Skarbówka chce podatku, nawet gdy jednemu z nabywców mieszkania przysługuje zwolnienie [interpretacja KIS]

• Para bez ślubu, jedno z mieszkaniem
• Skarbówka: zwolnienie dotyczy umowy, a nie osoby
• NSA: zwolnienie przysługuje proporcjonalnie
• Co możesz zrobić
• Spór jeszcze się nie skończył
• Powołana interpretacja
• Powołane orzecznictwo

Od 2023 r. kupujący pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym nie płaci 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy mieszkaniu za 700 tys. zł to 14 tys. zł, które zostają w kieszeni. Problem zaczyna się wtedy, gdy kupujących jest dwoje, a warunki zwolnienia spełnia tylko jeden z nich. Najnowsza interpretacja indywidualna pokazuje, że organy podatkowe nie zmieniły w tej sprawie zdania, choć sądy administracyjne już tak.

Para bez ślubu, jedno z mieszkaniem

Z wnioskiem o interpretację wystąpił płatnik. Przy umowie sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego to notariusz pobiera PCC i może dokonać czynności dopiero po zapłacie podatku (art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o PCC). Opisał planowaną transakcję: dwie osoby, które nie są małżeństwem, chcą kupić lokal mieszkalny w udziałach. Osoba A nigdy nie była właścicielem żadnej nieruchomości. Osoba B jest już właścicielem mieszkania lub domu albo ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Wnioskodawczyni uważała, że udział nabywany przez osobę A powinien być zwolniony z podatku, bo dla niej jest to pierwsza nieruchomość. To, że osoba B ma już mieszkanie, miało wpływać wyłącznie na opodatkowanie jej własnego udziału.

Skarbówka: zwolnienie dotyczy umowy, a nie osoby

Dyrektor KIS uznał to stanowisko za nieprawidłowe (interpretacja z 24 września 2026 r., sygn. 0111-KDWB.4014.133.2026.1.AW). Przypomniał brzmienie art. 9 pkt 17 ustawy o PCC: zwolniona jest sprzedaż prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub domu, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i wcześniej nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w nich. Wyjątek dotyczy udziału nieprzekraczającego 50 proc., nabytego w drodze dziedziczenia.

Z tego przepisu organ wyprowadził dwa warunki. Po pierwsze, w wyniku umowy musi zostać nabyty cały lokal lub cały dom. Po drugie, żaden z kupujących nie może mieć wcześniej mieszkania ani udziału w nim (poza wspomnianym udziałem odziedziczonym). Skoro osoba B ma mieszkanie, drugi warunek nie jest spełniony.

Kluczowy jest kolejny krok rozumowania. Według organu przedmiotem ustawy o PCC są czynności cywilnoprawne, więc zwolnieniem objęta jest cała umowa sprzedaży, a nie jej część. Dyrektor KIS ujął to wprost: „Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika”. W konsekwencji cała transakcja, również w części odpowiadającej udziałowi osoby A, podlega 2-proc. podatkowi. Organ podkreślił, że reguła dotyczy każdej konfiguracji współkupujących: małżonków, rodziców z dzieckiem, rodzeństwa i osób obcych.

NSA: zwolnienie przysługuje proporcjonalnie

Interpretacja zaskakuje, bo pół roku wcześniej Naczelny Sąd Administracyjny rozstrzygnął niemal identyczny spór na korzyść podatnika. Sprawa dotyczyła kobiety, która kupiła 40/100 udziału w domu razem z partnerem mającym już nieruchomość. Notariusz pobrał PCC od całości, a naczelnik urzędu skarbowego odmówił stwierdzenia nadpłaty. WSA w Warszawie przyznał rację organowi (wyrok z 26 września 2024 r., sygn. akt III SA/Wa 1810/24). Natomiast NSA wyrokiem z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. akt III FSK 281/25) uchylił ten wyrok. Uznał, że zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC przysługuje proporcjonalnie, czyli w zakresie udziału tego kupującego, który sam spełnia ustawowe warunki. Podatek należy się tylko od części przypadającej na osobę, która warunków nie spełnia. Sąd wskazał, że choć przepis mówi o czynności sprzedaży, nie wyklucza to uwzględnienia sytuacji prawnej poszczególnych kupujących. Według relacji prasowych NSA odwołał się też do swojego orzecznictwa w podatku od nieruchomości, w którym prawo jednego ze współwłaścicieli do zwolnienia wpływa na zakres opodatkowania drugiego.

