Wiele osób uważa, że wynajmowanie mieszkania od prywatnego właściciela lub gminy zwalnia go z obowiązku dbania o lokal. Nic bardziej błędnego. To właśnie najemca ma obowiązek utrzymywać we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym lokal, który wynajmuje, oraz pomieszczenia, których ma prawo używać.
Zakaz dewastacji
Lokator wynajmujący mieszkanie musi też chronić zamieszkiwany przez siebie lokal przed dewastacją i uszkodzeniami części budynku przeznaczone do wspólnego użytku. Chodzi tu przede wszystkim o windy, zsypy, klatki schodowe, korytarze i inne pomieszczenia gospodarcze, a także o otoczenie budynku. Jednocześnie na swój koszt w wynajmowanym mieszkaniu musi wykonywać bieżące remonty oraz dokonywać konserwacji wyposażenia. Obciąża go także naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, kafelków na ścianach, okien, drzwi, wbudowanych mebli, malowanie i tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków, ścian i sufitów, a także malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych. Wynika z tego, że taka osoba korzystająca z mieszkania nie może traktować takiego lokalu jak pokoju hotelowego, nie dbając o bieżącą konserwację.
Na koszt lokatora
Lokator wynajmujący mieszkanie powinien wiedzieć, że niektóre zużyte elementy wyposażenia powinien też wymienić na swój koszt. Taki obowiązek dotyczy lokalu, w którym na przykład są wbudowane meble, zużyte elementy pieców węglowych i akumulacyjnych. Lokatora obciąża również naprawa i konserwacja trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków, umywalek wraz z syfonami, baterii oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą. Musi wprawdzie naprawić osprzęt i zabezpieczenia instalacji elektrycznej, ale nie ma obowiązku wymieniać przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej. Natomiast centralne ogrzewanie zainstalowane na koszt wynajmującego naprawia i konserwuje. Gdyby zaś zostało zainstalowane na koszt najemcy, obciążają go również koszty jego wymiany.
Ważne!
Lokator wynajmujący mieszkanie musi dbać o stan techniczny lokalu. Natomiast właściciel ponosi koszty utrzymania budynku
Gdyby podczas korzystania z mieszkania wystąpiła niedrożność przewodów odpływowych, to wówczas najemca musi ją niezwłocznie usunąć. Powinien je również konserwować i naprawiać na odcinku aż do pionów zbiorczych.
Obowiązki właściciela
Właściciel ma obowiązek wynająć mieszkanie ze sprawnie działającą instalacją i urządzeniami. Obciąża go też ich wymiana oraz poważne remonty. Zapewnienie sprawnie działającej instalacji i urządzeń związanych z budynkiem należy do obowiązków wynajmującego. Musi on zapewnić najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła, prądu, wind oraz innych instalacji i urządzeń, które stanowią wyposażenie lokalu oraz budynku. Zanim wynajmie mieszkanie, musi wymienić zużyte elementy wyposażenia mieszkania, jakie zostały po poprzednim lokatorze.
Przed wydaniem mieszkania najemcy warto sporządzić protokół, w którym obie strony określą stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji oraz urządzeń. Na podstawie tego protokołu będą mogły się rozliczyć przy zwrocie lokalu. Wynajmujący może się wówczas domagać od najemcy, aby odnowił lokal i dokonał w nim obciążających go napraw oraz zwrócił równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się tam w chwili wydania lokalu najemcy. Chodzi tu o trzony kuchenne, kuchnie, grzejniki gazowe, elektryczne i węglowe do wody przepływowej, zlewozmywaki i umywalki razem z syfonami, baterie, zawory czerpalne, wanny, brodziki i misy klozetowe.
