Skarbówka sprawdza to teraz na potęgę. Prześwietlają pięć lat wstecz. Kara to nawet 30 tysięcy złotych

• Dlaczego to właśnie najem krótkoterminowy trafił pod lupę fiskusa?
• Urząd skarbowy kontroluje nawet pięć lat wstecz
• Takie podatki trzeba odprowadzić do skarbówki z najmu krótkoterminowego
• Podatkowe sankcje i grzywna
• Biznes kwitnie mimo ryzyka
• Najem krótkoterminowy pod presją regulacji. Nowe przepisy mogą zmienić rynek mieszkań?
• Dostosować lokal do nowych zasad albo zmienić sposób jego wykorzystania
• Trzy scenariusze zmian na rynku

Skarbówka dobiera się do skóry tym, którzy za pośrednictwem popularnych platform internetowych oferują turystom obiekty noclegowe i nie dzielą się z fiskusem zyskami, Urzędnicy mogą to teraz sprawdzić, bo od lipca 2024 roku obowiązuje w Polsce ustawa, która wprowadza do naszego kraju kolejną brukselską dyrektywę, mającą uporządkować szarą strefę najmu krótkoterminowego.

Dlaczego to właśnie najem krótkoterminowy trafił pod lupę fiskusa?

Bo w przeciwieństwie do sprzedaży rzeczy używanych, nie korzysta z żadnych limitów zwolnień podatkowych. Ci, którzy wynajmują mieszkania przez Booking czy Airbnb muszą wiedzieć, że każda transakcja jest raportowana, niezależnie od kwoty, a wynajem krótkoterminowy jest traktowany jako świadczenie usług hotelarskich. Jeśli skarbówka uzna, że jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, może nakazać rejestrację działalności gospodarczej. Jak podkreślają podatkowi eksperci, nawet okazjonalny wynajem może zostać uznany za działalność gospodarczą, jeśli fiskus dojdzie do wniosku, że spełnia on kryteria regularności.

Urząd skarbowy kontroluje nawet pięć lat wstecz

Choć unijna dyrektywa obejmuje raportowanie transakcji z lat 2023-2024, to w sytuacji, kiedy skarbówka podejrzewa, że ktoś z płaceniem podatków jest na bakier, może przeprowadzić kontrolę obejmującą nawet pięć lat wstecz. Czym to się może skończyć. Nałożenie kar finansowych, odsetek, a w skrajnych przypadkach nawet sankcji karno-skarbowych.

Takie podatki trzeba odprowadzić do skarbówki z najmu krótkoterminowego

Od przychodów z najmu krótkoterminowego trzeba odprowadzić 8-procentowy podatek VAT, PIT lub CIT w zależności od formy opodatkowania, podatek VAT od importu usług wynoszący 23 proc. od prowizji zagranicznych portali z ogłoszeniami, tak zwana odwrócona płatność. Doliczyć należy również nieodprowadzone składki ZUS i opłaty dla samorządów – wyjaśniał serwis prawo.pl i podawał, że obecnie najem krótkoterminowy oferowany na platformach takich jak Booking.com i Airbnb stanowi jedną czwartą wszystkich noclegów turystycznych w Unii Europejskiej.

Najem krótkoterminowy w Polsce ciągle zyskuje na popularności. Jak podaje wyborcza.biz tylko w samej Warszawie na internetowych platformach, gdzie nocleg można zarezerwować, jest dostępnych ponad 7 tysięcy ofert. Porównywalna liczba ofert dotyczy Krakowa. W przypadku nadmorskich miejscowości rekordy padają przede wszystkim w czasie wakacji.

Można na tym robić niezły biznes, szczególnie jeśli nieruchomość jest zlokalizowana w miejscu atrakcyjnym dla turystów. Tam – jak wskazuje wyborcza.biz – stawki za dobę mogą być nawet kilkakrotnie wyższe w porównaniu z najmem długoterminowym.

