Współwłasność może powstać na przykład wskutek dziedziczenia, gdy spadek przejdzie na kilku spadkobierców. Może także powstać na skutek zakupu jednej rzeczy przez kilka osób lub na skutek zasiedzenia jednej rzeczy przez kilka osób. Cechą współwłasności w częściach ułamkowych jest jej przejściowy charakter, dlatego przepisy ułatwiają jej likwidację.
Jakie są sposoby zniesienia współwłasności
Zniesienie współwłasności polega na likwidacji stosunku łączącego współwłaścicieli.
Każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności, przy czym prawo to może być realizowane niezależnie od pozostałych uprawnionych osób. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega nigdy przedawnieniu, więc można z nim wystąpić w każdym czasie i w każdych okolicznościach. Ponadto współwłaściciel nie może skutecznie zrzec się prawa do żądania zniesienia współwłasności, ale może wyłączyć swe uprawnienie na czas nieprzekraczający pięciu lat w formie czynności prawnej.
JAKIE UPRAWNIENIA MA UDZIAŁOWIEC
Nie ma obowiązku znoszenia współwłasności w częściach ułamkowych i nie jest to konieczne, jeśli współwłaściciele bezkonfliktowo korzystają z rzeczy wspólnej. Udział oznacza pewien zakres uprawnień, które ma współwłaściciel wobec rzeczy wspólnej, i jest wyrażany za pomocą części ułamkowej tj. 1/2, 1/4. Wielkość tego ułamka wynika z podstawy współwłasności. Należy pamiętać, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli, może go zbyć (sprzedaż, darowizna) lub obciążyć (ustanowić na udziale hipotekę), a także może nim rozporządzać na wypadek śmierci w testamencie.
W ostatnim roku przed upływem tego terminu dopuszczalne jest przedłużenie go na kolejne pięć lat.
Współwłasność można znieść w sposób umowny lub sądowy. Umowa może mieć dowolną formę, chyba że ze względu na przedmiot współwłasności konieczne jest zachowanie formy szczególnej. Jeśli zniesienie współwłasności dotyczy nieruchomości, konieczna jest forma aktu notarialnego. Warunkiem przeprowadzenia umownego zniesienia współwłasności jest zgoda między współwłaścicielami co do faktu zniesienia współwłasności oraz co do sposobu jej dokonania. Strony dzieląc nieruchomość nie mogą tylko naruszyć ustawowych zakazów podziału nieruchomości, natomiast nie wiążą je ograniczenia wynikające z ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy czy zakaz podziału pociągającego za sobą istotną zmianę rzeczy lub jej wartości.
W razie braku porozumienia współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu o zniesienie współwłasności. Legitymację do złożenia stosownego wniosku ma każdy ze współwłaścicieli oraz prokurator. Sądowe zniesienie współwłasności może nastawić na trzy sposoby: przez podział fizyczny rzeczy wspólnej, przez przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom lub przez podział cywilny, czyli sprzedaż rzeczy wspólnej.
Jak przeprowadzić podział fizyczny rzeczy wspólnej
Podstawową metodą zniesienia współwłasności, którą musi rozważyć sąd, jest podział fizyczny. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło właśnie przez podział fizyczny rzeczy wspólnej. W efekcie podziału każdemu ze współwłaścicieli może zostać przyznana wyodrębniona część rzeczy wspólnej, odpowiadająca wartości udziału tej osoby w rzeczy wspólnej.
Żądania podziału fizycznego nie można uwzględnić, jeśli podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, lub też pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znacznie zmniejszałby jej wartość.
Sprzeczność z przepisami zachodzi wówczas, gdy konkretne przepisy wyłączają możliwość dokonania podziału fizycznego rzeczy. Przede wszystkim co do zasady zakazany jest podział budynków, zarówno podział poziomy (według pięter), jak i podział pionowy według płaszczyzn przebiegających od fundamentów do dachu. Wyjątkowo sądy godzą się w pewnych okolicznościach jednak na podział fizyczny budynku, na przykład gdy podział budynku wraz z działką następuje wzdłuż ściany dzielącej budynek na regularne i samodzielne części. Podział zaś poziomy może polegać na wyodrębnieniu własności odrębnych lokali, jednak wówczas działka, na której znajduje się budynek, oraz części budynku przeznaczone do wspólnego użytku (np. korytarze) nadal objęte są współwłasnością.