Właściciel obiektu ma obowiązek wykonywać naprawy budynku oraz pomieszczeń i urządzeń, które służą do wspólnego użytku mieszkańców. Powinien je również utrzymywać w należytym stanie, porządku i czystości, a w razie uszkodzeń przywrócić do poprzedniego stanu. Wykonać naprawy musi nawet wówczas, gdy dewastacji dokonał najemca. W tym przypadku jednak najemca musi pokryć straty powstałe z jego winy.
Może się na przykład zdarzyć, że lokator zdemontuje windę. Wtedy naprawy dokonuje właściciel, ale kosztami obciąża lokatora. Oprócz tego obciąża go też naprawa i wymiana wewnętrznej instalacji wodociągowej, gazowej i ciepłej wody. Nie musi jednak wymieniać armatury. Natomiast naprawia i wymienia wewnętrzną instalację kanalizacyjną, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalację elektryczną i antenę zbiorczą (ale z wyjątkiem osprzętu). Dokonuje również wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych oraz tynków.
W razie awarii w lokalu trzeba go niezwłocznie udostępnić ekipie dokonującej napraw. W razie nieobecności osoby korzystającej z niego spółdzielnia ma prawo wejść tam z policją i strażą pożarną.
Opłaty za budynek
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Właściciel we wspólnocie mieszkaniowej sam dokonuje remontów swojego mieszkania. Ponosi też koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Uiszcza co miesiąc opłaty, płatne z góry do dziesiątego dnia każdego miesiąca. Są to zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Z odprowadzanej przez niego na ten cel co miesiąc kwoty pokrywane są koszty bieżących i generalnych remontów, np. klatek schodowych, strychów, piwnic, korytarzy, wind, suszarni i innych części budynku, z których wszyscy właściciele mieszkań korzystają. Natomiast na żądanie zarządu wspólnoty musi zezwolić na wstęp do swojego mieszkania zawsze, gdy jest to konieczne do przeprowadzenia konserwacji albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. Musi też udostępnić swój lokal, gdyby to było potrzebne do przeprowadzenia prac związanych z wyposażeniem budynku albo innych lokali w dodatkowe instalacje.
Awaria w lokalu
Zdarza się, że awaria w mieszkaniu powstaje podczas nieobecności osoby z niego korzystającej. Wówczas spółdzielnia ma prawo wejść do tego lokalu nawet podczas jej nieobecności. Powinna jednak to zrobić w obecności funkcjonariusza policji, a gdy zachodzi taka potrzeba, to również przy udziale straży pożarnej. Takie same uprawnienia ma spółdzielnia wówczas, gdy osoba korzystająca z lokalu odmawia udostępnienia go w celu usunięcia awarii. W takim przypadku jednak na spółdzielni ciążą dodatkowe obowiązki. Gdy dojdzie do otwarcia mieszkania podczas nieobecności pełnoletniej osoby korzystającej z niego, to wówczas spółdzielnia musi zabezpieczyć mieszkanie oraz znajdujące się tam rzeczy. Zabezpiecza je aż do czasu przybycia tej osoby. Z czynności zabezpieczających należy sporządzić protokół.
Osoba korzystająca z lokalu ma obowiązek udostępnić go spółdzielni nie tylko w razie awarii, lecz również po to, aby można było dokonać okresowego albo doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego i ustalenia zakresu niezbędnych prac, a także ich wykonania. Lokal udostępnia się również po to, aby wykonać w nim konieczne roboty, gdy lokal lub budynek wymagają remontu albo przebudowy. W tym przypadku jednak spółdzielnia musi wcześniej ustalić termin, w którym ekipa remontowa będzie mogła wejść do mieszkania.
Gdyby zaś remont wymagał opróżnienia mieszkania, to osoby, które z niego korzystają, powinny na żądanie oraz na koszt spółdzielni przenieść się do lokalu zamiennego. Będą tam przebywały przez okres trwania remontu, ale nie dłużej niż przez 12 miesięcy. Okres ten musi być wcześniej ściśle oznaczony.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Przykładowe koszty remontu mieszkania
MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ
malgorzata.piasecka@infor.pl