Nowy program najmu senioralnego ma wyjść naprzeciw problemom osób starszych, które są właścicielami mieszkań (lub posiadaczami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego), ale mieszkania te nie są dostosowane do ich potrzeb, uniemożliwiając im lub znacznie utrudniając samodzielne funkcjonowanie. Taki stan rzeczy, spowodowany barierami architektonicznymi, nierzadko kończy się umieszczeniem seniora w domu pomocy społecznej (DPS-ie). Aby temu przeciwdziałać – rząd, 12 września 2025 r., opublikował projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, przewidujący nowy rodzaj wsparcia dla osób starszych w zakresie poprawy ich warunków mieszkaniowych.
- Nowy program najmu senioralnego, czyli – mieszkanie dla seniora, które nie będzie ograniczało jego samodzielności, zamiast pokoju w DPS-ie
- Mieszkanie dla seniora, które nie będzie ograniczało jego samodzielności, zamiast pokoju w DPS – kto będzie mógł skorzystać z nowego programu najmu senioralnego?
- Mieszkanie dla seniora, które nie będzie ograniczało jego samodzielności, zamiast pokoju w DPS – na czym konkretnie ma polegać nowy program najmu senioralnego?
- Mieszkanie dla seniora, które nie będzie ograniczało jego samodzielności, zamiast pokoju w DPS – kiedy można spodziewać się uruchomienia nowego programu najmu senioralnego?
Nowy program najmu senioralnego, czyli – mieszkanie dla seniora, które nie będzie ograniczało jego samodzielności, zamiast pokoju w DPS-ie
W dniu 12 września 2025 r. w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów został opublikowany projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (nr z wykazu: UD239), którego celem jest wprowadzenie nowego programu najmu senioralnego, w ramach którego osoby starsze – zamiast trafiać do domów pomocy społecznej (DPS) – będą mogły zamieszkać w przestrzeni, która nie będzie ograniczać ich samodzielności.
Jak wynika z uzasadnienia projektu – proponowane przez rząd rozwiązanie ma być odpowiedzią na wyzwania dotyczące lokalnej polityki mieszkaniowej na rzecz osób starszych. Skierowane jest ono do osób starszych, doświadczających trudności z opuszczeniem mieszkania i związanej z tym utraty samodzielności. Sytuacja taka, w wielu przypadkach, utrudnia codzienne funkcjonowanie, a w skrajnych przypadkach – prowadzi nawet do izolacji społecznej. „Zapewnienie takim osobom dostępu do mieszkań pozbawionych tej bariery, pozwoli na poprawę jakości ich życia i umożliwi im dłuższe zachowanie niezależności w miejscu zamieszkania bez konieczności pobytu w domach pomocy społecznej. Zamiana mieszkania na bardziej funkcjonalne i pozbawione barier architektonicznych, bezpośrednio wpłynie na poprawę sytuacji osób starszych. Mniejsze ryzyko upadków, wygodniejszy dostęp do infrastruktury gminnej oraz możliwość swobodnego opuszczania mieszkania zwiększą ich aktywność fizyczną i psychiczną. Dzięki temu osoby starsze będą mniej narażone na problemy zdrowotne wynikające z braku ruchu oraz izolacji społecznej, co przełoży się na ich lepszy dobrostan psychofizyczny.” – argumentują autorzy projektu. Proponowane rozwiązanie, ma tym samym zmniejszyć zapotrzebowanie na usługi opieki długoterminowej (szczególnie opieki instytucjonalnej w DPS-ach) poprzez umożliwienie samodzielnego i niezależnego życia osobom starszym.
Mieszkanie dla seniora, które nie będzie ograniczało jego samodzielności, zamiast pokoju w DPS – kto będzie mógł skorzystać z nowego programu najmu senioralnego?