Podatkowe sankcje i grzywna

Kary za nielegalne wynajmowanie mieszkań to nie tylko groźba sankcji podatkowych. Ktoś kto prowadzi działalność gospodarczą bez rejestracji, jest zagrożony grzywną w wysokości do 5 tys. złotych. W sytuacji wynajmu i niedopełniania obowiązków związanych z rejestracją gości, także nieprzekazania danych do ewidencji meldunkowej, może zostać ukarany grzywną do 1000 złotych. Naruszenie przepisów przeciwpożarowych może skutkować karą nawet do 10 tys. złotych.

W przypadku stwierdzenia oszustwa podatkowego, kara może wynosić nawet do 720 stawek dziennych, co przy maksymalnej wysokości stawki oznacza nawet 21,6 miliona złotych.

Biznes kwitnie mimo ryzyka

Choć skarbówka zaostrza kurs, biznes wciąż kwitnie. Jak wynika z danych Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego za 2024 rok, w tym modelu oferowano w Polsce około 65 tysięcy mieszkań. Na samej platformie Airbnb liczba ofert mieszkań sięgała niemal 60 tysięcy, natomiast na Bookingu dostępnych było ponad 35 tysięcy takich lokali, przy czym około 85 procent ofert z Bookingu pokrywało się z ofertami obecnymi na Airbnb. Ofert innych niż mieszkania na Airbnb było 19 tysięcy, a na Bookingu 20 tysięcy. Oznacza to, że realna podaż jest silnie skoncentrowana na kilku platformach i w dużej mierze dotyczy mieszkań.

Geograficznie najem krótkoterminowy jest zjawiskiem o lokalnym charakterze. Największa liczba ofert znajduje się w Warszawie (ponad 10 tysięcy), Krakowie (ok. 8 tysięcy), Gdańsku (ponad 6,5 tysiąca) oraz Wrocławiu (niecałe 3,5 tysiąca). To właśnie w tych miastach, a precyzyjnie w ich centralnych i turystycznych dzielnicach, ewentualne skutki regulacji mogą być najbardziej odczuwalne.

Najem krótkoterminowy pod presją regulacji. Nowe przepisy mogą zmienić rynek mieszkań?

Przeciwko tym, którzy z fiskusem dzielić się nie chcą, ofensywę przypuściło państwo. Ministerstwo sportu i turystyki przygotowało projekt ustawy regulującej kwestie związane z najmem krótkoterminowym. Dokument formalnie jeszcze nie wszedł do Sejmu i nadal przechodzi proces legislacyjny.

Najistotniejszym elementem projektu jest wprowadzenie obowiązkowej rejestracji wszystkich mieszkań przeznaczonych do wynajmu na doby. Rozwiązanie to stanowi konsekwencję unijnego rozporządzenia nakładającego na państwa członkowskie obowiązek utworzenia specjalnych rejestrów do maja 2026 roku.

Każdy zamierzający wynajmować mieszkanie w formule krótkoterminowej będzie musiał uzyskać numer identyfikacyjny. Bez niego nie będzie możliwe publikowanie ofert na popularnych platformach rezerwacyjnych, takich jak Airbnb czy Booking.com. Internetowi pośrednicy zostaną zobowiązani do weryfikowania, czy dana oferta spełnia wymogi prawne. W przypadku naruszeń przewidziane są dotkliwe sankcje finansowe.

Nowe przepisy wprowadzą również definicję najmu krótkoterminowego, rozumianego jako wynajem nieruchomości na okres nie dłuższy niż trzydzieści dni. Tego rodzaju działalność zostanie zrównana z działalnością gospodarczą. Każdy obiekt będzie musiał mieć regulamin, zawierać informacje o obowiązującej „ciszy nocnej” oraz udostępniać numer telefonu osoby odpowiedzialnej za wynajem. Policja i straż miejska uzyskają możliwość szybszego reagowania na zgłoszenia związane z zakłóceniem porządku.

Dodatkowo, na budynkach, w których prowadzony będzie najem krótkoterminowy, pojawi się obowiązkowa tablica informująca o takiej działalności. Ministerstwo planuje również wprowadzenie minimalnych standardów, jakie będą musiały spełniać lokale przeznaczone do tego rodzaju wynajmu.