JAK PODZIELIĆ LOKAL I BUDYNEK
Zniesienie współwłasności jest utrudnione, gdy dotyczy to zabudowanego gruntu lub gdy z współużytkowaniem gruntu związana jest współwłasność budynku lub wyodrębniony lokal. Niemożliwy jest podział samego budynku bez dokonania podziału gruntu, na którym on stoi.
Znosząc współwłasność nieruchomości zabudowanej domem, budynek mieszkalny wraz z działką można podzielić pionowo, jeżeli linia przebiega przez ścianę dzielącą budynek i prowadzi to do wyodrębnienia regularnych samodzielnych części budynku. Nie mogą natomiast być uznane za samodzielene części budynku te, które w sytuacji wzniesienia ściany dzielącej wymagałyby daleko idących przeróbek, których koszt wykonania byłby niecelowy z punktu widzenia gospodarczego.
Natomiast podział poziomy jest niedpuszczalny co do zasady nawet wtedy, gdy łączyłby się z odpowiednim podziałem gruntu, na którym stoi budynek. Podobnie też fizyczny podział lokalu jest w zasadzie niedopuszczalny. Jeśli możliwe jest dokonanie takiej przebudowy, w wyniku której powstaną samodzielne lokale, a współwłaściciele wyrażą na to zgodę, podział może polegać na wyodrębnieniu nowych lokali.
Ważne!
Każdy ze współwłaścicieli ma prawo żądać zniesienia współwłasności, przy czym prawo to może być realizowane niezależnie od pozostałych uprawnionych osób
Kiedy zakazany jest podział fizyczny rzeczy wspólnej
Zakazany jest podział fizyczny, który narusza społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, np. wtedy, gdy oznacza likwidację warsztatu produkcyjnego lub podział małej działki na działki o znikomej wielkości, które nie mają funkcjonalnego znaczenia. Sądy nie wyrażają zgody także na tworzenie małych działek - enklaw wewnątrz innych działek oraz na podział działek linią wielokrotnie łamaną.
Niedopuszczalny jest również podział fizyczny, który oznaczałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Dotyczy to sytuacji, gdy suma wartości rzeczy powstałych w wyniku podziału jest znacznie niższa niż wartość rzeczy przed podziałem. Podział fizyczny jest wykluczony odnośnie do dzieł sztuki, maszyn czy samochodów.
Ważne!
W przypadku przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, pozostali mogą od niego liczyć na spłaty stanowiące równowartość ich dawnych udziałów
Dokonując fizycznego podziału nieruchomości, sąd dzieli rzecz wspólną na tyle części, ilu jest współwłaścicieli, dążąc do tego, aby ich części odpowiadały wartości ich udziałów. Możliwe są jednak odstępstwa od tej zasady i jeśli z jakichś przyczyn wartość np. nowych działek różni się od wartości udziałów, to różnica ta może zostać wyrównana przez dopłaty pieniężne. Dokonując podziału gruntu, sąd może także obciążyć wyodrębnione działki służebnościami gruntowymi, np. drogą konieczną, w razie gdy nowo powstałe nieruchomości nie mają dostępu do drogi. Sąd może także na wniosek współwłaścicieli zamiast służebności wydzielić tzw. drogę wewnętrzną, która będzie stanowiła współwłasność kilku osób.
Gdy podział rzeczy wspólnej jest niedopuszczalny
Jeśli podział fizyczny jest niedopuszczalny, należy rozważyć przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub przyznanie kilku z nich współwłasności rzeczy. Taką metodę zniesienia współwłasności stosuje się zwłaszcza do nieruchomości lokalowych czy działek budowlanych, których podział jest niezgodny z miejscowym planem oraz w stosunku do niepodzielnych rzeczy, które stanowią jedną całość, np. warsztaty produkcyjne lub usługowe.
