Wynajmujesz mieszkanie z majątku osobistego? Skarbówka wydała jasny werdykt w sprawie małżonków

• Żona pomagała w biznesie, pieniądze szły na dom. Podatnik chciał skorygować PIT
• Kluczowe pytanie do skarbówki: Czy majątek osobisty można rozliczyć wspólnie?
• Kodeks rodzinny kontra podatki. Argumenty podatnika za podziałem przychodu
• Pułapka oświadczeń małżeńskich. Kiedy skarbówka powie „nie”?
• Bardzo wyraźne stanowisko skarbówki. Majątek osobisty wyklucza podział podatku

Organ skarbowy wypowiedział się w sprawie przychód z najmu. Jednoznacznie stwierdzając, że w przypadku gdy przedmiotem najmu jest majątek osobisty jednego z małżonków, przychód nie podlega rozdzieleniu. Nie obejmie go również ewentualne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków. Zobaczmy dokładnie jaka była argumentacja po stronie podatnika oraz skarbówki.

Żona pomagała w biznesie, pieniądze szły na dom. Podatnik chciał skorygować PIT

Z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wynika, że Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa małżeńska. Małżonkowie nie zawierali umowy majątkowej małżeńskiej wyłączającej, ograniczającej ani rozszerzającej wspólność ustawową. Lokal, z którego uzyskiwany jest czynsz najmu, stanowi majątek osobisty Wnioskodawcy. Przychody z najmu tego lokalu są jednak osiągane w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej i są faktycznie wykorzystywane przez oboje małżonków na potrzeby rodziny oraz wspólne cele gospodarstwa domowego. Nie są one traktowane jako wyłączny składnik majątku osobistego jednego z małżonków.

„Umowa najmu została zawarta formalnie przez Wnioskodawcę jako właściciela lokalu. W praktyce jednak czynności związane z wykonywaniem najmu nie były realizowane wyłącznie przez Wnioskodawcę. Małżonka Wnioskodawcy również aktywnie uczestniczyła w obsłudze najmu, w szczególności wykonywała czynności związane z bieżącym nadzorem nad nieruchomością, kontrolą jej stanu, organizacyjnym wsparciem związanym z utrzymaniem lokalu, reagowaniem na potrzeby dotyczące nieruchomości oraz wykonywaniem czynności faktycznych mieszczących się w obowiązkach wynajmującego. Przykładowo, małżonka kontrolowała stan lokalu, sygnalizowała potrzebę wykonania napraw lub prac porządkowych, uczestniczyła w ustaleniach dotyczących utrzymania nieruchomości, pozostawała w kontakcie w sprawach bieżących związanych z lokalem oraz współorganizowała czynności niezbędne do prawidłowego korzystania z lokalu przez najemcę. Jej udział nie miał charakteru incydentalnego ani wyłącznie pomocniczego w sensie domowym, lecz stanowił element faktycznej organizacji i wykonywania najmu w ramach wspólnego gospodarstwa domowego. Najem był zatem wykonywany przy rzeczywistym zaangażowaniu obojga małżonków, a nie wyłącznie jako samodzielna aktywność Wnioskodawcy” - czytamy we wniosku o interpretację.

Pierwotnie przychody z najmu zostały rozliczone wyłącznie przez Wnioskodawcę. Następnie, po ponownej analizie skutków prawnych wynikających z przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego oraz zasad opodatkowania przychodów z najmu, zostały złożone korekty deklaracji PIT-28 za lata 2023, 2024 oraz 2025, mające na celu przypisanie przychodów z najmu po 50% każdemu z małżonków. Korekty te zostały złożone dobrowolnie, przed wszczęciem jakiegokolwiek postępowania podatkowego w tym zakresie.

Podatek od przychodów z najmu został pierwotnie zapłacony w całości na identyfikator podatkowy Wnioskodawcy. Korekty nie zmierzają do uchylenia się od opodatkowania, lecz do prawidłowego przypisania przychodów oraz należnego podatku pomiędzy małżonków, zgodnie z rzeczywistym charakterem dochodów z najmu i zasadami małżeńskiej wspólności majątkowej. Na podstawie skorygowanego rozliczenia przychód z działalności Wnioskodawcy za rok 2024 wyniósł (...) zł, natomiast przychód z najmu przypadający na Wnioskodawcę – przy założeniu podziału po 50% pomiędzy małżonków – wyniósł (...). Łącznie daje to kwotę (…)

Kluczowe pytanie do skarbówki: Czy majątek osobisty można rozliczyć wspólnie?

W związku z tym podatnik chciał się dowiedzieć ja oceni to organ skarbowy. Padło pytanie następującej treści: „Czy przychody z najmu lokalu stanowiącego majątek osobisty jednego z małżonków, osiągane w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, wykorzystywane na potrzeby wspólnego gospodarstwa domowego i zasilające majątek wspólny małżonków, mogą zostać przypisane po 50% każdemu z małżonków?”

W ocenie Wnioskodawcy – w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przychody z najmu lokalu stanowiącego majątek osobisty jednego z małżonków, lecz osiągane w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, powinny zostać przypisane po 50% każdemu z małżonków. Wynika to z faktu, że dochody z majątku osobistego każdego z małżonków wchodzą do majątku wspólnego na podstawie art. 31 § 2 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Środki uzyskiwane z najmu były przeznaczane na potrzeby rodziny i zasilały majątek wspólny małżonków.

