Dom na wsi - czy tylko rolnik może go kupić? Jakie są prawne wymogi zakupu nieruchomości rolnej?

• Zakup nieruchomości rolnej z ograniczeniami prawnymi
• Czym jest nieruchomość rolna - to nie takie proste
• Ograniczenia są mniej restrykcyjne, ale wciąż istotne

Zakup nieruchomości rolnej z ograniczeniami prawnymi

Wielu czytelników może zastanawiać się, jakie ewentualne ograniczenia przy zakupie wiejskiego domu wchodzą w grę. Tym bardziej, że dla osób mieszkających na terenie miast często zupełnie obce są przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Wspomniany akt prawny ustanawia ogólną zasadę, zgodnie z którą „Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej”. Czym jest jednak nieruchomość rolna w świetle ustawy z 11 kwietnia 2003 roku? „Odpowiedź na to pytanie jest kluczowa w kontekście zakupu wiejskiego domu” - mówi Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy (NieruchomosciSzybko.pl).

Czym jest nieruchomość rolna - to nie takie proste

Wyżej wskazana ustawa z 2003 r. wskazuje, że nieruchomością rolną (podlegającą ograniczeniom w obrocie) jest nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, ale z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. „Z kolei kodeks cywilny definiuje nieruchomość rolną jako nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej” - wyjaśnia Leszek Markiewicz.

W komentarzach do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego widzimy jednak, że autorzy zwracają uwagę na wątpliwości co do definicji nieruchomości rolnej (zobacz na przykład: D. J. Łobos-Kotowska, M. Stańko [w:] D. J. Łobos-Kotowska, M. Stańko, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, wyd. II, Gdańsk 2023, art. 2). „Brak precyzji przepisów wpływa negatywnie na obrót nieruchomościami z terenów wiejskich, gdzie już teraz widoczne są skutki negatywnych zmian demograficznych” - uważa Leszek Markiewicz.

Niestety, każdy przypadek nieruchomości trzeba badać osobno w kontekście tego, czy obowiązują ustawowe ograniczenia. Na pewno do nieruchomości rolnych zalicza się wchodzące w skład gospodarstwa rolnego grunty pod budynkami mieszkalnymi i grunty niezbędne do korzystania z tych budynków (zobacz: Uchwała Sądu Najwyższego z 30 maja 1996 r. - III CZP 47/96). Wspólne stanowisko Ministerstwa Rolnictwa, KOWR i Krajowej Rady Notarialnej wskazuje, że przy kwalifikowaniu nieruchomości jako rolnej, pomocne mogą być dane z ewidencji gruntów i budynków. „W praktyce może się jednak okazać, że przed zakupem działki z domem konieczna będzie pomoc prawnika” - podkreśla Leszek Markiewicz.

Ograniczenia są mniej restrykcyjne, ale wciąż istotne

Z punktu widzenia „nierolnika” jako nabywcy wiejskiej działki (również zabudowanej domem) istotny pozostaje nie tylko fakt, czy ta nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Warto bowiem pamiętać, że wspomniany akt prawny przewiduje inne zasady zakupu w zależności od powierzchni gruntu. Po liberalizacji przepisów z 2019 roku ważne są trzy limity powierzchni nieruchomości rolnej:
- do 0,30 hektara - nieruchomości rolne o tej powierzchni można kupić bez ograniczeń nie będąc rolnikiem indywidualnym,
- od 0,30 hektara do 0,99 hektara - nieruchomości rolne z tego zakresu również nabywa się bez uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR (nie będąc rolnikiem), ale Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może skorzystać z pierwokupu, co wymusza konieczność zawarcia warunkowej umowy sprzedaży działki,
- minimum 1,00 hektara - jeśli nabywca nie spełnia definicji rolnika indywidualnego, to zakup nieruchomości rolnej o tej powierzchni będzie możliwy po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Zgoda KOWR w trzecim z powyższych przypadków będzie możliwa między innymi, jeśli „nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanym gruncie”. Z drugiej strony trzeba jednak pamiętać, że wiele wiejskich domów może być zakupionych bez zgody KOWR, gdyż:
- działka z domem nie jest nieruchomością rolną (np. z uwagi na postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uwaga: postanowienia planu ogólnego nie mają tutaj znaczenia - zobacz: T. Czech [w:] Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, wyd. V, Gdańsk 2026, art. 2),
- kupowana nieruchomość rolna nie jest objęta przepisami ustawy ze względu na powierzchnię użytków rolnych mniejszą niż 0,30 ha,
- nieruchomość ma powierzchnię 0,30 - 0,99 ha i podlega tylko ewentualnemu pierwokupowi na rzecz KOWR (w praktyce korzystanie przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa z pierwokupu tak małych działek jest rzadką sytuacją).

Powyższe informacje potwierdzają, że spełnienie marzenia o domu na wsi wcale nie musi być takie trudne. „Należy jednak brać pod uwagę także kwestie pozaprawne. Przykład to możliwe trudności z odsprzedażą za 20 lat - 30 lat w przypadku domów z gmin, które szybko się wyludniają” - podsumowuje Leszek Markiewicz, prowadzący agencję nieruchomości z Warszawy (NieruchomosciSzybko.pl).