Sąsiad utwardził podjazd i deszczówka spływa na sąsiednią działkę – zapłaci grzywnę, a gmina nakaże rozbiórkę. Gorzka niespodzianka dla właścicieli nieruchomości

• Utwardzenie podjazdu (jeżeli poprzedzone jest zmianą ukształtowania terenu, która skutkuje zmianą kierunku spływu deszczówki) może skutkować negatywnym oddziaływaniem na sąsiednią nieruchomość – gmina zobowiąże właściciela nieruchomości do przywrócenia stanu poprzedniego
• Utwardzenie podjazdu (jeżeli poprzedzone jest zmianą ukształtowania terenu i tym samym – zmianą kierunku spływu deszczówki) może również skutkować dla właściciela nieruchomości grzywną
• Wykonując podjazd samochodowy, właściciel nieruchomości powinien pomyśleć nie tylko o ukształtowaniu terenu i kierunku spływu deszczówki, ale również o tym – czy inwestycja ta nie będzie skutkować dla niego koniecznością poniesienia opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej

Utwardzenie podjazdu (jeżeli poprzedzone jest zmianą ukształtowania terenu, która skutkuje zmianą kierunku spływu deszczówki) może skutkować negatywnym oddziaływaniem na sąsiednią nieruchomość – gmina zobowiąże właściciela nieruchomości do przywrócenia stanu poprzedniego

Właściciele nieruchomości, którzy decydują się na utwardzenie terenu wokół własnego domu (np. poprzez wybrukowanie podjazdu dla samochodu), zazwyczaj planują takie ukształtowanie dla utwardzonego terenu, aby z owej nieprzepuszczalnej powierzchni, wody opadowe nie spływały na ich dom. Czy jednak zastanawiają się również, w jaki sposób taka zmiana ukształtowania terenu (która skutkuje zmianą kierunku spływu wód opadowych) i jego utwardzenie (które wiąże się ponadto ze zmniejszeniem powierzchni przepuszczalnej dla wód opadowych) – wpłynie na sąsiednią/sąsiednie nieruchomości? Powinni o tym pomyśleć, bo inaczej czeka ich „gorzka niespodzianka”.

Ponadto – zgodnie z par. 29 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – zabronione jest dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości. Należy podkreślić, że ww. rozporządzenie – na podstawie art. 66 ustawy z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami – utraciło moc obowiązująca z dniem 20 września 2026 r., ale jego przepisy, mogą być nadal stosowane na podstawie przepisów przejściowych – art. 102a-102c – dodanych do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, ponieważ cały czas są jeszcze w toku prace legislacyjne nad nowym rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Stanowi o tym wprost komunikat Ministerstwa Rozwoju i Technologii z dnia 18 września 2026 r., zgodnie z którym – „Od dnia 20 września 2026 r. w okresie 18 miesięcy do budowy, wykonywania robót budowlanych oraz do utrzymywania i użytkowania budynków mieszkalnych stosuje się dotychczasowe przepisy wykonawcze dotyczące warunków technicznych.” Ministerstwo wyjaśnia:

„Na mocy ustawy z dnia 31 lipca 2026 r. o zmianie ustawy o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa oraz ustawy – Prawo budowlane (Dz. U. poz. 1161) przez 18 miesięcy liczonych od dnia 20 września 2026 r. stosuje się dotychczasowe przepisy wykonawcze dotyczące warunków technicznych, w zakresie określonym tą ustawą.

Inwestor będzie mógł złożyć organowi prowadzącemu postępowanie oświadczenie o przygotowaniu projektu w oparciu o dotychczasowe przepisy, które zawarte są w rozporządzeniach:

• Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
• Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.

W celu wypracowania optymalnego brzmienia nowych przepisów prace nad projektem rozporządzenia Ministra Finansów i Gospodarki w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych są nadal prowadzone.”