Jest też drugi punkt sporny. Dyrektor KIS w omawianej interpretacji powtórzył, że zwolnienie wymaga nabycia całego lokalu. Tymczasem NSA w wyroku z 23 czerwca 2026 r. (sygn. III FSK 525/25) oddalił skargę kasacyjną Dyrektora KIS i potwierdził, że zwolnienie może objąć także nabycie udziału w mieszkaniu lub domu. Sąd oparł się na celu przepisu, którym jest ułatwienie osobom fizycznym zakupu pierwszego mieszkania na rynku wtórnym.

Co możesz zrobić

W praktyce notariusz najpewniej pobierze PCC od całej wartości mieszkania. Jako płatnik odpowiada za niepobrany podatek całym swoim majątkiem (art. 30 Ordynacji podatkowej), a interpretacja indywidualna chroni go wtedy, gdy się do niej zastosuje. Trudno oczekiwać, że zaryzykuje w oparciu o wyrok wydany w cudzej sprawie. Masz kilka możliwości:

• Zapłać i wystąp o zwrot. Po podpisaniu aktu możesz złożyć do naczelnika urzędu skarbowego wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku w części przypadającej na twój udział, powołując się na wyroki NSA. Licz się z tym, że sprawa może trafić do sądu, tak jak w sprawie III FSK 281/25.
• Pilnuj terminu. Prawo do złożenia wniosku o stwierdzenie nadpłaty wygasa co do zasady z upływem terminu przedawnienia zobowiązania, czyli po pięciu latach od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku (art. 79 § 2 w zw. z art. 70 § 1 Ordynacji podatkowej). Dotyczy to także osób, które kupiły mieszkanie w podobnej konfiguracji w poprzednich latach.
• Sprawdź, od kogo kupujesz. Zakup od dewelopera jest opodatkowany VAT i co do zasady nie podlega PCC (art. 2 pkt 4 ustawy o PCC). Problem zwolnienia dotyczy więc głównie rynku wtórnego.
• Rozważ strukturę zakupu z doradcą. Jeżeli mieszkanie kupuje w całości osoba spełniająca warunki, zwolnienie nie budzi wątpliwości. Każde późniejsze przeniesienie udziału na partnera to jednak odrębna czynność z własnymi skutkami podatkowymi, które trzeba policzyć przed podpisaniem umowy.

Spór jeszcze się nie skończył

Mamy więc dwie przeciwne linie. Organy podatkowe stosują wykładnię, według której zwolnienie dotyczy całej umowy i przepada, gdy choć jeden z kupujących ma mieszkanie. NSA w dwóch tegorocznych wyrokach przyjął wykładnię celowościową, korzystniejszą dla kupujących. Dopóki ustawodawca nie doprecyzuje art. 9 pkt 17 albo NSA nie podejmie uchwały, osoby kupujące mieszkanie we dwoje muszą liczyć się z tym, że o zwolnienie z PCC w części przypadającej na „pierwszego” nabywcę będą walczyć dopiero po zapłacie podatku.

Powołana interpretacja

• interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 24 września 2026 r., sygn. 0111-KDWB.4014.133.2026.1.AW.

Powołane orzecznictwo

• wyrok NSA z 7 kwietnia 2026 r., sygn. III FSK 281/25,

• wyrok NSA z 23 czerwca 2026 r., sygn. III FSK 525/25,