W przypadku przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, pozostali mogą od niego liczyć na spłaty stanowiące równowartość ich dawnych udziałów wyrażoną w pieniądzu. Jeśli natomiast przyznana część nieruchomości nie odpowiada wielkości udziału, wówczas różnice wyrównuje się za pomocą dopłat. W przypadku ustanowienia spłaty lub dopłaty sąd powinien również wyznaczyć sposób ich uiszczania, wysokość oraz termin ich zapłaty, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia, np. w formie hipoteki. Jeśli spłaty lub dopłaty zostaną rozłożone na raty, to termin ich wypłacania nie może przekroczyć łącznie dziesięciu lat. W przypadkach zasługujących na szczególne uzasadnienie sąd może na prośbę dłużnika odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
CZY HIPOTEKA OBCIĄŻA WYDZIELONĄ NIERUCHOMOŚĆ
W razie zniesienia współwłasności przez podział fizyczny nieruchomości hipoteka ciążąca na udziale współwłaściciela obciąża dalej nowo wydzieloną nieruchomość w takiej części, w jakiej była obciążona nieruchomość podzielona. Sąd może w postępowaniu o zniesienie współwłasności orzec za zgodą wierzyciela hipotecznego w inny sposób o obciążeniu hipoteką nowo utworzonych nieruchomości - SN z 1 grudnia 1969 r., III CZP 51/69.
Sąd może znieść współwłasność rzeczy poprzez sprzedaż rzeczy wspólnej zwłaszcza wówczas, gdy życzą sobie tego wszyscy współwłaściciele. Sąd nakaże sprzedaż rzeczy wspólnej także wtedy, gdy nie da się jej podzielić w inny sposób, a żaden ze współwłaścicieli nie chce władać rzeczą.
Do którego sądu należy złożyć wniosek
Zniesienie współwłasności następuje w postępowaniu nieprocesowym, uregulowanym w art. 617- 625 kodeksu postępowania cywilnego. W ramach postępowania o zniesienie współwłasności sąd zajmuje się także roszczeniami wzajemnymi współwłaścicieli z tytułu posiadania, czyli roszczeniami z tytułu nakładów i z tytułu korzystania przez niektórych współwłaścicieli z rzeczy wspólnej w zakresie szerszym niż to wynika z przysługujących im udziałów.
Jeśli zostanie wszczęty sądowy tryb zniesienia współwłasności, niedopuszczalne jest prowadzenie odrębnych spraw o roszczenia związane z posiadaniem.
Sąd wyda postanowienie zgodne z wnioskiem stron, jeśli wszyscy współwłaściciele będą zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności, oraz gdy projekt podziału nie jest sprzeczny z prawem, zasadami współżycia społecznego i nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych. Jeśli rzecz zostanie przyznana osobie, która dotychczas nie władała rzeczą, sąd orzeknie także o terminie jej wydania przez pozostałych współwłaścicieli.
Współwłaściciel, który chce znieść współwłasność, powinien złożyć wniosek o zniesienie współwłasności w sądzie rejonowym, w którego okręgu znajduje się nieruchomość. Opłata sądowa w takim przypadku wynosi 1 tys. zł lub 300 zł, jeżeli współwłaściciele zgodnie zaproponowali projekt zniesienia współwłasności. W treści wniosku trzeba szczegółowo określić rzecz wspólną oraz przedstawić dowody własności, np. odpisy z ksiąg wieczystych, postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, odpisy umów notarialnych przenoszących własność.
Współwłaściciele, składając wniosek, mogą proponować preferowany przez nich sposób zniesienia współwłasności, jednak sąd nie jest związany takim żądaniem i może samodzielnie dokonać wyboru metody zniesienia współwłasności. Tylko gdy sąd otrzyma zgodne wnioski od wszystkich współwłaścicieli, wskazujące na jednakowy sposób podziału rzeczy, ma obowiązek dokonania podziału zgodnie z tym wnioskiem.
Ewa GrĄczewska-Ivanova
ewa.graczewska-ivanova@infor.pl
Podstawa prawna
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
• Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).