W okresie 18 miesięcy liczonych od dnia 20 września 2026 r., tj. do dnia 20 marca 2028 r. – nadal można więc powoływać się na wspomniany powyżej przepis par. 29 rozporządzenia, który odnosi się do dokonywania zmian w naturalnym spływie wód opadowych, z tym jednak zastrzeżeniem, że – do inwestycji wykonanych począwszy od 20 września br. – znajdą one zastosowanie, jeżeli inwestor złożył oświadczenie o stosowaniu ww. przepisów, zgodnie z art. 102a ust. 1 prawa budowlanego.

Dla nowych inwestycji, polegających na utwardzeniu terenu – jeżeli poprzedzała go zmiana ukształtowania terenu, która niekorzystnie wpłynęła na sąsiednią nieruchomość, pod względem spływu wód opadowych – dla dochodzenia swoich praw, pewniejsze jest zatem powołanie się na wspomniany powyżej art. 234 prawa wodnego.

Jeżeli zatem zmiana kierunku spływu wód opadowych, dokonana przez sąsiada (która nierzadko spotęgowana jest zmniejszeniem przez niego powierzchni przepuszczalnej dla wód opadowych, np. w związku z wykonanym utwardzeniem terenu pod podjazd samochodowy czy taras) – powoduje negatywne oddziaływania na inną nieruchomość – wystarczy odpowiedni wniosek do organu gminy, ale domagać się przywrócenia stanu poprzedniego (czyli np. rozbiórki wybrukowanego podjazdu/tarasu i przywrócenia pierwotnego ukształtowania terenu).

Utwardzenie podjazdu (jeżeli poprzedzone jest zmianą ukształtowania terenu i tym samym – zmianą kierunku spływu deszczówki) może również skutkować dla właściciela nieruchomości grzywną

Zobowiązanie do przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania – w określonym terminie – urządzeń zapobiegających szkodom, to nie jedyna konsekwencja, jaka może spotkać właściciela nieruchomości, który dokonał zmian kierunku spływu wód opadowych (np. przygotowując swoją nieruchomość pod utwardzenie gruntu w postaci podjazdu samochodowego czy tarasu) ze szkodą dla sąsiedniej działki.

Wykonując podjazd samochodowy, właściciel nieruchomości powinien pomyśleć nie tylko o ukształtowaniu terenu i kierunku spływu deszczówki, ale również o tym – czy inwestycja ta nie będzie skutkować dla niego koniecznością poniesienia opłaty za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej

Właściciel nieruchomości, który decyduje się na wykonanie przydomowego podjazdu samochodowego (lub tarasu), powinien również być świadomy, że – jeżeli wystąpią określone w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne przesłanki w zakresie wyłączenia określonej powierzchni nieruchomości z tzw. powierzchni biologicznie czynnej, a powierzchnia nieruchomości przekracza ustawowy próg – może wiązać się to dla niego z koniecznością ponoszenia cyklicznej opłaty, jaką jest opłata za tzw. zmniejszenie naturalnej retencji terenowej. Potocznie bywa ona określana „podatkiem” od deszczu, ale w związku z tym, że obowiązek jej ponoszenia – zgodnie z prawem wodnym – uzależniony jest m.in. od wielkości nieprzepuszczalnej (dla wód opadowych), utwardzonej, powierzchni nieruchomości – można określić ją również „podatkiem” od podjazdu samochodowego czy tarasu.

Więcej na temat tego czym dokładnie jest opłata za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej, w jakich przypadkach właściciel nieruchomości będzie zobowiązany do jej uiszczenia i ile wynosi, można przeczytać w poniższym artykule:

Podstawa prawna:

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 1225 z późn. zm.) – które utraciło moc obowiązująca z dniem 20 września br., ale jego przepisy mogą być nadal stosowane na podstawie przepisów przejściowych – art. 102a-102c – dodanych do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane
• Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 960)
• Ustawa z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1411)
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. Kodeks wykroczeń (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 734 z późn. zm.)