Jak sfinansować koszty zakupu mieszkania

Maciej Bednarek
rozwiń więcej
inforCMS
Kredyt hipoteczny w wysokości ceny nieruchomości często nie wystarcza. Trzeba bowiem ponieść koszty dodatkowe. Mogą pochłonąć nawet 10 proc. kwoty udzielonego kredytu. Jak je sfinansować?


Zaciągnięcie kredytu hipotecznego w kwocie, która pozwoli zapłacić jedynie sprzedającemu nieruchomość, często nie wystarcza. Po pierwsze dodatkowe pieniądze potrzebne będą na wykończenie mieszkania kupowanego na rynku pierwotnym lub na remont w przypadku mieszkania z rynku wtórnego. Z tym jednak nie powinno być problemu, ponieważ wyceniając nieruchomość, czyli ustalając wartość zabezpieczenia, banki uwzględniają wzrost wartości nieruchomości na skutek przeprowadzonych prac remontowych.
Problem pojawia się w przypadku tzw. kosztów około kredytowych, które mogą pochłonąć nawet 10 proc. kwoty udzielonego kredytu. Mowa tutaj o opłatach notarialnych i sądowych (taksa notarialna, opłaty za wypis z aktu notarialnego, opłata za ustanowienie hipoteki) czy prowizji dla agencji nieruchomości, jeżeli korzystamy z jej usług. Średnio 2 proc. kwoty kredytu kosztować będzie prowizja za jego udzielenie. Poniesiemy też koszty ubezpieczeń – jeżeli nie posiadamy wkładu własnego, musimy wykupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Średnio takie ubezpieczenie kosztuje 3,5 proc. i jest naliczane od kwoty brakującego wkładu własnego raz na trzy lub pięć lat.

Na więcej niż 100 proc.


Żeby pomóc w sfinansowaniu kosztów około kredytowych, kilka banków oferuje kredyt w kwocie przewyższającej wartość nieruchomości, czyli na więcej niż 100 proc. wskaźnika LTV (relacji kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia).
Najbardziej liberalne w tej kwestii są MultiBank i mBank. W tych instytucjach można dostać kredyt na 110 proc. LTV. Co ważne, oprocentowanie kredytu na 110 proc. LTV jest takie same, jak kredytu na 100 proc. LTV, czyli cała kwota kredytu oprocentowana jest według stawek obowiązujących dla kredytu mieszkaniowego. W kilku innych instytucjach również można zaciągnąć kredyt powyżej 100 proc. LTV i na pierwszy rzut oka takie oferty wydają się bardziej atrakcyjne. W rzeczywistości za „dodatkowe” pieniądze zapłacimy więcej.
Dla przykładu kredytu na 130 proc. LTV udziela Dombank, przy czym 100 proc. kredytu oprocentowane jest jako w przypadku kredytu mieszkaniowego, a 30-procentowa nadwyżka traktowana jest jako pożyczka hipoteczna, która jest wyżej oprocentowana. Na podobnych zasadach kredytów udziela Metrobank, który też gotowy jest udzielić finansowania na 130 proc. LTV.

Ile to kosztuje


Załóżmy, że o kredyt na 110 proc. LTV wnioskujemy w mBanku, MultiBanku i Metrobanku. Wartość nieruchomości wynosi 200 tys. zł, a my wnioskujemy o kredyt w kwocie 220 tys. zł (110 proc. LTV) i na okres 30 lat.
Mając na uwadze fakt, że standardowa oferta Metrobanku jest droższa od konkurencji, różnica w kosztach kredytu i tak staje się bardzo wyraźna. W wariancie kredytu złotowego w Metrobanku oprocentowanie będzie wyższe o 2,6 pkt proc., a miesięczna rata o prawie 400 zł niż w najtańszym mBanku.

 

 

 

Kredyt na 110 proc. LTV*

Bank

Oprocentowanie

Prowizja

Rata

Koszty całkowite

Kredyt w PLN

mBank

6,55 proc.

0 proc.

1397,8 zł

515,8 tys. zł

MultiBank

6,85 proc.

1,5 proc.

1441,6 zł

538,9 tys. zł

Metrobank

9,15 proc.

0 proc.

1794,0 zł

665,1 tys. zł

Kredyt w CHF

MultiBank

3,65 proc.

1,5 proc.

1051,7 zł

393,2 tys. zł

mBank

3,65 proc.

