Urząd skarbowy bez litości to teraz lustruje. Sprawdzają wszystkich pięć lat wstecz. Kara to nawet 30 tysięcy złotych

• Skarbówka ma nowe narzędzia. Kontrole sięgają pięć lat wstecz
• Od najmu krótkoterminowego trzeba płacić takie podatki
• Ten biznes kręci się najbardziej w największych miastach
• Zaległe podatki, a do tego jeszcze grzywna
• Najem pod ścisłą kontrolą
• Właściciele lokali będą musieli dokonać wyboru
• Zmiany na rynku. Możliwe są trzy scenariusze
• To już koniec szarej strefy

Urzędnicy skarbowi coraz dokładniej sprawdzają tych, którzy wynajmują mieszkania turystom za pośrednictwem tak popularnych portali jak Booking.com czy Airbnb. Zyski z tego typu działalności nie zawsze były zgłaszane do opodatkowania, co przez lata sprzyjało funkcjonowaniu szarej strefy. Sytuacja zaczęła się jednak zmieniać wraz z wejściem w życie nowych przepisów wdrażających unijną dyrektywę, która obowiązuje w Polsce od lipca 2024 roku. Jej celem jest zwiększenie przejrzystości i uporządkowanie rynku najmu krótkoterminowego.

Skarbówka ma nowe narzędzia. Kontrole sięgają pięć lat wstecz

Dzięki nowym regulacjom administracja skarbowa zyskała narzędzia pozwalające analizować transakcje zawierane za pośrednictwem platform rezerwacyjnych. Co istotne, każda transakcja podlega raportowaniu, bez względu na jej wartość. Najem krótkoterminowy traktowany jest bowiem jako świadczenie usług hotelarskich.

Eksperci podatkowi zwracają uwagę, że fiskus może uznać taki wynajem za działalność gospodarczą, jeśli jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły. W praktyce oznacza to, że nawet okazjonalne udostępnianie mieszkania może zostać zakwalifikowane jako działalność wymagająca formalnej rejestracji.

Choć unijne przepisy obejmują raportowanie danych od 2023 roku, w przypadku podejrzenia nieprawidłowości skarbówka może kontrolować rozliczenia nawet pięć lat wstecz. Konsekwencją mogą być nie tylko zaległe podatki i odsetki, ale również sankcje karno-skarbowe.

Od najmu krótkoterminowego trzeba płacić takie podatki

Najem krótkoterminowy wiąże się z szeregiem obowiązków podatkowych, które wielu właścicieli ignorowało lub nie było ich świadomych. - Od przychodów z najmu krótkoterminowego trzeba odprowadzić 8-procentowy podatek VAT, PIT lub CIT w zależności od formy opodatkowania, podatek VAT od importu usług wynoszący 23 proc. od prowizji zagranicznych portali z ogłoszeniami, tak zwana odwrócona płatność. Doliczyć należy również nieodprowadzone składki ZUS i opłaty dla samorządów – wyjaśniał serwis prawo.pl.

Według przywoływanych przez portal danych, najem krótkoterminowy oferowany przez platformy takie jak Booking.com i Airbnb odpowiada już za jedną czwartą wszystkich noclegów turystycznych w Unii Europejskiej.

Ten biznes kręci się najbardziej w największych miastach

Popularność najmu krótkoterminowego w Polsce systematycznie rośnie. Jak informowała wyborcza.biz, tylko w Warszawie dostępnych jest ponad 7 tys. ofert noclegów na platformach internetowych, a podobna liczba dotyczy Krakowa. W miejscowościach nadmorskich liczba ogłoszeń wyraźnie rośnie w sezonie wakacyjnym.

Rentowność tego modelu wynika przede wszystkim z wyższych stawek. W atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach ceny za dobę potrafią być nawet kilkukrotnie wyższe niż w przypadku najmu długoterminowego. To sprawia, że wielu właścicieli traktuje najem krótkoterminowy jako pełnoprawny biznes inwestycyjny.

Dane Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego pokazują skalę zjawiska. W 2024 roku w Polsce funkcjonowało około 65 tys. mieszkań oferowanych w tej formule. Na samej platformie Airbnb liczba ofert sięgała niemal 60 tys., a na Bookingu przekraczała 35 tys. lokali, przy czym około 85 proc. ogłoszeń pokrywało się na obu platformach.

Największa koncentracja takich mieszkań występuje w dużych miastach. Liderem pozostaje Warszawa z ponad 10 tys. ofert, a za nią plasują się Kraków (ok. 8 tys.), Gdańsk (ponad 6,5 tys.) i Wrocław (niecałe 3,5 tys.).

Zaległe podatki, a do tego jeszcze grzywna

Konsekwencje nieprawidłowego rozliczania najmu krótkoterminowego nie ograniczają się wyłącznie do podatków. Właściciele mogą ponieść również inne sankcje administracyjne i karne.