Nowy program najmu senioralnego, będący przedmiotem projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ma być skierowany do osób, które ukończyły 60 rok życia i które:
- są jedynymi właścicielami mieszkania lub jedynymi posiadaczami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, które/y:
- nadaje się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny oraz
- znajduje się na 4 kondygnacji nadziemnej lub wyższej, w budynku niewyposażonym w windę,
- w okresie od dnia złożenia do gminy wniosku o zawarcie umowy najmu senioralnego, do dnia zawarcia umowy najmu senioralnego lokalu – zamieszkiwały samodzielnie w lokalu, o którym mowa w pkt 1 powyżej,
- nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu niż lokal, o którym mowa w pkt 1 powyżej,
- wynajmą gminie, na czas nieoznaczony, lokal, o którym mowa w pkt 1 powyżej, a zawarta z gminą umowa o ww. wynajem, będzie uwzględniała prawo gminy do podnajmowania lokalu należącego do osoby starszej.
Osoby starsze, które zdecydują się na skorzystanie z nowego programu najmu senioralnego, nie będą musiały spełniać kryterium dochodowego obowiązującego w danej gminie przy „standardowej” umowie najmu lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Jak wynika z uzasadnienia projektu ustawy, którą ma zostać wprowadzony ww. program – wynajęcie seniorom mieszkań przez gminy w ramach programu najmu senioralnego, nie ma bowiem wynikać z ich trudnej sytuacji materialnej, a z ograniczeń w codziennym życiu spowodowanych utrudnionym dostępem do mieszkań.
Mieszkanie dla seniora, które nie będzie ograniczało jego samodzielności, zamiast pokoju w DPS – na czym konkretnie ma polegać nowy program najmu senioralnego?
Nowy program najmu senioralnego, z którego będą mogły skorzystać osoby, spełniające łącznie ww. kryteria, ma polegać na tym, że w zamian za wynajęcie swojego mieszkania (które położone jest na 4 lub wyższym piętrze w budynku bez windy) – osoby starsze, otrzymają od gminy inne mieszkanie, dostosowane do ich potrzeb. Ma to rozwiązać coraz częściej spotykany problem tzw. „więźniów czwartego piętra”, polegający na tym, że osoby starsze – których jest w Polsce coraz więcej (obecnie osoby starsze w Polsce stanowią blisko 9,9 mln osób, czyli 26,3% ludności kraju, a według prognozy GUS – do 2050 r., udział ten ma zwiększyć się do ok. 40%) – zamieszkują na wysokich kondygnacjach w budynkach niewyposażonych w windy, co uniemożliwia im samodzielne funkcjonowanie (zwłaszcza jeżeli posiadają problemy w poruszeniu się, a w szczególności w pokonywaniu schodów) z powodu braku możliwości opuszczenia mieszkania. Trudności w realizacji podstawowych czynności dnia codziennego, jakimi są zakupy, spacer czy po prostu wyjście z mieszkania, spowodowane barierami architektonicznymi, prowadzą nierzadko do „uwięzienia” osób starszych, które mogłyby wieść niezależne życie. Brak możliwości opuszczenia miejsca zamieszkania związany jest z kolei z narastającą izolacją, zmniejszeniem aktywności, a w konsekwencji – szybszym pojawieniem się niesprawności i potrzeby wsparcia z zewnątrz.
Taka sytuacja powoduje konieczność zapewnienia osobom starszym określonych usług świadczonych nieformalnie lub w formie usług w ramach systemu pomocy społecznej. Zgodnie z art. 50 ust. 3 ustawy z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej – osobom starszym przysługuje pomoc w formie usług opiekuńczych lub specjalistycznych usług opiekuńczych. Jednym z zakresów wskazanych w ustawie jest m.in. zapewnienie kontaktów z otoczeniem, którego nie można realizować, jeżeli ww. ograniczenia występują w miejscu zamieszkania. Z kolei, jeżeli osoba starsza z powodu wieku i/lub choroby nie może samodzielnie funkcjonować w codziennym życiu i nie można zapewnić jej ustawowej pomocy w formie usług opiekuńczych (np. z uwagi na ww. ograniczenia), wówczas – ograniczenie to, może być głównym powodem do wnioskowania o umieszczenie osób starszych w domach pomocy społecznej.
