Kredyt na drugą nieruchomość

Chęć zakupu drugiego domu wiąże się zazwyczaj z poprawą stopy życiowej czy powiększeniem rodziny, a więc pojawia się potrzeba zakupu większego lokum czy przeprowadzki do bardziej atrakcyjnej lokalizacji.

Zaciągnięcie kolejnego kredytu na drugą nieruchomość nie będzie problemem, o ile oczywiście posiadamy zdolność kredytową do spłaty dwóch zobowiązań. Od dochodów netto banki odliczą stałe koszty miesięczne (opłaty za media, prąd, gaz) oraz ratę spłacanego obecnie kredytu. Jeżeli w domowym budżecie zostaną jeszcze wolne środki, pozwalające na spłatę rat kolejnego zobowiązania, nie ma żadnych przeciwwskazań, by taki kredyt uzyskać.

Co się jednak dzieje, gdy nie można udźwignąć dwóch kredytów jednocześnie? Najłatwiejsze rozwiązanie to sprzedaż starego mieszkania i spłata kredytu. Operacja zmiany mieszkania może jednak trochę potrwać. Potrzebny jest czas na zakup nowej nieruchomości, uregulowanie zobowiązań wobec starego banku czy przeprowadzenie remontu, a w tym czasie trzeba przecież gdzieś mieszkać.

W takiej sytuacji udanie się po drugi kredyt do kilku banków będzie startą czasu. Przykładowo PKO BP Nordea Bank czy Pekao stawiają sprawę jasno – żeby uzyskać kredyt hipoteczny, potrzebna jest zdolność kredytowa.

Są jednak instytucje, które widzą pojawiający się problem i starają się ułatwić życie kredytobiorcom. Niektóre, jak np. Santader Consumer Bank, w celu zakupu nowej nieruchomości przygotowały specjalny produkt. Inne wypracowały specjalne procedury, dzięki którym zamiana kredytowanego mieszkania na nowe, również kupowanego na kredyt, będzie ułatwiona.

Warunki zaciągnięcia drugiego kredytu na kolejną nieruchomość w wybranych bankach

Santander Consumer Bank

Bank proponuje kredyt mieszkaniowy Duet. Jest on przeznaczony na zakup lub budowę kolejnej nieruchomości dla osób, które spłacają już kredyt hipoteczny. Przy ocenie zdolności kredytowej dla kredytu Duet na zakup nowej nieruchomości bank nie bierze pod uwagę raty obecnie spłacanego kredytu hipotecznego. Kredytobiorca ma 12 miesięcy na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu hipotecznego. Ponadto w tym okresie klient otrzymuje 20 proc. odsetek gratis. Po roku od momentu podpisania umowy kredytowej zaczyna spłacać pełne raty kredytu DUET.

Dombank

W sytuacji ubiegania się o kredyt, gdy klient posiada stare mieszkanie ze starym kredytem, Dombank traktować będzie jego ratę jako obciążenie kredytobiorcy (obniżające zdolność kredytową), ponieważ bank nie ma żadnej pewności, że kredytobiorca sprzeda mieszkanie, by za środki z transakcji spłacić kredyt.

Optymalnym i najczęściej stosowanym rozwiązaniem w takiej sytuacji jest sprzedaż aktualnie posiadanego mieszkania z odpowiednio długim (kilkumiesięcznym) terminem wydania przedmiotu transakcji. Stare mieszkanie jest sprzedawane, środki z transakcji spłacają kredyt, a klient jeszcze przez kilka miesięcy może w nim mieszkać. W tym czasie kupowane jest nowe mieszkanie i załatwiane są formalności związane z nowym kredytem. Zobowiązanie zostało więc spłacone środkami z transakcji sprzedaży starego mieszkania. Klient wie również, jaki dokładnie posiada wkład własny w nowym kredycie.

