Wszyscy najemcy mieszkań komunalnych, którzy wykupią je z przewidzianą przez gminę bonifikatą (nawet do 99 proc. wartości lokalu), nie muszą zwracać różnicy w cenie, nawet jeśli sprzedadzą nieruchomość przed upływem pięciu lat od dnia nabycia. Jest jednak to możliwe tylko wtedy, gdy uzyskane pieniądze przeznaczą na zakup innego lokalu lub cele mieszkaniowe. Bonifikatę będą musieli zwrócić jednak niektórzy właściciele, którzy wykupili lokale przed 22 października 2007 r.
Swoboda w obrocie
Ułatwienia w obrocie mieszkaniami należącymi niegdyś do zasobów komunalnych przyniosła obowiązująca od 22 października 2007 r. nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do tamtego czasu osoba, która nabyła lokal komunalny z bonifikatą, a następnie przed upływem pięciu lat zbyła lub wykorzystała go na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty, była zobowiązana na żądanie gminy do zwrotu kwoty równej udzielonej zniżce po jej waloryzacji. Obowiązek zwrotu bonifikaty nie obejmował jedynie przypadku zbycia nieruchomości nabytej z gminnego zasobu nieruchomości na rzecz osoby bliskiej.
Na podstawie nowelizacji wspomnianej ustawy do jej art. 68 ust. 2a dodano punkty 4 i 5, które wyłączają obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie również w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe, a także w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Celem nowelizacji art. 68 ust. 2 ustawy było zwiększenie swobody obrotu nieruchomościami (w tym lokalami mieszkalnymi) na rynku wtórnym, wykupionymi z zasobów publicznych.
Ograniczenia dla bliskich
Jednocześnie jednak wprowadzono pewne ograniczenia, dotyczące zasad zwrotu udzielonych bonifikat. Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem przepisu art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązującym do 21 października 2007 r., dopuszczalne było przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego nabytego z gminnego zasobu nieruchomości na rzecz osoby bliskiej oraz wtórne zbycie przez nią nieruchomości przed upływem pięcioletniego okresu bez obowiązku zwrotu. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami zlikwidowało tę lukę prawną. Zgodnie z nowymi przepisami obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji obciążył nie tylko pierwotnego nabywcę nieruchomości. Został rozciągnięty także na osobę bliską w przypadku, gdy jako wtórny nabywca nieruchomości sprzedanej z bonifikatą zbędzie ją lub wykorzysta na cele inne niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem pięciu lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia (dziesięć lat w odniesieniu do nieruchomości niestanowiących lokali mieszkalnych).
Niejasne przepisy
Zarówno samorządowcy, jak i prawnicy nie mają wątpliwości co do tego, że z nowych udogodnień mogą skorzystać wszyscy, którzy wykupili mieszkania komunalne po dacie wejścia w życie nowych przepisów. Problem pojawił się, gdy urzędy gmin zaczęły odwiedzać osoby, które podpisały akty notarialne przed 22 października 2007 r. Petenci starali się uzyskać informacje, czy mogą (nie tracąc jednocześnie bonifikaty) sprzedać swoje lokale mimo braku upływu pięcioletniego okresu przewidzianego ustawą.
Część gmin, jak i większość prawników uznała, że z nowych zasad mogą korzystać także osoby, które nabyły mieszkania komunalne przed dniem wejścia nowelizacji w życie. Stoją oni na stanowisku, że o obowiązku zwrotu bonifikaty nie decyduje nabycie mieszkania od gminy, ale jego zbycie przed upływem pięciu lat. Przywilej polegający na braku obowiązku zwrotu bonifikaty nie dotyczy więc samej transakcji sprzedaży i zawarcia związanej z nią umowy, ale konsekwencji, jakie ona wywiera, czyli wtórnej sprzedaży mieszkania. Nie ma przy tym znaczenia treść umów zawartych pomiędzy gminą a kupującym. Podkreślają oni jednocześnie, że jeżeli powszechnie obowiązujący przepis ustawy coś zmienia, to wchodzi na miejsce postanowień umownych. Zwolnienie z obowiązku zwrotu bonifikaty nie ma też w takim przypadku działania wstecznego. Przemawia za tym nawet wykładnia celowościowa nowelizowanych przepisów, zakładająca zwiększenie obrotu nieruchomościami wykupionymi z zasobów publicznych.
Przywilej nie dla wszystkich
Część urzędników uznaje jednak, że osoby, które nabyły mieszkania komunalne w trybie wcześniej obowiązujących przepisów, nie mogą obecnie korzystać z udogodnień. Zwracają oni uwagę na fakt, że sprzedaż mieszkania z bonifikatą następuje na podstawie wiążącej obie strony umowy notarialnej, gdzie strony godzą się na określone w niej warunki. O rozwiązanie problemu prawnego poprosiliśmy ekspertów z Ministerstwa Infrastruktury. Według nich obowiązujące od dnia 22 października 2007 r. nowe zasady zbywania mieszkań komunalnych nabytych z bonifikatą mają zastosowanie do przypadków, w których sprzedaż lokalu mieszkalnego przez osobę, która nabyła lokal z zasobu publicznego, nastąpi po tej dacie. Nie ma w tej sytuacji znaczenia data nabycia mieszkania od gminy. Obowiązek zwrotu bonifikaty powstaje bowiem z chwilą sprzedaży nieruchomości, tym samym rozstrzygając o zwolnieniu z tego obowiązku należy mieć na względzie datę wtórnej sprzedaży lokalu, a nie datę jego nabycia od gminy, a tym samym należy zastosować przepisy obowiązujące w dacie wtórnej sprzedaży lokalu.
Ministerstwo zaznaczyło jednak, że zasada powyższa nie dotyczy przypadków, w których sprzedaż lokalu nastąpiła po dniu 22 października 2007 r., ale w akcie notarialnym nabycia lokalu od gminy zawarty został zapis dotyczący zwrotu bonifikaty, odnoszący się bezpośrednio do uprzednio obowiązującej treści przepisu art. 68 ust. 2 i 2a ustawy. W takich sytuacjach nadrzędne znaczenie mają ustalenia aktu notarialnego, które są wiążące dla obu stron umowy, niezależnie od faktu zmiany stanu prawnego.
WARUNKI WYKUPIENIA MIESZKANIA KOMUNALNEGO
Prawo do wykupu ma najemca budynku mieszkający w lokalu przeznaczonym przez gminę do sprzedaży.
• Mieszkanie komunalne mogą kupić wyłącznie osoby, które zawarły z gminą umowę najmu na czas nieograniczony
• Z preferencyjnych cen nie mogą skorzystać jednak ci, którzy zalegają z opłatą czynszu lub innych opłat z tytułu najmu lokalu
• Wykupienie lokalu komunalnego będzie niemożliwe, jeżeli znajduje się on na gruncie przeznaczonym do sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste
• Nie można nabyć lokalu socjalnego czy znajdującego się w budynku przeznaczonym do rozbiórki
BEZ ZWROTU BONIFIKATY
Obowiązek zwrotu bonifikaty przed upływem pięciu lat od dnia zakupu nie ma zastosowania w przypadku:
• zbycia na rzecz osoby bliskiej,
• zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego,
• zbycia pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa,
• zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe,
• sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
ADAM MAKOSZ
adam.makosz@infor.pl
PODSTAWA PRAWNA
• Ustawa z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2007 r. nr 173, poz. 1218).