Prowadzenie działalności gospodarczej bez rejestracji grozi grzywną do 5 tys. zł. Z kolei nieprzestrzeganie obowiązków związanych z rejestracją gości i przekazywaniem danych meldunkowych może skutkować karą do 1000 zł. Naruszenie przepisów przeciwpożarowych oznacza ryzyko grzywny sięgającej nawet 10 tys. zł.

Najpoważniejsze konsekwencje dotyczą przypadków oszustw podatkowych. W takich sytuacjach kara może wynieść do 720 stawek dziennych, co przy maksymalnej wysokości stawki oznacza nawet 21,6 mln zł.

Najem pod ścisłą kontrolą

Równolegle z działaniami fiskusa trwają prace nad ustawą regulującą najem krótkoterminowy. Projekt przygotowany przez resort sportu i turystyki wciąż znajduje się na etapie legislacyjnym, ale jego założenia są już znane.

Kluczowym elementem nowych regulacji będzie obowiązek rejestracji wszystkich mieszkań przeznaczonych do najmu krótkoterminowego. Każdy właściciel będzie musiał uzyskać specjalny numer identyfikacyjny, bez którego publikowanie ogłoszeń na platformach rezerwacyjnych nie będzie możliwe. Same platformy zostaną zobowiązane do weryfikowania legalności ofert.

Nowe przepisy wprowadzą również formalną definicję najmu krótkoterminowego jako wynajmu nieruchomości na okres nieprzekraczający 30 dni. Tego rodzaju działalność zostanie zrównana z działalnością gospodarczą, a właściciele będą musieli spełnić dodatkowe wymogi, w tym przygotować regulamin, zapewnić dane kontaktowe osoby odpowiedzialnej za lokal oraz przestrzegać określonych standardów bezpieczeństwa.

Planowane jest także wprowadzenie obowiązkowych oznaczeń budynków, w których prowadzony jest najem krótkoterminowy, oraz minimalnych standardów technicznych dla takich lokali.

Właściciele lokali będą musieli dokonać wyboru

Zdaniem ekspertów nowe przepisy mogą zmienić strukturę rynku najmu w Polsce. - Jeżeli pojawią się obowiązkowe rejestry, dodatkowe wymogi techniczne, ograniczenia dni wynajmu czy konieczność uzyskiwania zgód wspólnot mieszkaniowych, część właścicieli stanie przed prostym wyborem: dostosować lokal do nowych zasad albo zmienić sposób jego wykorzystania – komentuje Anton Bubiel, ekspert rynku nieruchomości w SonarHome.pl, platformy do wyceny mieszkania online i znalezienia agenta nieruchomości.

Jak dodaje ekspert, alternatywą może być powrót do najmu długoterminowego. - Wiele z tych mieszkań już dziś jest w pełni przygotowanych do najmu długoterminowego, który po wejściu przepisów może okazać się znacznie mniej wymagający pod względem formalnym. W takich warunkach naturalnym kierunkiem będzie przejście właśnie do tego segmentu rynku.

Zmiany na rynku. Możliwe są trzy scenariusze

Wpływ nowych regulacji na rynek może być zróżnicowany. W najbardziej umiarkowanym scenariuszu około 10 proc. mieszkań mogłoby przejść do innych form najmu, co oznaczałoby około 6 tys. lokali w skali kraju. Taki poziom zmian miałby ograniczony wpływ na czynsze i ceny mieszkań.

Znacznie większe konsekwencje przyniósłby scenariusz pośredni, zakładający zmianę funkcji przez około 25 proc. lokali, czyli około 15 tys. mieszkań. W takim przypadku wzrost podaży najmu długoterminowego mógłby doprowadzić do realnych spadków czynszów w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.

Najbardziej radykalny scenariusz zakłada przeniesienie nawet połowy mieszkań z najmu krótkoterminowego na inne segmenty rynku. - Natomiast silny impuls podażowy, zwłaszcza dla najmu długoterminowego w dużych miastach oznaczałoby ziszczenie się najbardziej radykalnego scenariusza, w którym połowa mieszkań z najmu krótkoterminowego trafia na inne rynki. Taka sytuacja mogłaby wywołać spadki stawek w wybranych lokalizacjach, ale nawet wtedy trudno mówić o załamaniu rynku. Efekt byłby zauważalny, lecz wciąż lokalny i segmentowy, a nie ogólnopolski – podsumowuje Anton Bubiel.

To już koniec szarej strefy

Najem krótkoterminowy w Polsce przestaje funkcjonować w szarej strefie regulacyjnej. Z jednej strony rosnąca aktywność fiskusa zwiększa ryzyko dla właścicieli, którzy nie wywiązywali się z obowiązków podatkowych. Z drugiej — nadchodzące przepisy mogą na stałe zmienić sposób funkcjonowania tego segmentu rynku.

Dla inwestorów oznacza to konieczność dokładnego liczenia kosztów, uwzględniania nowych wymogów oraz przygotowania się na scenariusz, w którym najem krótkoterminowy przestanie być tak prosty i swobodny jak dotychczas.