W 2026 roku mieszkanie nie musi być dobrą lokatą oszczędności. Sam wzrost wartości może już nie dać dobrego zysku - trzeba policzyć koszty i uwzględnić ryzyka

• Dziś trzeba pytać "Ile to mieszkanie rzeczywiście na siebie zarabia?"
• Ceny mieszkań 2026 - rynek się różnicuje, choć popyt kredytowy jest rekordowy
• Najczęstszy błąd inwestora: liczenie zysku, którego jeszcze nie ma
• Czy najem to naprawdę dochód pasywny? Ryzyka prawne, o których mówi się za rzadko
• Rentowność najmu - cena mieszkania to dopiero początek kalkulacji.
• Kredyt na mieszkanie na wynajem. Dźwignia działa w dwie strony
• Współwłasność, rozwód, wady lokalu. Inwestycję trzeba zaplanować także na wypadek konfliktu
• Mieszkań przybywa. O najemcę trzeba będzie walczyć jakością
• Nieruchomość to element majątku, a nie cały plan finansowy

Dziś trzeba pytać "Ile to mieszkanie rzeczywiście na siebie zarabia?"

Przez lata odpowiedź wydawała się oczywista: masz wolne pieniądze, to kup mieszkanie. Wynajmiesz je, ktoś będzie spłacał za Ciebie kredyt, a za kilka czy kilkanaście lat sprzedasz nieruchomość znacznie drożej. Jako adwokat coraz częściej widzę jednak, że pomiędzy „mam mieszkanie inwestycyjne" a „zarabiam na mieszkaniu" potrafi być bardzo duża różnica.

W swojej pracy spotykam właścicieli nieruchomości na różnych etapach inwestowania. Jedni dopiero kupują pierwsze mieszkanie. Inni mają kilka lokali, w części finansowanych kredytem. Jeszcze inni trafiają do kancelarii dopiero wtedy, kiedy pojawia się problem: najemca przestaje płacić, współwłaściciele nie mogą porozumieć się co do sprzedaży, lokal ma wady, koszt kredytu zaczyna istotnie obciążać inwestycję albo okazuje się, że wyjście z niej jest znacznie trudniejsze, niż zakładano przy zakupie. I wtedy bardzo często zadaję jedno pytanie: Ile to mieszkanie rzeczywiście na siebie zarabia? Nie: o ile wzrosła jego wartość w ogłoszeniach. Nie: za ile podobny lokal wystawił sąsiad. Tylko ile pieniędzy, po odjęciu wszystkich kosztów, faktycznie zostaje właścicielowi. To pytanie będzie moim zdaniem jednym z najważniejszych dla inwestorów na rynku nieruchomości w najbliższych latach.

Ceny mieszkań 2026 - rynek się różnicuje, choć popyt kredytowy jest rekordowy

Polacy mają bardzo silne przekonanie, że nieruchomość jest jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Trudno się temu dziwić. Ostatnia dekada przyzwyczaiła nas do spektakularnych wzrostów cen. Problem polega na tym, że wynik historyczny nie jest gwarancją wyniku przyszłego.

Początek 2026 roku pokazał, że rynek staje się bardziej zróżnicowany. Według raportu AMRON-SARFiN 1/2026 w pierwszym kwartale 2026 roku średnie ceny transakcyjne mieszkań spadły kwartał do kwartału w pięciu z sześciu analizowanych największych miast. W Warszawie średnia cena transakcyjna wyniosła 15.104 zł za mkw. i była o 0,9 % niższa niż kwartał wcześniej. Spadki odnotowano również w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi. Wzrost, jako jedyny z dużych rynków, zanotował Gdańsk. Nie oznacza to oczywiście załamania rynku. Wręcz przeciwnie: popyt kredytowy jest bardzo mocny. W drugim kwartale 2026 roku banki udzieliły około 83,6 tys. nowych kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 39,7 mld zł. To najlepszy wynik pod względem liczby kredytów od 2007 roku i rekord pod względem ich wartości. Średnia wartość nowego kredytu przekroczyła już 475 tys. zł (dokładnie 475.652 zł). W całym pierwszym półroczu udzielono niemal 157 tys. kredytów o wartości ponad 73 mld zł.

Jednocześnie na siedmiu największych rynkach oferta przekroczyła 70 tys. mieszkań, a kwartalne zmiany cen pozostały umiarkowane. Dla kupujących oznacza to większe możliwości wyboru i realną przestrzeń do negocjacji. To już nie jest więc rynek, na którym wystarczy kupić cokolwiek, licząc na to, że za kilka lat wybaczy nam wszystkie błędy.

Najczęstszy błąd inwestora: liczenie zysku, którego jeszcze nie ma

W rozmowach o nieruchomościach regularnie słyszę argument: „Kupiłam mieszkanie za 600 tys. zł, a dzisiaj jest warte 850 tys. zł. Zarobiłam 250 tys.", tylko że niekoniecznie jest to prawda. Jeżeli mieszkanie nie zostało sprzedane, ten zysk nie został zrealizowany. Co więcej, po drodze właściciel poniósł zwykle koszty kredytu, remontów, wyposażenia, podatków, ubezpieczenia, prowizji, napraw oraz miesięcy bez najemcy.