Bank BGŻ

Dla klientów, którzy posiadają kredyt hipoteczny udzielony na nabycie mieszkania, a planują kupić kolejne mieszkanie lub dom, a wcześniejsze sprzedać, Bank BGŻ posiada ofertę kredytu mieszkaniowego przeznaczonego na oba wyżej wymienione cele jednocześnie, czyli na:

- całkowitą spłatę kredytu udzielonego na nabycie wcześniejszego mieszkania

- nabycie nowej nieruchomości (nabycie gotowego mieszkania lub budowę mieszkania przez dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową)

Kredyt uruchamiany będzie w ten sposób, że część przeznaczona na spłatę kredytu zostanie przekazana do banku kredytującego, a część przeznaczona na nabycie nowej nieruchomości zostanie przekazana na rachunek bankowy zbywcy (właściciela nieruchomości, dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej).

Ponieważ udzielony na nabycie wcześniejszego mieszkania kredyt zostanie spłacony w całości, rata nie będzie uwzględniana przy wyliczaniu zdolności kredytowej klienta.

Udogodnieniem dla klienta jest brak prowizji za udzielenie tej części kredytu, która przeznaczona jest na spłatę kredytu w innym banku.

Ponadto kredytobiorca może skorzystać z karencji w spłacie kapitału – do 12 miesięcy (w przypadku kredytu na spłatę wcześniejszego kredytu i nabycie gotowej nieruchomości) lub do 30 miesięcy (w przypadku kredytu na spłatę wcześniejszego kredytu i budowę nieruchomości przez dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową). W okresie karencji kredytobiorca nie spłaca kapitału, a jedynie odsetki. Okres kredytowania wynosi maksymalnie 30 lat. Zabezpieczeniem spłaty może być nieruchomość kredytowana lub inna nieruchomość stanowiąca własność kredytobiorcy lub osoby trzeciej.

Bank nie określa w jakim czasie powinno zostać sprzedane wcześniej nabyte mieszkanie. Jednak w przypadku sprzedaży tego mieszkania klient zobowiązany jest w umowie kredytu do wpłaty kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu.

Jeżeli mieszkanie stanowiło zabezpieczenie spłaty nowego kredytu (udzielonego na spłatę kredytu na nabycie wcześniejszego mieszkania i na nabycie nowego), Bank BGŻ po wpłacie na rachunek kredytowy kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, może zwolnić (oczywiście jeżeli klient wywiązuje się ze swoich zobowiązań wobec banku bez zastrzeżeń i w terminie) hipotekę ustanawianą na nieruchomości podlegającej sprzedaży.

ING Bank Śląski

W ING Banku zakup drugiej nieruchomości traktowany jest jako osobna transakcja i nie jest wiązana z poprzednio zaciągniętym kredytem. W sytuacji, gdy klient nie posiada zdolności kredytowej do zaciągnięcia kolejnego kredytu, w pierwszej kolejności musiałby spłacić wcześniejszy kredyt, po to, aby można było uruchomić kolejny.
W przypadku transakcji, w której klient jednocześnie sprzedaje jedno mieszkanie i kupuje kolejne, a nadwyżka ze sprzedaży mieszkania stanowi wkład własny do zakupu kolejnej nieruchomości, przed uruchomieniem drugiego kredytu klient powinien udokumentować fakt wniesienia wkładu własnego na rzecz zbywcy. Wiąże się to z koniecznością sprzedania mieszkania przed lub najpóźniej w chwili zakupu kolejnego mieszkania.
Natomiast jeżeli klient ma zdolność kredytową do zaciągnięcia kolejnego kredytu, wniosek jest rozpatrywany na standardowych warunkach, a mianowicie klient może uzyskać karencję w spłacie do 12 miesięcy na początku okresu kredytowania. Bank nie wskazuje terminu sprzedaży nieruchomości i spłaty wcześniejszego kredytu.

Bank BPH

Jeżeli klient nie posiada zdolności kredytowej, bank nie udzieli kolejnego kredytu. Możliwe jest jednak wydanie pozytywnej decyzji kredytowej uzależniającej udzielenie kredytu od spłaty posiadanego już kredytu, o ile wcześniej klient zadeklarował jego spłatę. Do oceny zdolności kredytowej nie są brane wówczas obciążenia wynikające z posiadania "starego" kredytu. Klient zobowiązany jest do dostarczenia zaświadczenia z banku stwierdzającego całkowitą spłatę kredytu przed udzieleniem "nowego" kredytu.