Kodeks rodzinny kontra podatki. Argumenty podatnika za podziałem przychodu

Argumentacja podatnika w zakresie PIT/ryczałt była taka: „Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Jednocześnie art. 31 § 2 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że do majątku wspólnego należą dochody z majątku wspólnego, jak również dochody z majątku osobistego każdego z małżonków.

Należy zatem odróżnić status prawny samego składnika majątkowego od statusu prawnego dochodów uzyskiwanych z tego składnika. Fakt, że lokal należy do majątku osobistego Wnioskodawcy, nie oznacza automatycznie, że dochód z jego najmu również zachowuje charakter majątku osobistego. Przeciwnie, dochody z majątku osobistego osiągane w czasie trwania wspólności ustawowej wchodzą do majątku wspólnego małżonków.

Czynsz najmu stanowi pożytek cywilny rzeczy oraz dochód uzyskiwany na podstawie stosunku najmu. W okresie obowiązywania wspólności ustawowej dochód ten wchodzi do majątku wspólnego małżonków także wtedy, gdy sama nieruchomość należy do majątku osobistego jednego z nich. Skoro przychody z najmu były osiągane w czasie trwania wspólności majątkowej i faktycznie służyły obojgu małżonkom, zasadne jest ich przypisanie każdemu z małżonków po 50%.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W postanowieniu z dnia 25 stycznia 1977 r., sygn. III CRN 324/76 Sąd Najwyższy wskazał, że do majątku wspólnego należy czysty dochód z majątku odrębnego, rozumiany jako przychód pomniejszony o konieczne wydatki związane z jego osiągnięciem. Podobnie w uchwale z dnia 21 września 1979 r., sygn. III CZP 59/79 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że dochodem z majątku odrębnego są korzyści uzyskiwane z określonego składnika majątkowego w granicach normalnej i prawidłowej gospodarki, bez utraty tego składnika.

Takie rozumienie przepisów znajduje również potwierdzenie w piśmiennictwie, w którym wskazuje się, że pożytki cywilne, w tym czynsz najmu lub dzierżawy, stanowią dochód z rzeczy albo prawa i jako takie wchodzą do majątku wspólnego małżonków niezależnie od tego, czy źródłem tego dochodu jest składnik majątku wspólnego, czy majątku osobistego jednego z małżonków.

Stanowisko to koresponduje również z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 marca 2025 r., sygn. III SA/Wa 2973/24 wskazano, że limit przychodów przewidziany w przepisach dotyczących ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych odnosi się do przychodów zarówno z majątku wspólnego, jak i majątku osobistego małżonków, jeżeli przychody te budują majątek wspólny. Sąd podkreślił również, że przepisy nie przewidują ograniczenia wyłączności takiego rozliczenia wyłącznie do majątku wspólnego.

W konsekwencji, dla oceny skutków podatkowych istotne jest nie tylko to, komu przysługuje własność nieruchomości, ale również to, czy dochody uzyskiwane z tej nieruchomości w czasie trwania wspólności ustawowej zasilają majątek wspólny małżonków. W ocenie Wnioskodawcy brak jest podstaw do automatycznego utożsamiania osobistego charakteru lokalu z osobistym charakterem dochodu z najmu.”

Pułapka oświadczeń małżeńskich. Kiedy skarbówka powie „nie”?

Dyrektor KIS stwierdził, że stanowisko podatnika zawarte we wniosku jest nieprawidłowe. W uzasadnieniu interpretacji indywidualnej organ wskazał, że „zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Przychody z udziału w spółce w odniesieniu do każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku. W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe.

W myśl art. 12 ust. 6 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Zasada, o której mowa w ust. 5, ma również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających przychody, o których mowa w art. 6 ust. 1a, chyba że złożą sporządzone na piśmie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich”.

Organ skarbowy wyjaśnił również, że „stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236). Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy: Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.”

W myśl art. 31 § 2 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, do majątku wspólnego należą w szczególności:

1. pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków;
2. dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków;
3. środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków;
4. kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych (Dz.U. z 2025 r. poz. 350 , z późn. zm.1));
5. środki zgromadzone na koncie OIPE w rozumieniu art. 2 pkt 5 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2019/1238 z dnia 20 czerwca 2019 r. w sprawie ogólnoeuropejskiego indywidualnego produktu emerytalnego (OIPE) (Dz.Urz. UE L 198 z 25.07.2019, str. 1) oraz na subkoncie OIPE w rozumieniu art. 2 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o ogólnoeuropejskim indywidualnym produkcie emerytalnym (Dz.U. poz. 1843) każdego z małżonków.

Natomiast na podstawie natomiast z art. 33 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy, do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;
3. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;
4. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;
5. prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;
6. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;
7. wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;
8. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;
9. prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;
10. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Bardzo wyraźne stanowisko skarbówki. Majątek osobisty wyklucza podział podatku

Organ skarbowy wypowiedział się jednoznacznie, stwierdzając, że „jeżeli przedmiotem najmu jest majątek osobisty jednego z małżonków, przychód nie podlega rozdzieleniu. Nie obejmie go również ewentualne oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z małżonków”.

Wobec tego, zdaniem Dyrektora KIS, „przychody uzyskiwane z najmu lokalu należącego do Pana majątku osobistego są samoistnym źródłem przychodu. Jego najem podlega opodatkowaniu w całości przez Pana. Tym samym niezasadne jest ustalanie źródła przychodów z tytułu opisanego najmu dla Pana żony”. Podsumowując, organ skarbowy uznał, że „przychody z najmu lokalu stanowiącego Pana majątek osobisty podlegają opodatkowaniu w całości przez Pana„.