By żyło się lepiej na emeryturze

inforCMS
Czy czas spędzony na emeryturze powinien kojarzyć się z oczekiwaniem na kolejną emeryturę? Na szczęście nie, bo emerytom może przyjść z pomocą rynek kredytów hipotecznych.


Czy jedynym sposobem na polepszenie własnych przychodów po zakończeniu aktywności zawodowej jest dodatkowa praca? Na szczęście nie, bo emerytom może przyjść z pomocą rynek kredytów hipotecznych, który proponuje (na razie jedynie na rozwiniętych rynkach finansowych) zupełnie inny kredyt niż te, do których jesteśmy przyzwyczajeni – reverse mortgage, czyli odwróconą hipotekę.

Dostajesz pieniądze – nie musisz spłacać

Odwrócona hipoteka nie oznacza, że to my pożyczamy bankowi pieniądze. Kredyt ten polega na tym, że bank wypłaca kredytobiorcy przyznaną kwotę kredytu w comiesięcznych ratach. W tradycyjnym kredycie od razu otrzymujemy (właściwie osoba, od której kupujemy nieruchomość) od banku całą kwotę kredytu. Zobowiązanie z naszej strony to spłacanie rat kredytowych co miesiąc na konto banku. W odwróconej hipotece bank wypłaca co miesiąc określoną kwotę kredytu w równych ratach miesięcznych (choć są też programy, gdzie przyznaną kwotę w ramach odwróconej hipoteki można uzyskać od razu) a spłata całej kwoty kredytu wraz z odsetkami następuje w momencie sprzedaży nieruchomości (w wyniku śmierci głównego właściciela lub jego przeprowadzki do innej nieruchomości).

Instytucja odwróconej hipoteki najbardziej rozwinięta jest w Stanach Zjednoczonych. Na przykładzie więc tamtejszego rynku określimy charakterystykę tego produktu.
Kredyt ten może uzyskać osoba, która ukończyła 62 rok życia i jest właścicielem nieruchomości (jeśli chodzi o rodzaj nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, to tutaj również są specjalne wymagania). Z uwagi na to, że kredytu nie trzeba spłacać w comiesięcznych ratach nie jest wymagane posiadanie zdolności kredytowej. Może więc paść pytanie, czy kredyt jest więc kiedykolwiek spłacany? Odpowiedź jest oczywiście twierdząca. Spłata kredytu wraz z odsetkami następuje w momencie śmierci kredytobiorcy lub sprzedaży domu i przeprowadzki kredytobiorcy do nowego miejsca zamieszkania.
Wyraźnie trzeba podkreślić, że nieruchomość zastawiona pod kredyt typu reverse mortgage cały czas pozostaje własnością kredytobiorcy! W momencie spłaty kredytu cała nadwyżka ponad wysokość kredytu pozostającego do spłaty wędruje do kredytobiorcy (jeśli spłaca kredyt w wyniku sprzedaży nieruchomości) lub do spadkobierców (w przypadku śmierci głównego kredytobiorcy).
Proces udzielania kredytów typy reverse mortgage w USA przebiega bardzo sprawnie z uwagi na uczestnictwo w nim Federalnej Organizacji Mieszkaniowej (Federal Housing Association – FHA). Organizacja gwarantuje wypłatę odszkodowań pożyczkodawcom w przypadku, gdy fundusze pochodzące ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczają na spłatę wypłaconego kredytu i odsetek. Dodatkowo dba o to, by osoby decydujące się na tej rodzaj kredytu były dokładnie poinformowane o szczegółach działania reverse mortgage (każdy kredytobiorca musi podpisać oświadczenie, w którym potwierdza znajomość całego mechanizmu tego rodzaju pożyczek). Pieniądze na odszkodowanie pochodzą z opłat pobieranych od kredytobiorców (potrącane są z raty wypłacanej pożyczkobiorcy).

