Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Teraz od sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych związanych z nieruchomościami trzeba zapłacić 19-proc. PIT od dochodu. Do końca 2006 roku podatek ten wynosił 10 proc. i liczony był od przychodu. Nowe zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości mają zastosowanie do mieszkań lub domów nabytych po 1 stycznia 2007 r. Do nabytych przed tym dniem należy stosować przepisy obowiązujące do końca 2006 roku. Zatem sprzedając nieruchomość, najpierw trzeba określić, kiedy została ona nabyta.
Powstanie przychodu
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.), czyli tzw. PIT, do źródeł przychodów należy odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. Jeżeli odpłatne zbycie nie jest przedmiotem wykonywanej działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości podlega opodatkowaniu PIT.
Zatem sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia (licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie) oznacza konieczność zapłaty podatku dochodowego. Ta zasada obowiązuje obecnie i nie jest niczym nowym - przewidywały ją bowiem przepisy obowiązujące w ubiegłym roku. Odnosi się więc zarówno do nieruchomości nabytych do końca 2006 roku, jak i po 1 stycznia 2007 r. Aby nie zapłacić podatku od mieszkania nabytego np. 2 lutego 2007 r., trzeba go sprzedać w 2013 roku.
Wskazane przepisy mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
WARTOŚĆ OKREŚLONA PRZEZ FISKUSA
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej, przychód określa wówczas organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
W przypadku gdy wartość wyrażona w cenie określonej w umowie zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej najpierw wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33 proc. od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.
Podstawa opodatkowania
Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Wskazane regulacje nie mają zastosowania, gdy:
- budowa i sprzedaż budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów są przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
- przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.
W przypadku nieruchomości nabytych do końca 2006 roku podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru (PIT-23).
Ważne!
Po sprzedaży mieszkania, rozliczając podatek można uwzględnić poniesione wcześniej wydatki. Mogą to być koszty związane zarówno z nabyciem nieruchomości, jak i te, które zostały poniesione np. na remont
Ewa Matyszewska