0 proc.

1051,7 zł

395,4 tys. zł

Metrobank

5,5 proc.

0 proc.

1351,6 zł

491,6 tys. zł

* Założenia: Wartość nieruchomości 200 tys. zł, kwota kredytu 220 tys. zł, okres spłaty 30 lat, raty równe

 

 

Koszty sądowe i notarialne

Opłata za wpis do księgi wieczystej wynosi 200 zł, a opłata za założenie księgi wieczystej 60 zł. Należy pamiętać jeszcze o podatku PCC1, który należy zapłacić przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Podatek ten pobierze od nas notariusz. Wynosi on 2 proc. wartości transakcji. Przykładowo, jeżeli kupujemy mieszkanie za 200 tys. zł, musimy oddać fiskusowi 4 tys. zł podatku. W niektórych przypadkach banki pozwalają na kredytowanie tzw. kosztów około kredytowych, czyli również opłat sądowo-notarialnych. Na polskim rynku wyróżnić można dwa modele: bank udziela kredytu ponad wartość nieruchomości (kredyty na ponad 100 proc. LTV). Dodatkowe środki przelewane są na nasze konto, przy czym banki nie proszą o faktury czy potwierdzenia wydanych pieniędzy – nie pytają czy rzeczywiście ponieśliśmy koszty notarialne, sądowe lub czy zapłaciliśmy podatek (Multibank, mBank). Inne banki udzielą dodatkowych pieniędzy na wydatki około kredytowe, jednak warunkiem jest, by wartość nieruchomości była większa, niż cena za jaką ją kupujemy. Tak jest np. w banku Millennium. Dodatkowo musimy udokumentować, że ekstra gotówkę wydaliśmy na notariusza, sąd czy podatek (faktury, rachunki, potwierdzenie opłat, akt notarialny).

 

 

Przykładowe stawki za wydanie aktu notarialnego (z uwzględnieniem podatku VAT)

Nieruchomość

Metraż

Kwota transakcji

Było

Jest

Różnica

Kawalerka w Lublinie

30 mkw.

120 tys. zł

1 598,2 zł

1 525 zł

73,2 zł

Mieszkanie dwupokojowe w Warszawie

60 mkw.

540 tys. zł

4 160,2 zł

3 574,6 zł

585,6 zł

Apartament we Wrocławiu

80 mkw.

800 tys. zł

5 746,2 zł

4 843,4 zł

902,8 zł

 

Maciej Bednarek

Karol Wilczko

 


 

Infor.pl
Ponad 4000 zł na nowoczesną protezę zębową do wzięcia dla każdego już w maju 2025 r. Nareszcie jest nowe zarządzenie Prezesa NFZ
04 maja 2025

10 kwietnia br. został opublikowany projekt nowego zarządzenia Prezesa NFZ, które ma wejść w życie już w maju br. i z którego wynikają wartości punktowe dla protez „o charakterze overdenture”, na podstawie których będzie można określić przysługujące kwoty refundacji. To doprecyzowanie dotychczas „martwych” przepisów, na które wiele osób czeka już od stycznia br., sprawi, że – możliwość wykonania nowoczesnej protezy, na koszt NFZ, wreszcie stanie się rzeczywistością. Jest jednak pewien haczyk – proteza „o charakterze overdenture” to nie do końca to samo, co proteza overdenture.

Pytania online na aplikację adwokacką i radcowską. Przygotuj się do egzaminu wstępnego 2025 r. [KK i KPK, pytania z 2024 r.]
04 maja 2025
22 pytania testowe na egzamin wstępny dla kandydatów na aplikantów adwokackich i radcowskich. Kodeks karny i Kodeks postępowania karnego, pytania z 2024 r.
Grozi nam upadek tysięcy firm. Co z zakazem używania wyrobów pirotechnicznych? Czy powstaną strefy wolne od fajerwerków?
04 maja 2025

Stowarzyszenie Importerów i Dystrybutorów Pirotechniki z niepokojem śledzi działania legislacyjne prowadzące do jej likwidacji. Przestrzega przed upadłością tysięcy firm i niekontrolowanym napływem do Polski niebezpiecznej pirotechniki niewiadomego pochodzenia.