Obecnie gminy mogą wynajmować mieszkanie komunalne osobom starszym, ale tylko tym, które nie posiadają prawa własności do swojego mieszkania. Takiej możliwości, nie mają jednak osoby posiadające mieszkanie na własność, przez co często pozostają one „więźniami” swoich mieszkań.
„Proponowane rozwiązanie w formie najmu senioralnego, ma zapewnić takim osobom dostęp do mieszkań bardziej funkcjonalnych i pozbawionych barier architektonicznych. Mniejsze ryzyko upadków, wygodniejszy dostęp do infrastruktury gminnej oraz możliwość swobodnego opuszczania mieszkania zwiększy ich aktywność fizyczną i psychiczną. Dzięki temu, osoby starsze będą mniej narażone na problemy zdrowotne wynikające z braku ruchu oraz izolacji społecznej, co z kolei ma przełożyć się na ich dobrostan psychofizyczny.” Rozwiązanie to, ma również zmniejszyć zapotrzebowanie na usługi opieki długoterminowej (szczególnie opieki instytucjonalnej w DPS-ach) poprzez umożliwienie samodzielnego i niezależnego życia osobom starszym. Możliwość zamiany mieszkania na bardziej dostosowane do potrzeb, ma pozwolić na dłuższe funkcjonowanie w znanym otoczeniu, bez konieczności rezygnowania z dotychczasowego stylu życia.
Podsumowując: projektowany przez rząd program najmu senioralnego ma polegać na tym, że osoba starsza (powyżej 60 roku życia), która jest właścicielem mieszkania (lub posiadaczem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) położonego na 4 lub wyższym piętrze w budynku bez windy, odda gminie swoje mieszkanie w najem (na czas nieoznaczony, z możliwością jego dalszego podnajmowania przez gminę), a w zamian za to – otrzyma od gminy (również w ramach stosunku najmu) inne mieszkanie pochodzące z gminnych zasobów mieszkaniowych, które będzie dostosowane do jej potrzeb i które obligatoryjnie będzie:
- znajdowało się w budynku wyposażonym w windę lub
- na pierwszej kondygnacji naziemnej.
Zgodnie z powyższym – gmina będzie mogła podnajmować wynajęte od osoby starszej mieszkanie, ale – co istotne – mieszkanie to, nadal pozostanie własnością osoby starszej. W sytuacji rezygnacji przez nią z wynajmu mieszkania od gminy – mieszkanie stanowiące jej własność, zostanie jej zwrócone, a w przypadku jej śmierci – nieruchomość wejdzie do masy spadkowej.
Mieszkanie dla seniora, które nie będzie ograniczało jego samodzielności, zamiast pokoju w DPS – kiedy można spodziewać się uruchomienia nowego programu najmu senioralnego?
Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (nr z wykazu: UD239), który zakłada wprowadzenie nowego programu najmu senioralnego, w dniu 12 września 2025 r. został dopiero opublikowany w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów i skierowany do uzgodnień międzyresortowych, opiniowania i konsultacji publicznych, które potrwają do 3 października 2025 r. Czeka go zatem jeszcze długa droga przez niemalże cały proces legislacyjny (tj. prace nad jego ostatecznym kształtem na poziomie rządu, a następnie – prace w Sejmie i Senacie), zanim finalnie trafi do podpisu na biurko Prezydenta. Na chwilę obecną, w projekcie przewidziano, że nowe przepisy miałyby wejść w życie z dniem 1 stycznia 2026 r., ale czy tak się rzeczywiście stanie – zależy od przebiegu dalszych prac nad projektem.
Podstawa prawna:
- Projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (nr z wykazu: UD239)
- Ustawa z dnia 11 września 2015 r. o osobach starszych (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1705 z późn. zm.)
- Ustawa z dnia 12 marca 2004 r. o pomocy społecznej (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1214)