Oczywiście wzrost wartości aktywa ma znaczenie dla wartości całego majątku, ale musimy pamiętać, że czym innym jest wartość majątku na papierze, a czym innym przepływ pieniędzy, który inwestycja rzeczywiście generuje. Dlatego właśnie tę różnicę warto dziś szczególnie mocno podkreślać. Jeżeli nieruchomość zarabia wyłącznie pod warunkiem, że za 5 lat uda się ją sprzedać o 30 % drożej, to inwestor nie opiera strategii na bieżącej rentowności. Opiera ją na prognozie przyszłej ceny, a przyszłej ceny przecież nikt nam nie zagwarantuje.

Czy najem to naprawdę dochód pasywny? Ryzyka prawne, o których mówi się za rzadko

Określenie „pasywny dochód" zawsze wywołuje u mnie pewien dystans. Jako adwokat widzę bowiem tę mniej instagramową stronę inwestowania w nieruchomości. Najemca może przestać regulować należności. Może powstać spór o kaucję albo o zniszczenia w lokalu. Umowa może być skonstruowana w sposób, który zamiast chronić właściciela, utrudnia mu dochodzenie jego praw. Przy najmie okazjonalnym łatwo popełnić błędy formalne, które ograniczą skuteczność przyjętych zabezpieczeń. Właściciele nieruchomości trafiają też do kancelarii ze sporami dotyczącymi wad lokali, odpowiedzialności deweloperów, współwłasności nieruchomości czy rozliczeń między osobami, które wspólnie zainwestowały pieniądze. To nie są powody, żeby nie inwestować. Są natomiast powodem, żeby ryzyko prawne traktować dokładnie tak samo poważnie jak stopę zwrotu. Mieszkanie inwestycyjne jest aktywem, ale jest również zbiorem umów, zobowiązań i potencjalnych konfliktów.

Rentowność najmu - cena mieszkania to dopiero początek kalkulacji.

Załóżmy dla uproszczenia, że ktoś kupuje mieszkanie za 800 tys. zł i otrzymuje 4 tys. zł miesięcznie czynszu najmu (bez opłat administracyjnych i mediów, które obciążają najemcę). Na pierwszy rzut oka to 48 tys. zł rocznie, czyli 6 % ceny nieruchomości. Taki wynik brzmi już interesująco. Ale to dopiero punkt wyjścia. Od tej kwoty trzeba odjąć: okresy, w których mieszkanie stoi puste, koszty napraw i odtworzenia wyposażenia, podatek od przychodów z najmu, ubezpieczenie, ewentualną obsługę najmu lub własny czas, a także koszty wejścia w inwestycję i późniejszego wyjścia z niej (podatek od czynności cywilnoprawnych, taksa notarialna, prowizje, pośrednictwo). Jeżeli nieruchomość została kupiona na kredyt, dochodzi pozycja najważniejsza: koszt pieniądza. Nagle z deklarowanych 6 % robi się znacznie mniej.

Dlatego coraz bardziej przekonuje mnie podejście, w którym przed zakupem zadajemy sobie niewygodne pytanie: Czy kupiłabym tę nieruchomość również wtedy, gdybym założyła, że przez 5 kolejnych lat jej wartość ani trochę nie wzrośnie? Jeżeli nadal się opłaca, to mamy ciekawą inwestycję. Jeżeli cały model przestaje się spinać, być może nie kupujemy rentownego aktywa, tylko nadzieję na dalszy wzrost cen.

Kredyt na mieszkanie na wynajem. Dźwignia działa w dwie strony

W kancelarii od lat pracuję również z kredytobiorcami, dlatego przy inwestowaniu w nieruchomości szczególnie zwracam uwagę na sposób finansowania zakupu. Kredyt jest narzędziem pozwalającym korzystać z dźwigni finansowej. Dzięki niemu inwestor może kontrolować aktywo warte znacznie więcej niż kapitał, którym sam dysponuje, ale dźwignia nie działa wyłącznie na korzyść inwestora.

Jeżeli dochód z mieszkania jest niewiele wyższy albo nawet niższy od kosztu finansowania, inwestycja staje się bardzo wrażliwa na zmianę stóp procentowych, okres bez najemcy czy nieprzewidziany wydatek. To szczególnie istotne przy obecnej skali zadłużenia. Na koniec drugiego kwartału 2026 roku wartość zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych osiągnęła rekordowe 529,7 mld zł, a liczba czynnych umów kredytowych przekroczyła 2,14 mln. Dlatego zanim policzymy, ile nieruchomość może być warta za dziesięć lat, warto policzyć, ile będzie nas kosztowała przez najbliższych dwanaście miesięcy.

