Kredyt czy pożyczka mieszkaniowa zaciągnięta do końca 2006 roku może zagwarantować na kolejne lata prawo do skorzystania z ulgi odsetkowej. Warunków skorzystania z ulgi jest jednak bardzo dużo.
Ulga odsetkowa polega na tym, że podatnik może odliczyć od podstawy opodatkowania, tj. od dochodu, wydatki poniesione w danym roku podatkowym na spłatę odsetek od kredytów i pożyczek mieszkaniowych. W odróżnieniu od starych ulg mieszkaniowych odliczeniu w ramach ulgi odsetkowej nie podlega całość wydatków na spłatę kredytu. Zaciągając kredyt, nie odliczymy wydatków na spłatę kapitału, a jedynie coroczne wydatki poniesione na spłatę odsetek od niego.
Jakie inwestycje wybrać
Ustawodawca zastrzegł, jaki rodzaj inwestycji uprawnia do późniejszego skorzystania z odliczenia. Chodzi tu tylko o kredyty lub pożyczki udzielone podatnikowi na sfinansowanie inwestycji mających na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie każda jednak inwestycja mieszkaniowa służąca zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych daje prawo do oszczędności podatkowych. Ustawa wymienia cztery kategorie inwestycji. Kredyt lub pożyczka musi dotyczyć:
• budowy domu albo
• wniesienia wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo budowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku, albo
• zakupu nowo wybudowanego domu lub lokalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej, albo
• nadbudowy lub rozbudowy budynku na cele mieszkalne lub przebudowy (przystosowania) budynku niemieszkalnego, jego części lub pomieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wymagania określone w przepisach prawa budowlanego.
W praktyce tak określony katalog celów mieszkaniowych ma dla podatnika określone konsekwencje. Jest on zamknięty, co oznacza, że tylko w przypadku sfinansowania kredytem czy pożyczką jednej z wymienionych inwestycji można skorzystać z ulgi odsetkowej. Każdy kredyt zaciągnięty na inny cel nie pozwoli na odliczenie odsetek. Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę, że ustawodawcy chodzi o rynek pierwotny. Mieszkanie kupione z drugiej ręki pozbawia prawa do odliczeń.
Na etapie planowania inwestycji mieszkaniowej trzeba wziąć pod uwagę jeszcze źródło finansowania, czyli skąd wziąć pieniądze. Dla skutecznego skorzystania z ulgi muszą one pochodzić od profesjonalnych podmiotów uprawnionych do udzielania kredytów i pożyczek na podstawie prawa bankowego oraz przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych. W grę wchodzą więc banki albo spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowej (tzw. SKOK). Pożyczka od znajomych czy rodziny nawet oficjalnie potwierdzona umową nie jest podstawą do skorzystania z odliczenia.
Ważne!
Zakup mieszkania na kredyt z rynku wtórnego nie uprawnia do odliczenia wydatków na spłatę odsetek.
Które odsetki odliczyć
Ustawa wymienia też rodzaje odsetek, które nie mogą być odliczone. Warto o tym pamiętać, bo konsekwencje bezprawnego odliczenia mogą być poważne. Do katalogu odsetek, które nie pozwalają na skorzystanie z ulgi, zalicza się m.in. odsetki:
• które zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów,
• zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone odsetki zwiększyły podstawę obliczenia podatku,
• od kredytu wykorzystanego na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntu (jeżeli podatnik wykorzystał część kredytu na inwestycję mieszkaniową a część na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, odliczeniu nie podlegają tylko odsetki od części kredytu, ustalone w proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych wydatkach).
Ważne!
Podatnik nie może od razu odliczyć kwoty wszystkich odsetek wyliczonych przez bank za cały okres kredytowania. Podstawę odliczenia stanowią wydatki faktycznie poniesione w danym roku podatkowym.
Co trzeba załatwić w banku
Oprócz tego, że kredyt czy pożyczka musi pochodzić od profesjonalisty, trzeba zadbać o odpowiednie skonstruowanie umowy. Negocjując z bankiem czy SKOK warunki, trzeba pamiętać, żeby w umowie znalazł się zapis, że kredyt czy pożyczka dotyczy jednej z określonych w ustawie inwestycji mieszkaniowych.
Z kolei aby rozpocząć korzystanie z ulgi, konieczne będzie uzyskanie odpowiedniej dokumentacji. Odsetki muszą być faktycznie zapłacone, a ich wysokość i termin zapłaty muszą dokumentować dowody wystawione przez bank czy SKOK. Co roku niezbędne będzie więc uzyskanie takiego zestawienia, ile faktycznie zapłaciliśmy w danym roku podatkowym z tytułu odsetek. Jest to istotne zwłaszcza dla tych, którzy zaciągnęli kredyty w walutach obcych. Pozwala jasno określić, jaka kwota została przeznaczona na spłatę kapitału, a jaka pokryła spłatę odsetek.
Przy budowie domu czy nadbudowie lub rozbudowie budynku znaczenie ma 3-letni termin realizacji (zakończenia) inwestycji. Liczy się je od końca roku kalendarzowego, w którym zgodnie z prawem budowlanym uzyskano pozwolenie na budowę, nadbudowę itp., do momentu potwierdzenia jej zakończenia pozwoleniem na użytkowanie budynku mieszkalnego, a w razie braku obowiązku jego uzyskania – zawiadomieniem o zakończeniu budowy takiego budynku.
W praktyce oznacza to, że jeżeli budowa domu będzie trwała dłużej niż przewidziane 3 lata, podatnik nie będzie mógł skorzystać z odliczenia odsetek, nawet gdyby opóźnienie wynikało z przyczyn od niego niezależnych.
Trzyletni termin ukończenia budowy od pewnego czasu nie dotyczy pozostałych inwestycji. W przypadku zakupu nowych mieszkań i domów limit trwania budowy nie obowiązuje. W tym przypadku przyjmuje się, że inwestycja kończy się w chwili, gdy została zawarta umowa o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo umowa w formie aktu notarialnego o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego, o przeniesieniu na podatnika własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, której jedną ze stron jest podatnik.
Pamiętajmy, że wszystkie rodzaje inwestycji obowiązuje jednak inny termin. Skorzystanie z ulgi przysługuje tylko wtedy, gdy zakończenie budowy nie nastąpiło wcześniej niż w 2002 roku.
Odliczenie w ramach ulgi odsetkowej obejmuje wyłącznie odsetki naliczone za okres począwszy od 1 stycznia 2002 r. i zapłacone od tego dnia. Pierwszy raz odsetki można odliczyć dopiero w roku zakończenia inwestycji. Podatnik ma również prawo do odliczenia odsetek zapłaconych przed rokiem zakończenia inwestycji. Rozlicza się je albo w pierwszym roku korzystania z ulgi, albo w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku, w którym po raz pierwszy odliczył odsetki. W tym przypadku odliczeniu podlega jednak wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik pierwszy raz odliczał odsetki.
Odliczenie ulgi odsetkowej obejmuje wyłącznie odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn 70 mkw. powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji. W 2006 roku jest to kwota równa 189 000 zł. Jeżeli kredyt jest większy, trzeba ograniczyć odliczenie (patrz przykład).