Ci, którzy są po pięćdziesiątce dostaną przelew z ZUS. Na ich konto trafi ponad 4 tysiące złotych. Jak to możliwe?
04 maja 2025

Skąd ten przelew na kilka tysięcy złotych i to jeszcze przed osiągnięciem wieku emerytalnego? Dla kogo Zakład Ubezpieczeń Społecznych jest aż tak hojny? Chodzi o tak zwane świadczenie kompensacyjne. To odpowiednik pomostówki. Taka comiesięczna ZUS-owska pensja może wynieść nawet ponad 4 tysiące złotych. Wyjaśniamy, komu należy się taki przywilej i jakie trzeba spełnić warunki.

Wybory prezydenckie 2025 coraz bliżej. Sprawdź, jak głosować poza miejscem zamieszkania. Nie przegap terminów!
03 maja 2025

Już 18 maja odbędzie się pierwsza tura wyborów prezydenckich. Jeśli w dniu głosowania nie będziesz w swoim miejscu zameldowania, masz jeszcze kilka dni, by złożyć odpowiednie wnioski. Wyjaśniamy, jak zagłosować korespondencyjnie, przez pełnomocnika lub w innym lokalu – i do kiedy trzeba to załatwić.

Zmiany w urlopach: 2 dni wolne na 1 dziecko, 3 na 2 dzieci, 4 na 3 dzieci, 5 na 4 dzieci, a za odmowę udzielenia – 30 tys. zł kary dla pracodawcy
04 maja 2025

Na 1 dziecko – 2 dni wolne, na 2 dzieci – 3 dni wolne, na 3 dzieci – 4 dni wolne, a na 4 i więcej – 5 dni wolne, z zachowaniem prawa do pełnego wynagrodzenia, a za odmowę zwolnienia od pracy w ramach ww. puli – 30 tys. zł kary dla pracodawcy. O zmianę art. 188 kodeksu pracy – w dniu 12 kwietnia br., zawnioskowały do Ministry Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, Rzeczniczka Praw Dziecka i Okręgowa Rada Adwokacka, powołując się m.in. na naruszenie przez ww. przepis konstytucyjnej zasady równości. Czy położy to kres absurdowi tylko 2 dni zwolnienia od pracy na wszystkie dzieci i obojga rodziców?

Kwalifikacje nauczycieli do zmiany. Związkowcy wyliczają poważne wady projektu
03 maja 2025

MEN zmienia przepisy dotyczące kwalifikacji nauczycieli. Związkowcy z KSOiW NSZZ "Solidarność" uważają, że projekt rozporządzenia budzi poważne wątpliwości i niesie "istotne zagrożenia dla jakości kształcenia oraz sytuacji kadrowej w polskim systemie oświaty". Apelują o przeprowadzenie szerokich konsultacji społecznych, aby "uniknąć negatywnych skutków dla systemu edukacji".

UWAGA: maturę można zdawać w domu. Jest komunikat CKE
03 maja 2025

Wprawdzie nie doszło jeszcze do tego, że maturę można zdawać zdalnie (na szczęście), ale okazuje się, że można ją zdawać w domu. Są na to przepisy, jest specjalny wniosek, a poszczególne Okręgowe Komisje Egzaminacyjne wydają w tym zakresie wytyczne.

Zmiany w wypłatach 800 plus. ZUS przesuwa w maju terminy przelewów. Kiedy pieniądze trafią do rodziców?
04 maja 2025

Jak to jest z tym przelewaniem 800 plus na konta rodziców? Wedle harmonogramu Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, pieniądze wypłacane są w dziesięciu określonych terminach. Bywa, że z powodu takiego a nie innego ułożenia dat, przelewy robione są wcześniej. Tak właśnie będzie w maju.

Dziś 04.05.2025 r. to niedziela handlowa, handel bez zakazu, zakupy w Lidlu i Biedronce, w galeriach, wszystkie sklepy otwarte czy tylko Żabka
04 maja 2025

Długi weekend, święto w czwartek 1 maja i w sobotę 3 maja to mocno ograniczone możliwości zakupowe. Zarówno w czwartek jak i w sobotę sklepy nieczynne. W sobotę 03.05.2025 r. można je zrobić tylko w małych sklepach osiedlowych, a z sieciowych głównie w Żabce. A jak będzie w niedzielę 04.05.2025 r. - można wybrać się do Lidla lub Biedronki albo wręcz do galerii handlowej na duże tygodniowe zakupy?

pokaż więcej
Proszę czekać...