Ile dostanę kredytu i ile to kosztuje

Odsetki jakie zapłacimy oczywiście zależą od oprocentowania kredytu, które jest ustalane tak samo jak dla innych rodzajów kredytu – marża plus stopa referencyjna np. LIBOR/WIBOR 3 miesięczny. Odsetki do zapłaty są doliczane do kwoty kredytu, która zostanie zapłacona po okresie kredytowania. Klient w przypadku reverse mortgage płaci również na początku prowizję za przyznanie kredytu (z reguły 2 proc.) oraz comiesięczną opłatę za ryzyko spadku wartości nieruchomości. Te opłaty potrącane są z wypłacanej dla klienta raty.
W Polsce zapewne taki rodzaj kredytów byłby oprocentowany wyżej niż tradycyjny kredyt hipoteczny, ponieważ jest to de facto pożyczka hipoteczna, a te jak wiadomo są droższe o około 2 punkty procentowe od zwykłych kredytów.
Bank pożyczają w zależności od wartości nieruchomości i wieku kredytobiorcy od kilkunastu do kilkudziesięciu procent wartości nieruchomości (ale maksymalnie do limitu wyznaczonego przez FHA). Kwota kredytu zależy od wartości nieruchomości i wieku kredytobiorcy-osoba starsza dostanie więcej kredytu. Np. 65 latek wg danych FHA może otrzymać do 22% wartości nieruchomości podczas gdy (dla tej samej nieruchomości) 85-latek nawet do 60%! Jak ewentualne kwoty kredytów typu reverse mortgage będą wyglądać na polskim rynku zależeć będzie od oceny ryzyka przez poszczególne banki oraz towarzystwa ubezpieczeniowe.

Czy polscy emerycie to kupią?

Instytucja odwróconej hipoteki została dobrze przyjęta w Stanach Zjednoczonych i np. w Wielkiej Brytanii. Czy jest szansa na to, że emeryci w Polsce będą chcieli zaciągnąć taki kredyt?
Wydaje się, że jest to bardziej pytanie o kwestie społeczne niż techniczno-prawne. Od tej drugiej strony właściwie niewiele trzeba byłoby zmieniać by taki produkt wprowadzić na rynek. Nie trzeba tworzyć specjalnej organizacji na wzór wspomnianej FHA. Wystarczą odpowiednie programy ubezpieczeniowe, które będą chronić banki na wypadek spadku wartości nieruchomości poniżej kwoty kredytu i odsetek do spłaty. Wpis hipoteki w IV dziale księgi wieczystej dawałby prawo do spłaty kredytu w przypadku sprzedaży nieruchomości lub śmierci kredytobiorcy.
Bardziej złożony problem to kwestie mentalne naszego społeczeństwa. Posiadanie własnego mieszkania jest bardzo ważne i prestiżowe. Myśl o zastawianiu go celem uzyskania dodatkowej emerytury może być dużą barierą na drodze do przekonania klientów o słuszności takiego rozwiązania. Z drugiej strony dlaczego starsze osoby mają tylko liczyć na małe pieniądze ze strony ZUS? Mogą wziąć sprawy w swoje ręce i otrzymywać dodatkowe np. 1 000 PLN miesięcznie nie martwiąc się o ich spłatę. Kredyt zostanie przecież spłacony przez sprzedaż nieruchomości w przypadku śmierci. Jednocześnie spadkobiercy nie są pozbawieni pieniędzy. Mogą jedynie otrzymać kwotę pomniejszoną o kredyt jaki wykorzystał dziadek/babcia lub tata/mama (do zaciągnięcia którego mieli przecież pełne prawo). Zresztą, czy liczy się tylko to co otrzymają nasze dzieci lub wnuki? Odwrócona hipoteka po prostu odwraca sytuację emerytów posiadających mieszkania! To oni decydują, czy chcą mieć ekstra gotówkę, i spokojną emeryturę.

Racjonalny wybór

O ile więc popularność takiego kredytu na rozwiniętych rynkach jest faktem to w Polsce przyjęcie odwróconej hipoteki może być trudne. W społeczeństwie, które ma patriarchalny charakter, w którym więzy rodzinne i przekazywanie majątku z pokolenia na pokolenie (jak największego oczywiście) na ogromne znaczenie rozwój takiego produktu byłby utrudniony, ale nie niemożliwy. Na pewno w Polsce jest dosyć duża grupa osób, która jest w wieku emerytalnym i dodatkowo posiada nieobciążoną nieruchomość. Jest to więc potencjalnie spora grupa klientów dla banków. Istnieje również szereg elementów, które mogłoby przyciągnąć kredytobiorców do tej formy pożyczania pieniędzy. Taką zachętą mogłaby być np. możliwość odliczania od podatku odsetek naliczanych od zadłużenia. Poza tym same banki muszą być przekonane do takiego rozwiązania. W tej chwili jednak tak nie jest, głównie z uwagi na ogromny popyt na tradycyjne kredyty hipoteczne. Banki nie mają więc motywacji by walczyć o inną grupę klientów niż ci co chcą kupić własne „m” lub działkę budowlaną.

Karol Wilczko

www.ehipoteka.com

Infor.pl
500 plus dla małżeństw z 50-letnim stażem? Nowe świadczenie coraz bliżej
13 cze 2025

Czy pary z 50-letnim stażem małżeńskim otrzymają jednorazowe wsparcie finansowe od państwa? Trwają intensywne prace nad petycją dotyczącą tzw. „500 plus dla małżeństw” – nowego świadczenia, które miałoby docenić trwałość długoletnich związków. Sejmowa Komisja Petycji analizuje projekt ustawy przewidujący wypłaty od 5000 do nawet 8000 zł w zależności od liczby wspólnie przeżytych lat.

