procedurą - jest kosztowne i czasochłonne organizacyjnie: trzeba sporządzić spis ruchomości, zapewnić transport i przechowanie mienia, czasem zaangażować dodatkowe osoby.

"Koszty faktycznie ponoszone przez organy egzekucyjne często pozostają niewspółmierne do wysokości przysługujących opłat egzekucyjnych" - zaznacza w piśmie prezes KRK.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii: przecież przepisy działają, aproblem leży gdzie indziej

Warto zestawić stanowisko komorników ze stanowiskiem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które RPO otrzymał wcześniej, w kwietniu 2026 r. Resort broni obecnych przepisów, wskazując, że najem okazjonalny i instytucjonalny wyważają interesy obu stron i "mogą skutecznie chronić właścicieli lokali przed nierzetelnymi najemcami".

Ministerstwo idzie nawet o krok dalej i wskazuje inne źródło problemu:

"Większość zgłaszanych przez właścicieli problemów dotyczących nadmiernej ochrony lokatorów wynika z niewydolnego wymiaru sprawiedliwości, czego skutkiem są długotrwałe postępowania sądowe" - czytamy w odpowiedzi podsekretarza stanu Tomasza Lewandowskiego.

Innymi słowy, zdaniem resortu to nie przepisy o ochronie lokatorów są winne, tylko przewlekłość sądów i pracy komorników - a to leży już w gestii Ministerstwa Sprawiedliwości, nie Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Debata mieszkaniowa się odbyła, a gdzie efekty?

Ministerstwo poinformowało też o czymś, co brzmi obiecująco, ale skończyło się bez konkretnych rezultatów. Jeszcze w czerwcu 2023 r. odbyło się spotkanie inauguracyjne tzw. debaty mieszkaniowej - z udziałem organizacji reprezentujących zarówno właścicieli, jak i lokatorów. Cel: wypracować wspólny kierunek zmian w przepisach.

Efekt, ujawniony teraz w odpowiedzi dla RPO, jest rozczarowujący:

"Strony reprezentujące wynajmujących oraz lokatorów nie osiągnęły porozumienia w kwestii kierunku i propozycji zmian" - przyznaje ministerstwo. Tylko jedna organizacja reprezentująca właścicieli zgłosiła postulaty uwzględniające też interesy lokatorów.

SAN to rozwiązanie problemu mieszkalnictwa?

Ministerstwo wskazuje jedno konkretne narzędzie, które już działa i ma pomóc rozwiązać problem: Społeczne Agencje Najmu (SAN). To podmioty - najczęściej spółki gminne lub organizacje pozarządowe - które dzierżawią mieszkania od prywatnych właścicieli, a następnie wynajmują je osobom w trudnej sytuacji życiowej.

Dla właściciela to oznacza w praktyce, że nie zawiera umowy bezpośrednio z najemcą, tylko z SAN - co daje mu gwarancję terminowych płatności czynszu przez całą, zwykle pięcioletnią umowę, oraz nadzór instytucjonalny nad stanem lokalu.

Skala problemu mieszkaniowego w Polsce

Warto na koniec spojrzeć na szerszy kontekst, który tłumaczy, dlaczego ta sprawa ma znaczenie nie tylko dla pojedynczych właścicieli i najemców:

Zestawienie tych liczb pokazuje wyraźnie: nawet optymistyczne szacunki resortu, mówiące o budowie 10-20 tysięcy mieszkań rocznie w ramach programów rządowych, nie rozwiążą problemu w najbliższych latach. RPO podkreśla to wprost w swoim wystąpieniu - rozwiązania systemowe przyjdą z opóźnieniem liczonym w latach, a problemy właścicieli i najemców istnieją już teraz.

Czy trzeba znowu zmienić przepisy o najmie, żeby chronić właścicieli mieszkań?

W przeciwieństwie do ministerstwa, które broni status quo, komornicy przedstawili konkretne propozycje zmian legislacyjnych:

"Krajowa Rada Komornicza pozostaje gotowa do współpracy przy analizie wskazanych problemów oraz wypracowaniu rozwiązań legislacyjnych, które z jednej strony zapewnią należytą ochronę praw lokatorów, z drugiej zaś zagwarantują skuteczną ochronę konstytucyjnie chronionego prawa własności" - podsumowuje prezes KRK Adam Derda.

Co ze sprawą fałszywych oświadczeń w najmie okazjonalnym?

Sprawa pozostaje otwarta. RPO uzyskał już stanowiska od dwóch kluczowych instytucji - Ministerstwa Rozwoju i Technologii oraz Krajowej Rady Komorniczej - które przedstawiają momentami sprzeczne diagnozy problemu. Ministerstwo wskazuje na przewlekłość sądów jako główną przyczynę, komornicy - na konkretne luki w przepisach o najmie okazjonalnym, które umożliwiają nadużycia w postaci fałszywych adresów.

Rzecznik nie ujawnił jeszcze, czy w oparciu o te odpowiedzi przygotuje formalny wniosek o zmianę przepisów. Biorąc jednak pod uwagę, że sprawa ciągnie się od grudnia 2025 roku i angażuje już trzy różne instytucje, trudno spodziewać się szybkiego rozwiązania - ani dla właścicieli mieszkań czekających na sprawną eksmisję, ani dla najemców szukających bezpiecznego dachu nad głową.

FAQ - najem okazjonalny, fałszywe oświadczenia, adresy do wyprowadzki

Czym różni się najem okazjonalny od zwykłej umowy najmu?

Przy najmie okazjonalnym najemca składa u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu i wskazuje inny lokal, do którego mógłby się wyprowadzić - co pozwala ominąć długi, sądowy tryb orzekania o eksmisji.

Czym są "adresy do wyprowadzki", o których pisze RPO?

To fikcyjne oświadczenia sprzedawane w Internecie, w których rzekomy właściciel innego lokalu zgadza się przyjąć najemcę - choć w rzeczywistości nigdy nie zamierza tego zrobić.

Co się dzieje, gdy adres wskazany w umowie najmu okazjonalnego okaże się nieaktualny?

Zdaniem Krajowej Rady Komorniczej przepisy nie dają jasnej odpowiedzi - w doktrynie prawa funkcjonują dwa sprzeczne poglądy na temat dalszego postępowania w takiej sytuacji.

Czy komornik może zweryfikować, czy wskazany adres jest prawdziwy?

Nie. Komornik nie ma uprawnień do badania prawdziwości oświadczeń składanych na etapie zawierania umowy najmu okazjonalnego - jego kompetencje zaczynają się dopiero po uzyskaniu przez wierzyciela tytułu wykonawczego.

Ile gospodarstw domowych czeka w Polsce na mieszkanie komunalne?

Na koniec 2024 r. było to ponad 119 tysięcy gospodarstw domowych.

Czym są Społeczne Agencje Najmu (SAN)?

To podmioty pośredniczące, które dzierżawią mieszkania od prywatnych właścicieli i wynajmują je osobom w trudnej sytuacji życiowej, gwarantując właścicielowi terminowe płatności czynszu.

Czy Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje zmiany w przepisach o najmie?

Resort deklaruje, że monitoruje sytuację i analizuje zasadność zmian, ale na razie ocenia obowiązujące przepisy jako wystarczające.

Od kiedy RPO zajmuje się tą sprawą?

Korespondencja w tej sprawie trwa od grudnia 2025 roku i obejmuje wymianę pism z Ministerstwem Finansów i Gospodarki oraz Krajową Radą Komorniczą.

Źródło: Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich