W obowiązującym stanie prawnym – można skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli – w ciągu 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości (przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie) – jeżeli (upraszczając) dokona się zakupu innej nieruchomości, celem zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Za wydatek na własne cele mieszkaniowe – nie był jednak dotychczas uznawany zakup domku mobilnego, który nie jest trwale związany z gruntem, a więc – zgodnie z definicją wynikającą z kodeksu cywilnego – nie jest nieruchomością. Wszystko może jednak zmienić się po najnowszym wyroku WSA w Warszawie.
- Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – kiedy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości trzeba zapłacić podatek dochodowy (PIT)?
- Podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, można jednak uniknąć – na jakich zasadach, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, można skorzystać z ulgi w podatku dochodowym (PIT), przeznaczając przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, na własne cele mieszkaniowe?
- Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – ile wynosi podatek dochodowy (PIT) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie?
- WSA w Warszawie: za wydatek na własne cele mieszkaniowe w kontekście ulgi mieszkaniowej, może zostać uznany również wydatek na nabycie domku mobilnego (a nie wyłącznie nieruchomości). Nowy „sposób” na uniknięcie lub umniejszenie podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości?
Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – kiedy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości trzeba zapłacić podatek dochodowy (PIT)?
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – w przypadku odpłatnego zbycia:
- nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
- prawa wieczystego użytkowania gruntów,
przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (również w drodze spadku) lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej – „podlega się” z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym (a konkretnie – ww. odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych).
Podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, można jednak uniknąć – na jakich zasadach, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, można skorzystać z ulgi w podatku dochodowym (PIT), przeznaczając przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, na własne cele mieszkaniowe?
W art. 21 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca przewidział zwolnienia przedmiotowe od podatku dochodowego. W ust. 1 pkt 131 ww. przepisu zastrzeżono, że – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (i praw majątkowych), w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli – począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości (lub tego prawa majątkowego) został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Ponadto – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, uznaje się wydatki poniesione m.in. na:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości – grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dochód osiągnięty z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych może zostać – w całości albo w części – zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), jeżeli zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Aby skorzystać ze zwolnienia – na przeznaczenie ww. dochodu na własne cele mieszkaniowe są 3 lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości lub praw majątkowych.
Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – ile wynosi podatek dochodowy (PIT) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie?
Zgodnie z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Podstawą obliczenia podatku, jest przy tym – dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub praw majątkowych), a – udokumentowanymi kosztami nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy (lub praw majątkowych) i zostały poczynione w czasie ich posiadania – powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Jeśli poniesione koszty uzyskania przychodów są wyższe niż przychód uzyskany ze sprzedaży – oznacza to, że wystąpiła strata (brak dochodu). W takim przypadku nie płaci się podatku.
W przypadku przeznaczenia całego przychodu uzyskanego z odpłatnego nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ww. odpłatne zbycie nieruchomości – można natomiast skorzystać ze zwolnienia od podatku, o którym była mowa powyżej (tj. wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Uzyskany dochód jest wówczas w całości zwolniony od podatku.
Przeznaczenie jedynie części przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło ww. odpłatne zbycie nieruchomości – oznacza natomiast, że korzystając z ww. ulgi podatkowej, podatek może zostać zapłacony wyłącznie od dochodu ze sprzedaży nieruchomości pomniejszonego o dochód zwolniony od podatku (który został przeznaczony na wspomniane – własne cele mieszkaniowe). Zwolnieniu podlega odpowiednia część dochodu, ustalona proporcjonalnie według wzoru: dochód zwolniony od podatku = (dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości x wydatki na własne cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia. Podatek jest wówczas należny od dochodu pomniejszonego o dochód objęty zwolnieniem (opodatkowaniu podlega jedynie część dochodu).
WSA w Warszawie: za wydatek na własne cele mieszkaniowe w kontekście ulgi mieszkaniowej, może zostać uznany również wydatek na nabycie domku mobilnego (a nie wyłącznie nieruchomości). Nowy „sposób” na uniknięcie lub umniejszenie podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości?
Jak zostało już wspomniane powyżej – w kontekście ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych – wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest m.in.:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości – grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Upraszczając zatem – możliwość skorzystania z ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych – ustawodawca uzależnia przede wszystkim od nabycia – w ściśle określonym okresie 3 lat (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości) – innej nieruchomości. Nieruchomością, zgodnie z definicją wynikającą z art. 46 par. 1 kodeksu cywilnego, są bowiem – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Dotychczas nie było zatem możliwości uzyskania zwolnienia od podatku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości – dokonując zakupu domku mobilnego, który nie jest trwale związany z gruntem, a zatem – który nie jest nieruchomością. Podejście do „wydatków na własne cele mieszkaniowe w kontekście podatku dochodowego” zmienia jednak wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2026 r., sygn. akt III SA/Wa 293/26. Podkreślenia wymaga, że – na dzień dzisiejszy – wyrok ten jest nieprawomocny, jak również, że wyroki nie stanowią prawa powszechnie obowiązującego w Polsce, a są jedynie rozstrzygnięciem konkretnej sprawy i wiążą strony danej sprawy, jednak – mogą mieć znaczenie interpretacyjne i argumentacyjne przy wykładni przepisów. Niewykluczone zatem, że na jego podstawie – organy administracji skarbowej i inne sądy administracyjne zmienią sposób interpretowania przepisów dotyczących wydatków na własne cele mieszkaniowe, przy rozpatrywaniu czy podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych.
We wspomnianym wyroku z dnia 22 kwietnia 2026 r., WSA w Warszawie uznał, że – użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcia „lokalu mieszkalnego” nie należy zawężać do definicji legalnej zawartej w ustawie o własności lokali. Nie ma przeszkód, żeby jako lokal mieszkalny w rozumieniu ww. przepisu, został zakwalifikowany obiekt budowlany, jakim jest domek mobilny.
Sąd przyjął, że – „nabycie domku mobilnego może stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe, co pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z podatku dochodowego przy sprzedaży innej nieruchomości (tzw. ulga mieszkaniowa), o ile domek spełnia określone warunki, przede wszystkim całorocznego zamieszkiwania. Taki obiekt musi służyć faktycznemu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a nie jedynie celom wypoczynkowym czy sezonowym. Chodzi zatem o takie obiekty – domki całoroczne, które są wyposażone w niezbędne media, które pełnią funkcję „dachu nad głową”. Nabycie domku całorocznego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych jest celem mieszkaniowym. Tak więc ulga mieszkaniowa może dotyczyć obiektu budowlanego niezwiązanego trwale z gruntem, takiego właśnie jak domek mobilny, pod warunkiem, że spełnia on funkcję mieszkaniową. Kluczowe nie jest samo „przytwierdzenie” do ziemi, lecz faktyczna realizacja własnych celów mieszkaniowych (dach nad głową). Choć przepisy prawa budowlanego często wymagają fundamentów, przyznać należy prawo do ulgi, jeśli obiekt – mimo braku fundamentów – jest wyposażony w media, instalacje i służy celom mieszkaniowym, służy prowadzeniu gospodarstwa domowego (np. ustawiony na bloczkach betonowych, ale przyłączony do prądu/wody).”
Przyjmując argumentację WSA w Warszawie – można zatem uznać, że ulga mieszkaniowa w podatku dochodowym od osób fizycznych, przysługuje już nie tylko w przypadku nabycia, w ciągu 3 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości – innej nieruchomości, która służyć będzie zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych (upraszczając), tj. m.in.:
- budynku mieszkalnego lub jego części,
- lokalu mieszkalnego czy
- gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
ale również – domku mobilnego, który nie jest trwale związany z gruntem, ale jest wyposażony w media, instalacje i służy celom mieszkaniowym, tj. prowadzeniu gospodarstwa domowego, a nie jedynie celom wypoczynkowym czy sezonowym. Jeżeli ww. argumentacja (sposób interpretacji przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych) będzie stosowany przez organy administracji skarbowej i inne sądy administracyjne – można pokusić się o stwierdzenie, że będzie to nowa „podstawa” (choć wynikająca z obecnie obowiązujących przepisów, a konkretnie – art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) do uniknięcia konieczności zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub choćby – umniejszenia tego podatku.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 592)
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071 z późn. zm.)
- Wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2026 r., sygn. akt III SA/Wa 293/26 – wyrok nieprawomocny