O ile wzrośnie świadczenie pielęgnacyjne w 2026 roku?
13 cze 2025

Opiekunowie osób z niepełnosprawnościami czekają na ostateczną decyzję rządu w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia. To właśnie od wzrostu minimalnej płacy zależy kwota świadczenia pielęgnacyjnego w 2026 roku.

375 zł miesięcznie dla wdów i wdowców po działaczach opozycji? Senat rozpatruje petycję ws. nowelizacji ustawy
13 cze 2025

W Senacie procedowana jest petycja, która zakłada przyznanie wdowom i wdowcom po działaczach opozycji antykomunistycznej świadczenia w wysokości 375 zł miesięcznie. To zmodyfikowany postulat, który zyskał poparcie Urzędu ds. Kombatantów. Trwają konsultacje z resortami finansów i rodziny.

Stypendia Prezesa Rady Ministrów na rok szkolny 2025/2026 [KWOTA, WAŻNE TERMINY: 24 czerwca 2025, 10 lipca 2025 r., 31 lipca 2025 r.]
13 cze 2025

Osoby, które osiągnęły świetne wyniki w nauce mają możliwość ubiegania się o stypendium Prezesa Rady Ministrów. Sprawdź, jakie kryteria trzeba spełniać oraz do kiedy należy dopełnić wszelkich formalności.

Nawet 2600 zł za operację zaćmy! NFZ zapłaci Ci za zabieg.
13 cze 2025

Nie musisz czekać miesiącami na zabieg! Narodowy Fundusz Zdrowia może zwrócić Ci nawet 2600 zł za operację zaćmy. Nawet jeśli zdecydujesz się na leczenie prywatne lub za granicą. Sprawdź, kiedy państwo pokrywa koszty, a kiedy Ty musisz dopłacić za większy komfort widzenia i nowoczesne soczewki.

Kupujesz przez internet od osoby prywatnej? Możesz mieć obowiązek podatkowy – skarbówka patrzy!
13 cze 2025

Coraz więcej Polaków robi zakupy online, także od osób prywatnych. Niewielu jednak zdaje sobie sprawę, że w niektórych przypadkach muszą zapłacić podatek PCC. Fiskus ma nowe narzędzia do weryfikacji transakcji – a konsekwencje mogą być kosztowne. Ekspertka Monika Piątkowska wyjaśnia, kiedy należy zachować szczególną ostrożność.

ZUS: Te emerytki po 65 urodzinach będą miały z urzędu podwyższoną emeryturę. Więcej nawet o kilkaset złotych miesięcznie po przeliczeniu
13 cze 2025

ZUS informuje, że kobiety pobierające okresową emeryturę kapitałową po osiągnięciu męskiego powszechnego wieku emerytalnego (65 lat) będą miały z urzędu przeliczone świadczenie. Na przeliczeniu mogą zyskać nawet kilkaset złotych miesięcznie.

ZUS zakończył wysyłkę listów [Waloryzacja i trzynaste emerytury]
13 cze 2025

13 czerwca 2025 r. Zakład Ubezpieczeń Społecznych poinformował, że zakończył coroczną wysyłkę listów do emerytów i rencistów. W kopercie znajdują się dwie decyzje: o marcowej waloryzacji oraz trzynastej emeryturze.

Sezon na wynajem mieszkań dla studentów 2025 rozpoczęty. Mniej ofert, wyższe ceny, większy popyt
13 cze 2025

W maju liczba wyszukiwań mieszkań na wynajem na Otodom przekroczyła 1,1 mln. Zainteresowanie lokalami „studenckimi”, „blisko uczelni” czy „na studia” wzrosło aż o 83% rok do roku. Najczęściej poszukiwane są mieszkania dwupokojowe z budżetem do 3 tys. zł miesięcznie.

Umiarkowany stopień niepełnosprawności – sprawdź, ile możesz zyskać w 2025 r.
13 cze 2025

Masz umiarkowany stopień niepełnosprawności? Być może nie zdajesz sobie sprawy, ile przywilejów Ci przysługuje – od dodatkowych dni wolnych w pracy, przez znaczące dofinansowanie turnusów rehabilitacyjnych, aż po specjalne świadczenia i kartę parkingową. Sprawdź, jak skorzystać z tych rozwiązań w 2025 roku i nie pozwól, by brak informacji kosztował Cię realne pieniądze.

pokaż więcej
Proszę czekać...