Wynajem pokoju dla studenta - ceny i inne koszty pod koniec września 2026 r.

• Czynsz z ogłoszenia to dopiero początek listy kosztów
• Kaucja dla wynajmującego to nierzadko więcej niż jeden czynsz
• Ubezpieczenie i pośrednik mogą zwiększyć koszt wejścia
• Wynajem całego mieszkania wymaga ponad dwukrotnie większego budżetu w pierwszym miesiącu
• Weszliśmy w najgorętszy okres sezonu studenckiego najmu

Czynsz z ogłoszenia to dopiero początek listy kosztów

Cały problem w tym, że jeśli znaleźliśmy ogłoszenie pasującego nam pokoju na wynajem z ceną np. na poziomie tysiąca złotych za miesiąc, to możemy mieć niemal pewność, że ów tysiąc to tylko początek wydatków związanych z zawarciem umowy. Dlaczego? Ano dlatego, że bardzo często eksponowana w ogłoszeniu stawka jest de facto jedynie czynszem najmu, bez opłat administracyjnych i opłat za media. A te pochłaniają przeważnie dodatkowe kilkaset złotych miesięcznie. Z danych Mzuri wynika, że w przypadku pokoi na wynajem w największych miastach średnie opłaty administracyjne oraz te za media to koszt od niecałych 400 do ponad 500 złotych miesięcznie.

Kaucja dla wynajmującego to nierzadko więcej niż jeden czynsz

Na tym jednak nie koniec. Kolejnym wydatkiem z kieszeni najemcy jest kaucja. Ta wynosi zazwyczaj co najmniej równowartość jednomiesięcznego czynszu wraz z opłatami, choć rosnące koszty napraw czy wyposażenia nierzadko skłaniają właścicieli do podniesienia wysokości kaucji. Zakładając jednak kaucję na poziomie jednomiesięcznego czynszu w przypadku pokoi na wynajem mówimy przeciętnie o kwocie na poziomie od ponad tysiąca złotych w Łodzi czy Poznaniu przez ponad 1400 złotych w Gdańsku i prawie 1600 złotych w Warszawie. Są to pieniądze, które właściciel nam zwróci, jeśli po zakończeniu umowy zdamy lokal w dobrym stanie – bez np. uszkodzonych mebli, braków w wyposażeniu czy innych szkód wykraczających poza normalne zużycie. Jeśli pojawią się ponadto jakieś niedopłaty za media, to środki z kaucji również mogą być przeznaczone na pokrycie tych zaległości najemcy.

Ubezpieczenie i pośrednik mogą zwiększyć koszt wejścia

To wciąż nie wyczerpuje listy potencjalnych wydatków związanych z zawarciem nowej umowy najmu. Możemy się też spotkać z wymogiem wykupienia ubezpieczenia OC najemcy. Taka polisa może uchronić nas przed koniecznością pokrywania z własnej kieszeni kosztów np. zalania sąsiada, uszkodzenia wyposażenia mieszkania, przypadkowego wybicia szyby czy szkód wyrządzonych przez doniczkę strąconą z parapetu. Ochronę można też rozszerzyć o ubezpieczenie rzeczy należących do najemcy. Koszt nie jest wysoki - podstawowe polisy zaczynają się od kilkunastu - kilkudziesięciu złotych rocznie, a szerszy zakres ochrony może kosztować około 200–300 zł.

W przypadku wynajmu pokoi prowizja pośrednika obciążająca najemcę jest rzadkością. Jeśli jednak taka opłata występuje, może sięgać od części do równowartości miesięcznego czynszu wraz z opłatami. W przypadku pośrednika będącego czynnym podatnikiem VAT prowizja może być również powiększona o 23% VAT. W naszych wyliczeniach dla pokoi nie uwzględniamy jednak tego kosztu, ponieważ w zdecydowanej większości przypadków najemca pokoju jej nie ponosi.

Wynajem całego mieszkania wymaga ponad dwukrotnie większego budżetu w pierwszym miesiącu

Oczywiście jeśli celem studenta lub studentów jest nie pojedynczy pokój, ale całe jedno- czy dwupokojowe mieszkanie, budżet potrzebny na start rośnie ponad dwukrotnie. W tym przypadku również cena najbardziej eksponowana w ogłoszeniu zazwyczaj stanowi jedynie część comiesięcznych wydatków. Do tego dochodzą opłaty, a przed rozpoczęciem umowy trzeba wnieść zwrotną kaucję i może pojawić się konieczność wykupienia ubezpieczenia. Przy wynajmie całych mieszkań znacznie częściej niż w przypadku pokoi w transakcji uczestniczy też pośrednik. Na potrzeby naszych wyliczeń jego koszt przyjęliśmy zachowawczo na poziomie 70% miesięcznego czynszu wraz z opłatami.

Efekt jest taki, że w przypadku zawierania umowy o najem kawalerki potrzebujemy nierzadko kwoty ponad dwukrotnie wyższej niż w przypadku najmu pokoju. W tym przypadku warto mieć w kieszeni od około 5 tysięcy złotych w Łodzi po około 7,5 tys. złotych w Warszawie.

Jeśli celem jest wynajem przeciętnego mieszkania dwupokojowego, to niezbędne do tego środki są jeszcze wyższe – od około 7–8 tysięcy złotych w Łodzi, Lublinie czy Poznaniu, przez ponad 9 tysięcy we Wrocławiu i Gdańsku, po ponad 10 tysięcy w Warszawie. Przy tym znowu – część tej kwoty stanowi zwrotna kaucja, a część to prowizja pośrednika, której można uniknąć, szukając mieszkania na własną rękę. Według szacunków Mzuri może to pozwolić zachować w portfelu przeciętnie od prawie 1,3 do ponad 2,6 tys. zł.

Weszliśmy w najgorętszy okres sezonu studenckiego najmu

Łatwo się w tym gąszczu prowizji, opłat, kaucji i czynszów pogubić – szczególnie teraz, gdy na rynku najmu mamy do czynienia z prawdziwą gorączką wywołaną szczytem studenckiego sezonu najmu. Przed nami ostatnie dni przed rozpoczęciem roku akademickiego. Jest to okres, w którym podpisywanych jest szczególnie dużo umów, a ogłoszenia znikają z rynku w bardzo szybkim tempie.

Według najnowszych danych Mzuri, przy tempie zawierania umów z ostatnich dwóch tygodni, na wynajęcie całej dostępnej obecnie oferty potrzeba byłoby około 14,5 dnia. To wynik zbliżony do poziomów obserwowanych o tej porze w poprzednich dwóch latach. Przed nami wciąż jednak okres, w którym hipotetyczny czas wyprzedaży oferty może spaść poniżej 10 dni, a więc do najniższego poziomu w całym roku. Jeśli faktycznie tak się stanie, będzie to po prostu oznaczało, że dostępna oferta jest bardzo skromna w porównaniu z liczbą umów zawieranych w ostatnim czasie.

Trzeba jednak pamiętać, że we wrześniu nie tylko zawieranych jest dużo nowych kontraktów, ale też wiele umów się kończy. Choć większość z nich jest przedłużana, to część mieszkań ponownie trafia na rynek. To oznacza, że w najbliższych dniach oferta może być na bieżąco uzupełniana, nawet przy bardzo dużej aktywności najemców. Dlatego warto obserwować wskaźnik wyprzedaży oferty, bo jest to bardzo prosta, syntetyczna miara koniunktury na rynku najmu.

Denis Aleksandrowicz, dyrektor operacyjny Mzuri