Wywłaszczani właściciele nieruchomości tracą duże pieniądze w wyniku niewłaściwej wyceny działek przeznaczonych pod inwestycje. Zgodnie z obowiązującymi przepisami podstawą wyliczenia wysokości rekompensaty nie jest bowiem cena, jaką właściciel mógłby uzyskać za działkę przy jej sprzedaży, ale cena, jaka została zaoferowana przy wywłaszczaniu podobnej działki.
Nieprawidłowości związane są także z opiniami biegłych rzeczoznawców, którzy dokonują wyceny. W skrajnych przypadkach wyceny te mogą różnić się nawet o 200 tys. zł.
Stosowana praktyka jest niezgodna z ustawą o gospodarce nieruchomościami i konstytucją, która gwarantuje pełne odszkodowanie.
Właściciele wywłaszczanych działek nie dość, że są pozbawiani swojej własności, to jeszcze otrzymują za niskie rekompensaty z tego tytułu. Zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) podstawą wyceny nieruchomości jest jej wartość rynkowa. Jednocześnie, zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Cenę tę określa się z uwzględnieniem cen nieruchomości podobnych, uzgodnionych między sprzedającym a kupującym, którzy dokonują transakcji w wolnorynkowym obrocie gospodarczym. Niestety, w praktyce zasady te nie są stosowane.
Wycena wbrew ustawie
- W rzeczywistości wycena wywłaszczanych nieruchomości odbywa się na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zgodnie z nim wartość rynkową gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi ustala się przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne - mówi Radosław Góral, radca prawny w kancelarii prawniczej Salans i stypendysta Programu Międzynarodowych Studiów Prawniczych Uniwersytetu Stanforda w USA.
Różnica pomiędzy rozwiązaniami przyjętymi przez ustawę i rozporządzenie jest duża, ponieważ przy transakcjach z udziałem podmiotu publicznego sprzedający często akceptują zbyt niską cenę swojej nieruchomości, gdyż np. nie znają jej rzeczywistej wartości lub zależy im na budowie drogi.
- W rezultacie powstaje swoisty efekt domina: cena uzyskana za jedną działkę sprzedaną pod drogę staje się podstawą ustalenia ceny kolejnych wykupywanych bądź wywłaszczanych działek i kolejni właściciele otrzymują niższe rekompensaty - wyjaśnia Radosław Góral.
Właściciele tracą pieniądze
Na niekorzystnych zasadach wyceny wywłaszczanych nieruchomości tracą przede wszystkim właściciele, których nieruchomości mają atrakcyjną lokalizację i są np. działkami budowlanymi. Przekonał się o tym jeden z naszych czytelników, który zwrócił się do Gazety Prawnej z prośbą o pomoc.
- Odebrano mi atrakcyjną handlowo działkę położoną przy zbiegu dwóch dużych ulic. Otrzymałem odszkodowanie w takiej wysokości, jak inni właściciele. Sąsiad z naprzeciwka sprzedał jednak swoją działkę na wolnym rynku i otrzymał kilkadziesiąt tysięcy więcej ode mnie - pisze czytelnik.
Problem polega również na tym, że wysokość rekompensaty określana jest w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę. W postępowaniu administracyjnym opinia rzeczoznawcy ma charakter dowodu i jeżeli strona się z nią nie zgadza, to sama musi udowodnić, że zawiera błędy lub jest wadliwa z przyczyn formalnych. Tymczasem opinie przygotowywane przez rzeczoznawców zawierają bardzo duże rozbieżności.
- Orzekałem kiedyś w sprawie, w której jeden biegły wycenił działkę położoną na terenie Krakowa na 2 tys. zł, a inny biegły tę samą działkę wycenił na 200 tys. zł - mówi sędzia Waldemar Żurek, rzecznik Sądu Okręgowego w Krakowie.
Długa droga sądowa
Zdaniem prawników stosowane zasady naruszają nie tylko ustawę o gospodarce nieruchomościami, ale także łamią konstytucję.
- Artykuł 21 ust. 2 konstytucji wyraźnie stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne, jednak musi być dokonywane za słusznym odszkodowaniem - mówi prof. Piotr Winczorek, konstytucjonalista z Uniwersytetu Warszawskiego. Dodaje, że wysokość odszkodowania powinna być równa bądź bardzo zbliżona do wartości wywłaszczanej nieruchomości.
Poszkodowani właściciele mogą mieć problemy z dochodzeniem swoich praw.
- Od decyzji ustalającej odszkodowanie można wnieść odwołanie do organu wyższego stopnia. Mało prawdopodobne jest jednak, aby w toku postępowania administracyjnego doszło do zmiany wysokości odszkodowania - mówi Radosław Góral.
Zdaniem prawników strona, która kwestionuje wysokość odszkodowania, może odwołać się od ostatecznej decyzji do sądu.
- Sąd, w przeciwieństwie do organów administracji, nie ma obowiązku stosowania przepisów rozporządzenia. Może on zatem zmienić wysokość odszkodowania na bardziej korzystną dla właściciela - mówi prof. Michał Kulesza z Uniwersytetu Warszawskiego.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Wyceny wywłaszczanych nieruchomości
ZE STRONY BIZNESU
Działki położone przy węzłach komunikacyjnych znacznie zwiększają wartość. W okolicach Strykowa, gdzie będzie skrzyżowanie dwóch najważniejszych dróg A2 (Berlin - Warszawa) A1 (Gdańsk- Katowice) GDDKiA wykupywała działki po 30-40 zł za metr. Właściciel działki położonej w doskonałej lokalizacji z wjazdem na drogę krajową i autostradę za metr kwadratowy może dostać obecnie 140 zł, co daje 1,4 mln zł za hektar.
POSTULUJEMY
Rząd powinien dokonać zmiany paragrafu 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Właściciele nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne mają prawo do pełnego odszkodowania.
ARKADIUSZ JARASZEK
arkadiusz.jaraszek@infor.pl