Pod czujnym okiem fiskusa coraz częściej znajdują się podatnicy, którzy kupili nieruchomość. Trudno się temu dziwić, skoro ubiegłoroczne kontrole skarbowe najwięcej nieprawidłowości wykazały właśnie w tym zakresie. Do najczęściej występujących zaliczyć trzeba kupno domu lub mieszkania po zaniżonych cenach oraz finansowanie takich inwestycji ze środków niewiadomego pochodzenia.
Eksperci podatkowi radzą, aby przy kupnie nieruchomości zadbać o odpowiednią dokumentację potwierdzającą cenę, np. opinie rzeczoznawców, oraz potwierdzenie źródła finansowania, np. umowy kredytowe.
Ważna wartość rynkowa...
Chcąc uniknąć ewentualnych problemów z fiskusem związanych z transakcją kupna mieszkania, należy przede wszystkim pamiętać, aby cena zakupu nie odbiegała znacząco od wartości rynkowej mieszkania.
- Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w podobnych transakcjach, z uwzględnieniem miejsca położenia mieszkania, jego stanu i stopnia zużycia, z dnia dokonania transakcji. Jeśli cena ta znacznie odbiega od cen rynkowych, wówczas warto zbierać dowody, które tłumaczyłyby jej wysokość - podkreślił Marcin Biernacki, prezes zarządu firmy Biernacki w Krakowie.
Według niego, niska cena może wynikać np. z fatalnego stanu mieszkania, konieczności przeprowadzenia remontu istniejących instalacji, uciążliwego sąsiedztwa itp.
- Dowody takie mogą stanowić np. dokumentacja fotograficzna, opinia niezależnego eksperta, kosztorys prac remontowych, faktury dokumentujące przeprowadzone prace remontowe czy modernizacyjne - podpowiadał Marcin Biernacki.
...i pochodzenie pieniędzy...
W art. 82 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 8, poz. 60 z późn. zm.) ustawodawca zobowiązał przedsiębiorców do sporządzania i przekazywania mu informacji o zdarzeniach wynikających z zawartych przez nich umów, które mogą mieć wpływ na powstanie obowiązku podatkowego.
Zdaniem Marcina Barana, doradcy podatkowego w Ernst & Young, teoretycznie wskazany przepis mógłby być podstawą do żądania informacji o sprzedanych nieruchomościach, dziełach sztuki czy luksusowych pojazdach. Jednak z reguły zakup mieszkania przez osobę fizyczną nie ma wpływu na płacony przez nią podatek.
- Do opodatkowania kwot wydatkowanych dochodzi wyłącznie wtedy, gdy organ wykaże, że pochodzą z nieujawnionych przychodów. Zwrócenie się do dewelopera o przekazanie danych wszystkich nabywców mieszkań w oparciu o art. 82 Ordynacji podatkowej oznacza logicznie, że w każdym, kto nabył mieszkanie, organ widzi potencjalnego oszusta podatkowego - tłumaczył Marcin Baran.
Jednocześnie dodał, że stawka podatku od nieujawnionych przychodów wynosi aż 75 proc. podstawy opodatkowania, czyli wydatków i wartości zgromadzonego mienia nieznajdujących pokrycia w uprzednio opodatkowanych (albo wykazanych jako zwolnione) przychodach podatnika.
- Podatnik, który zataił swoje przychody, ale chce się do tego przyznać, może jednak do czasu wszczęcia postępowania podatkowego (a więc np. po otrzymaniu protokołu kontroli) wykazać je w skorygowanym zeznaniu. Podda je wtedy opodatkowaniu według normalnych zasad, a więc - skali podatkowej. Złożenie korekty zeznania może również uchronić go przed odpowiedzialnością karną skarbową - uważa ekspert Ernst & Young.
...i rozliczenia podatkowe
W podstawowych zakresach obszarów kontroli podatkowej na 2007 rok, opracowanych przez Ministerstwo Finansów, nie uwzględniono obrotu nieruchomościami przez osoby prywatne. Nie należy jednak wyciągać z tego błędnego wniosku, że taki obrót nie będzie w ogóle przedmiotem zainteresowania organów skarbowych.
Maria Pietrzyk, doradca podatkowy, w rozmowie z nami zwróciła uwagę, że z punktu widzenia kupującego, w pierwszej kolejności kontroli fiskusa może podlegać właściwość zastosowanych przepisów.
- Do nieruchomości zakupionych przed 1 stycznia 2007 r. na zasadzie praw nabytych mają zastosowanie przepisy obowiązujące do końca 2006 roku. Osoby korzystające np. z ulgi odsetkowej mogą spodziewać się kontroli ich uprawnień w tym zakresie. Dlatego istotne jest, aby systematycznie zbierać wszystkie dokumenty potwierdzające prawo do korzystania z ulgi i wysokość odliczanych odsetek - wyjaśniła Maria Pietrzyk.
Według niej w pozostałym zakresie kontroli może podlegać cena zakupu, która w myśl przepisów powinna być zbliżona do wartości rynkowej nieruchomości.
- W przeciwnym razie obie strony transakcji, w tym również kupujący, powinny liczyć się z możliwością otrzymania wezwania do zmiany ceny zakupu lub wskazania przyczyn, dlaczego jej wysokość znacznie odbiega od wartości rynkowej. Dlatego ustalając cenę warto skorzystać z wyceny zrobionej przez rzeczoznawcę lub przygotować wcześniej stosowne wyjaśnienie - tłumaczyła Maria Pietrzyk.
Dodała również, że zbieżność ceny zakupu z wartością rynkową będzie brana pod uwagę także przy kalkulacji podatku od czynności cywilnoprawnych. Trzeba także pamiętać, że notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest m.in. zobowiązany do obliczenia i pobrania tego podatku od kupującego. Stosowne adnotacje w tym zakresie powinny znaleźć się w akcie notarialnym.
75 proc. podstawy opodatkowania wynosi stawka podatku od przychodów z nieujawnionych źródeł
Ewa Matyszewska