Współwłasność, rozwód, wady lokalu. Inwestycję trzeba zaplanować także na wypadek konfliktu

Jest jeszcze jeden aspekt, o którym przed zakupem mówi się zdecydowanie za rzadko: Co stanie się z nieruchomością, jeżeli życie nie pójdzie zgodnie z planem? Scenariusze, które regularnie widzę w praktyce:
- dwie osoby kupują razem mieszkanie inwestycyjne; początkowo wszystko wygląda świetnie, ale po kilku latach jedna chce sprzedać, a druga zatrzymać lokal,
- rodzina inwestuje wspólnie w nieruchomość, a następnie pojawia się spór o nakłady i sposób korzystania,
- inwestor kupuje lokal, który po odbiorze okazuje się mieć istotne wady,
- małżeństwo buduje portfel nieruchomości, ale nie ustala wcześniej, jak te aktywa mają być traktowane w ramach majątku.

Dopiero kiedy pojawia się konflikt, wiele osób odkrywa, że nieruchomość jest jednym z najmniej płynnych składników majątku i jednocześnie jednym z tych, które najtrudniej szybko i bezstratnie podzielić. Dlatego dobra inwestycja nie zaczyna się przy podpisywaniu aktu notarialnego. Zaczyna się wcześniej, a mianowicie od analizy ceny, finansowania, stanu prawnego, treści umowy, sposobu zabezpieczenia własnych interesów i scenariusza wyjścia z inwestycji.

Mieszkań przybywa. O najemcę trzeba będzie walczyć jakością

Istotna jest także rosnąca podaż. Według danych GUS w okresie od stycznia do lipca 2026 roku oddano do użytkowania 114,1 tys. mieszkań, czyli o 3,2 % więcej niż rok wcześniej. Rozpoczęto budowę 134,8 tys. mieszkań (wzrost o 3,3 %), a pozwolenia na budowę lub zgłoszenia z projektem budowlanym objęły 172,2 tys. mieszkań, a więc o 15,7 % więcej rok do roku. Liczba pozwoleń rośnie zatem wielokrotnie szybciej niż liczba rozpoczynanych inwestycji, co zapowiada dalszy wzrost podaży w kolejnych kwartałach. Jednocześnie na rynku najmu w drugim kwartale 2026 roku panowała stabilizacja. W większości analizowanych miast kwartalne zmiany średnich czynszów nie przekroczyły 2 %.

To bardzo ważna kombinacja danych. Większa liczba mieszkań nie oznacza, że nagle zabraknie najemców. Oznacza jednak, że przeciętne mieszkanie może mieć coraz większą konkurencję. Lokalizacja, układ, jakość wykończenia, komunikacja, koszty utrzymania i profil najemcy będą miały większe znaczenie niż samo stwierdzenie: „to mieszkanie w dużym mieście".

Nieruchomość to element majątku, a nie cały plan finansowy

I właśnie tutaj dochodzimy do kwestii, która w mojej ocenie jest dziś kluczowa. Nie powinniśmy już pytać wyłącznie: Czy warto inwestować w nieruchomości? Znacznie ważniejsze jest pytanie: Jak budować majątek, w którym nieruchomości są jednym z kilku świadomie dobranych elementów? To zasadnicza różnica. Bo czym innym jest zakup kolejnego mieszkania, a czym innym konsekwentne budowanie majątku opartego na przemyślanej strukturze, dywersyfikacji i kontroli ryzyka.

Można świetnie zarabiać i przez lata nie zbudować znaczącego majątku. Można posiadać kilka nieruchomości, a jednocześnie praktycznie nie mieć płynnego kapitału. Można prowadzić bardzo dochodową firmę i większość pieniędzy pozostawiać na rachunku bieżącym. Można też inwestować wyłącznie w jedną klasę aktywów i dopiero w trudniejszym momencie zobaczyć, jak duża była koncentracja ryzyka. Coraz częściej obserwuję to również w rozmowach z przedsiębiorczyniami i klientkami kancelarii. Problemem przestaje być wyłącznie to, jak więcej zarabiać. Pojawia się pytanie znacznie dojrzalsze: co zrobić z pieniędzmi, które już zarobiłam?

Dla mnie, jako adwokata, szczególnie ważne jest przy tym jedno: zarabianie pieniędzy, inwestowanie ich oraz prawna ochrona zgromadzonego majątku nie powinny być trzema osobnymi światami. To jeden proces. Można fantastycznie zarobić na inwestycji, a potem stracić część efektów przez źle przygotowaną umowę. Można zbudować firmę wartą miliony, ale nie zabezpieczyć własnych interesów. Można kupić mieszkanie w świetnej lokalizacji, ale zrobić to w niewłaściwej strukturze albo na warunkach finansowania, które przy pierwszej zmianie rynku odbiorą inwestycji rentowność.

Dlatego rozmowa o pieniądzach powinna zaczynać się znacznie wcześniej niż w chwili zakupu mieszkania. Ten sposób myślenia jest jednym z powodów, dla których współorganizuję Forum Inwestorek 6.0 - wydarzenie zaplanowane na 26 września 2026 roku w Renaissance Warsaw Airport Hotel w Warszawie, oparte na trzech filarach: nieruchomościach, inwestycjach i skalowaniu biznesu. Nie chciałam tworzyć konferencji wyłącznie o nieruchomościach, bo budowanie majątku nie zaczyna się i nie kończy na zakupie kolejnego mieszkania.

adw. Karolina Pilawska
Forum Inwestorek 6.0
www.inwestorki.pl