Eurobank

Bank posiada specjalną ofertę dla klientów, którzy będąc już właścicielami jednej nieruchomości kupionej na kredyt zamierzają nabyć lub zbudować kolejną nieruchomość. W takim wypadku Eurobank może przyjąć posiadaną przez klienta nieruchomość (jej wartość) jako wkład własny, a co za tym idzie obniżyć marżę proponowanego drugiego kredytu hipotecznego.

Bank może umówić się z klientem, że środki z przyszłej sprzedaży nieruchomości zostaną potraktowane jako wkład własny w nabycie lub budowę kolejnej nieruchomości. Tego typu wkład własny może zostać wniesiony przez klienta w trakcie trwania budowy już po wypłacie części środków przez Eurobank. Wkładem własnym będzie różnica pomiędzy wartością posiadanej przez klienta nieruchomości a wysokością kredytu, który ją jeszcze obciąża. Takie rozwiązanie skutkować będzie obniżeniem marży, czyli oprocentowania, a co za tym idzie do obniżenia kosztów kredytu. Aby środki ze sprzedaży mogły zostać potraktowane jako wkład własny, posiadana nieruchomość powinna zostać sprzedana przed zakończeniem budowy kolejnej nieruchomości. Środki pochodzące ze sprzedaży muszą też zostać zainwestowane w budowę.

Rata dotychczasowego kredytu zostanie wzięta pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej jednak Eurobank może udzielić kredytu refinansowanego na spłatę już posiadanego kredytu.

Dla obu kredytów Eurobank może zaproponować karencję, czyli zawieszenie spłaty kapitału maksymalnie do 3 lat. Wymagana będzie tylko spłata odsetek i składek ubezpieczeniowych.

GE Money Bank

Rata już posiadanego kredytu będzie uwzględniana w liczeniu zdolności kredytowej klienta, a więc ją obniży. Bank nie zawiera umów, w których klient zobowiązuje się do spłaty już posiadanego kredytu.
W takiej sytuacji bank może zaproponować inne rozwiązanie: skorzystanie przy drugim kredycie z oferty "10 lat niższych rat". Klient płaci przez okres do 10 lat jedynie odsetki, stąd rata kredytu może być niższa w tym czasie nawet o 30 proc., co powoduje, że klient będzie miał wyższą zdolność kredytową. Kredyt dostępny jest w złotych, a maksymalny okres kredytowania wynosi 40 lat.

Metrobank

W sytuacji, gdy kredytobiorca posiada drugą nieruchomość, którą zamierza sprzedać, a która ogranicza jego zdolność do zaciągnięcia kolejnego zobowiązania, Metrobank może udzielić mu nowego kredytu. Warunkiem uruchomienia kredytu (bądź uruchomienia którejś z pierwszych transz) byłoby w tej sytuacji dostarczenie zaświadczenie o zamknięciu kredytu, który obniża jego zdolność kredytową.
Jest to rozwiązanie standardowo stosowane przez Metrobank. W indywidualnych przypadkach wypadkach – odpowiednio uargumentowanych – w grę może wchodzić inne rozwiązanie.

Szacunkowa zdolność kredytowa

Ile musielibyśmy zarabiać, żeby posiadać wystarczającą zdolność kredytową do zaciągnięcia drugiego kredytu? Załóżmy, że pozostało nam 150 tys. zł kredytu ciążącego na starej nieruchomości. Chcemy natomiast kupić drugie mieszkanie o wartości 300 tys. zł, bez wkładu własnego. Przyjmijmy również, że spłatę nowego kredyty planujemy zaciągnąć na okres 30 lat, a bank nie godzi się, by do czasu sprzedaży starego mieszkania nie uwzględniać obecnie spłacanego kredytu do wyliczenia zdolności kredytowej. Nasza zdolność kredytowa musi więc wystarczyć na obsługę zobowiązania w wysokości 450 tys. zł.

Przy jakich zarobkach będzie to możliwe, zakładając, że gospodarstwo domowe liczy trzy osoby i nie posiada dodatkowych zobowiązań finansowych (limity na kartach kredytowych, inne kredyty)?

Maciej Bednarek

eHipoteka.com