Jeszcze kilka lat temu banki udzielały kredytów hipotecznych niemal bez ograniczeń, o zbyt wiele nie pytając. Kryzys kredytów hipotecznych wysokiego ryzyka z 2008 roku i obecne kłopoty strefy euro spowodowały, że „miłość” banków do kredytobiorców zamieniła się w „ufaj, ale sprawdzaj”.
Bank chce właśnie to mieszkanie
Bardzo ważna jest sama nieruchomość. Preferowany jest rynek wtórny, bo taki dom czy mieszkanie można obejrzeć i wycenić. Nie ma tutaj też ryzyka, że firma budująca upadnie przed dokończeniem inwestycji. Liczba deweloperów zarejestrowanych przez Krajowy Rejestr Długów dynamicznie rośnie, rośnie też więc ryzyko związane z inwestycjami na rynku pierwotnym. Najlepiej też, gdy jest to duże miasto, pow. 100 tys. mieszkańców. Na inwestycje w małych miasteczkach banki patrzą nieufnie, bo mniejsza pula mieszkań utrudnia rzetelną wycenę i ewentualne ponowne zbycie. W metropoliach też nie każdy lokal się nadaje – te z ceną znacznie przekraczającą 1 mln złotych często przez banki traktowane są jako zbyt ryzykowne, bo trudniej znaleźć na nie nabywcę w przypadku problemów kredytobiorcy. Istotny jest uregulowany status i pełna własność, jeśli mieszkanie spółdzielcze, to z księgą wieczystą.
Praca u szwagra odpada
Dużą uwagę analitycy bankowi przywiązują do rodziny kredytobiorcy. Żona i jedno dziecko świadczą o ustabilizowanej sytuacji. Kiedy potomków jest kilku, kredytobiorca spada w rankingu wzorców na dalsze miejsce – większa liczba członków rodziny to przecież niższe dochody na osobę.
- Bardzo istotna jest sama forma otrzymywania wynagrodzenia. 1/3 Polaków jest nieubankowiona, a więc nie posiada nawet konta bankowego. Przyjmujący zarobki w kasie czy po prostu do ręki to klienci „drugiej kategorii”. Przelewy wynagrodzenia na konto dają możliwość weryfikacji, czasem wielomiesięcznej czy wieloletniej. Najlepiej, kiedy te przelewy docierają z dużej, międzynarodowej korporacji o ugruntowanej pozycji i rozpoznawalnej marce. Cenione są też spółki akcyjne (również ze względu na ułatwioną weryfikację) i przedsiębiorstwa państwowe - mówi Artur Luterek z Finhouse - dostawcy rozwiązań do sprzedaży kredytów hipotecznych. Praca w takiej firmie powinna się rozpocząć przynajmniej pół roku przed złożeniem wniosku kredytowego, a umowa o pracę powinna być zawarta na czas nieokreślony. Własna działalność, szczególnie rozliczana na podstawie ryczałtu czy karty podatkowej, nie zawsze jest akceptowana przez banki. Wymaga też dodatkowych zaświadczeń i z pewnością pogorszy warunki kredytu. Banki „nie lubią” również elementów wynagrodzenia w formie premii (chyba, że stałej i zapisanej w umowie) i wynagrodzenia prowizyjnego.
Przez kredyt na pralkę do własnego M
Dla banku ważne jest, aby potencjalny kredytobiorca realizował swoje wcześniejsze zobowiązania wobec instytucji finansowych. Regularnie spłacany kredyt na telewizor czy pralkę będzie dużym plusem. Posiadanie i systematyczne regulowanie zobowiązań karty kredytowej też zbliża do wzorca. Z drugiej strony - zapomniany rachunek za telefon sprzed dwóch lat „wiszący” na koncie kredytobiorcy w Biurze Informacji Kredytowej to dla banku pulsujące czerwone światło. Jak w wielu sytuacjach, tutaj także niewskazana jest przesada. Osoba przekredytowana z kilkoma kartami kredytowymi, pożyczką na samochód i spłacanym już innym kredytem hipotecznym musi się liczyć z odmową banku, nawet jeśli na zaciągnięcie dodatkowego zobowiązania pozwala analiza zdolności kredytowej.
- Odstępstwa od wzorca idealnego klienta nie dyskwalifikują go wprawdzie jako kredytobiorcy, zmniejszają jednak znacząco szansę na akceptację wniosku. Dostarczanie wielu dodatkowych zaświadczeń też nie gwarantuje sukcesu. Banki w trudnych czasach są bardziej wybredne, ale z drugiej strony, gdy jesteśmy wzorcowym klientem, nasza pozycja jest znacznie lepsza i daje szansę porównania i wyboru najlepszego kredytu z całej puli – dodaje Artur Luterek.
Modelowy klient na kredyt hipoteczny w trudnych czasach
- Jan Kowalski, żonaty, jedno dziecko
- Ma 30 lat
- Mieszka w stolicy, ewentualnie w jednym z miast wojewódzkich i tam chce kupić mieszkanie na rynku wtórnym
- Nieruchomość ma 50 m2, o wartości do 500 tys. zł
- Pracuje w dużej międzynarodowej korporacji, ma umowę na czas nieokreślony, podobnie jak jego żona
- Jego konto w BIK, choć korzystał już wcześniej z małych kredytów konsumpcyjnych, wskazuje na terminowe regulowanie zobowiązań kredytowych