Na tym etapie nie jest jeszcze przesądzone, w jakim stopniu polski ustawodawca zdecyduje się zaostrzyć regulacje względem minimum wynikającego z prawa unijnego. Dyrektywa wyznacza ramy, natomiast takie szczegóły jak zakres rejestracji, limity dni wynajmu, wymagania przeciwpożarowe i sanitarne czy rola wspólnot mieszkaniowych, będą zależały od krajowych decyzji legislacyjnych. To właśnie te detale przesądzą o tym, czy zmiany okażą się dla rynku kosmetyczne, czy też wymuszą istotne korekty strategii inwestycyjnych dla właścicieli mieszkań.

Dostosować lokal do nowych zasad albo zmienić sposób jego wykorzystania

– Jeżeli pojawią się obowiązkowe rejestry, dodatkowe wymogi techniczne, ograniczenia dni wynajmu czy konieczność uzyskiwania zgód wspólnot mieszkaniowych, część właścicieli stanie przed prostym wyborem: dostosować lokal do nowych zasad albo zmienić sposób jego wykorzystania -– komentuje potencjalne zmiany rynkowych trendów Anton Bubiel, ekspert rynku nieruchomości w SonarHome.pl, platformy do wyceny mieszkania online i znalezienia agenta nieruchomości.

- Wiele z tych mieszkań już dziś jest w pełni przygotowanych do najmu długoterminowego, który po wejściu przepisów może okazać się znacznie mniej wymagający pod względem formalnym. W takich warunkach naturalnym kierunkiem będzie przejście właśnie do tego segmentu rynku – dodaje Bubiel.

Trzy scenariusze zmian na rynku

Zdaniem specjalisty, potencjalny odpływ mieszkań z najmu krótkoterminowego nie musi jednak oznaczać gwałtownej zmiany sytuacji na całym rynku nieruchomości. W łagodnym scenariuszu, zakładającym przejście około 10 procent lokali do innych segmentów, oznaczałoby to ok. 6 tysięcy mieszkań w skali kraju. Przy takim rozłożeniu wpływ na czynsze najmu długoterminowego byłby umiarkowany i ograniczony lokalnie, a rynek sprzedaży odczułby go jedynie marginalnie.

Znacznie wyraźniejsze konsekwencje mogłyby pojawić się w scenariuszu pośrednim, w którym około 25 procent mieszkań, czyli około 15 tysięcy lokali, zmieniłoby swoją funkcję. Taki wzrost podaży najmu długoterminowego, skoncentrowany głównie w centrach miast, mógłby doprowadzić do realnych obniżek czynszów w najbardziej nasyconych lokalizacjach. Rynek sprzedaży odczułby to przede wszystkim w segmencie mieszkań inwestycyjnych, zwłaszcza kawalerek i lokali dwupokojowych, które już w ostatnich dwóch latach doświadczały korekt cenowych.

– Natomiast silny impuls podażowy, zwłaszcza dla najmu długoterminowego w dużych miastach oznaczałoby ziszczenie się najbardziej radykalnego scenariusza, w którym połowa mieszkań z najmu krótkoterminowego trafia na inne rynki. Taka sytuacja mogłaby wywołać spadki stawek w wybranych lokalizacjach, ale nawet wtedy trudno mówić o załamaniu rynku. Efekt byłby zauważalny, lecz wciąż lokalny i segmentowy, a nie ogólnopolski – podsumowuje Anton Bubiel.

Należy zakładać, że nadchodzące zmiany nie przyniosą jednej, uniwersalnej odpowiedzi dla całego rynku. Ich rzeczywisty wpływ będzie zależał od ostatecznego kształtu przepisów oraz od lokalnych uwarunkowań popytowo-podażowych. Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność chłodnej kalkulacji opłacalności, uwzględniającej nie tylko potencjalne przychody, ale także koszty regulacyjne i ryzyko ograniczeń. Najem krótkoterminowy wchodzi w fazę, w której decyzje coraz częściej będą podejmowane nie intuicyjnie, lecz na podstawie twardych liczb i długoterminowych scenariuszy.