Podczas ostatniej kontroli Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów okazało się, że aż 69 ze 118 skontrolowanych agencji pośrednictwa nieruchomości działało z naruszeniem prawa. Najczęstszym naruszeniem był brak wskazania pośrednika wraz z jego numerem licencji. W agencjach zatrudnieni byli także pośrednicy, którzy w ogóle nie posiadali ubezpieczenia OC, które w tym zawodzie jest obowiązkowe. Kontrolerzy złapali też na gorącym uczynku siedmiu przedsiębiorców, którzy usługę pośrednictwa wykonywali na czarno - bez licencji.
Nieprawidłowości w umowach
Bardzo wiele umów zawierało także niedozwolone klauzule umowne. Najczęściej pośrednicy żądali zbyt wygórowanych prowizji od obu stron lub zastrzegali sobie wyłączność sprzedaży danej nieruchomości pod sankcją konieczności zapłaty prowizji. Przekonał się o tym jeden z naszych czytelników.
- Przy sprzedaży mieszkania pośrednik zażądał ode mnie prowizji w wysokości 3 proc. wartości nieruchomości, czyli 18 tys. zł. Kiedy odmówiłem, pośrednik zaproponował, że koszt jego prowizji zostanie doliczony do ceny mieszkania. Później dowiedziałem się jednak, że osoby, które kupiły ode mnie nieruchomość, również zapłaciły 3-proc. prowizję. Pośrednik dwa razy pobrał swoje wynagrodzenie i zarobił aż 36 tys. zł - pisze Adam Kozłowski.
Roszczenia przed sądem
Pośrednicy nieruchomości nie ukrywają, że nieprawidłowości występują. Jednak ich zdaniem do powstania szkód bardzo często przyczyniają się sami klienci.
- Klienci zawsze powinni pamiętać o tym, żeby dokładnie przeczytać umowę i podpisać ją dopiero po dokładnym sprawdzeniu, czy wszystkie jej postanowienia są zgodne z prawem. Powinni zwrócić przede wszystkim uwagę na opłaty, jakich żąda agencja, oraz termin realizacji umowy. Nigdy nie powinni podpisywać np. umów, które nakazują zapłatę prowizji przed realizacją czynności - mówi Aleksander Scheller, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Dodaje, że klienci niestety nie czytają umów, które podpisują, i już po fakcie próbują dochodzić sprawiedliwości.
Zdaniem ekspertów po podpisaniu umowy klientowi pozostaje jedynie sądowa droga dochodzenia swoich praw.
- Poszkodowany może zwrócić się z prośbą o pomoc do rzecznika konsumentów, który może w jego imieniu wystąpić na drogę sądową. Może również samodzielnie wystąpić do sądu o uznanie warunków umowy za sprzeczne z prawem i niewiążące - mówi Marta Próchniak z Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Dodaje, że osoba poszkodowana może także wystąpić do prezesa UOKiK o uznanie postanowienia umowy za niedozwoloną klauzulę umowną.
Prawnicy wskazują jednak, że na ewentualne odszkodowania klienci będą musieli czekać kilka miesięcy, a nawet lat.
Dwie kategorie pośredników
Zdaniem pośredników nieruchomości nieprawidłowości i naruszenia prawa pojawiają się głównie z tego powodu, że dostęp do zawodu agenta i brokera nieruchomości jest coraz łatwiejszy i często trafiają do niego przypadkowe osoby, które nie przestrzegają zasad etyki zawodowej. Ich zdaniem ostatnia nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która umożliwiła zostanie agentem lub brokerem nieruchomości bez zdawania egzaminu państwowego, lecz jedynie po ukończeniu wyższych studiów i odbyciu rocznej praktyki, może jeszcze bardziej pogorszyć sytuację.
- Agentem lub brokerem nieruchomości będzie mogła zostać osoba, która ukończyła płatne studia podyplomowe, a jak powszechnie wiadomo, na takich studiach wiedza często nie jest weryfikowana rzetelnymi egzaminami. Zdarza się bowiem, że na wielu prywatnych uczelniach studia kończą wszyscy, którzy płacą czesne - mówi Aleksander Scheller.
Z tego względu Polska Federacja Rynku Nieruchomości wystąpiła już z wnioskiem do Urzędu Patentowego o opatentowanie nazwy Broker i Agent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
- Tytuł ten będą mogły uzyskać osoby, które zechcą poddać się regulaminowi Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, przejdą 200-godzinne szkolenie i zdadzą egzamin z wiedzy merytorycznej, jaką powinien posiadać broker i pośrednik nieruchomości - wyjaśnia Aleksander Scheller.
Dodaje, że Federacja będzie dawała klientom gwarancje, że pośrednik działa zgodnie z zasadami etyki zawodowej, a do tego posiada wysoką wiedzę merytoryczną.
- Jeżeli osoba należąca do naszej Federacji sprzeniewierzy się tym zasadom i będzie działała niezgodnie z interesem klienta i zasadami etyki, będziemy pozbawiali ją naszego tytułu i występowali np. o pozbawienie jej licencji - mówi Aleksander Scheller.
- Po 1989 roku bardzo wiele grup zawodowych, jak np. biura turystyczne i taksówkarze, zakładało swoje korporacje i federacje, które prowadziły odpowiednie szkolenia i przyjmowały w swoje szeregi jedynie osoby uczciwe. Wyeliminowało to z rynku tzw. naciągaczy, którym zależy jedynie na oszukaniu klienta i osiągnięciu zysku - mówi Stanisław Hofmański, poseł PO i zwolennik otwierania dostępu do zawodu pośrednika.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami
ARKADIUSZ JARASZEK
GP radzi
Czy pośrednik może pobrać prowizję
Przy podpisywaniu umowy pośrednik nieruchomości zażądał ode mnie zapłaty prowizji. Jednocześnie zastrzegł sobie wyłączność na sprzedaż nieruchomości pod sankcją konieczności zapłaty prowizji. Czy działanie takie jest zgodne z prawem?
Nie
Pośrednik nie może zażądać zapłacenia mu prowizji przed wypełnieniem umowy, czyli np. sprzedaniem mieszkania. Takie postanowienie umowy jest sprzeczne z prawem i klient nie powinien jej podpisywać. Prowizja dla pośrednika powinna być zapłacona dopiero po wypełnieniu zobowiązania umownego. Jednocześnie pośrednik nieruchomości nie ma prawa do żądania zapłaty, jeżeli sami znaleźliśmy kupca na naszą nieruchomość, gdyż pośrednik np. opóźniał się z podjęciem odpowiednich w tym celu czynności.
Czy można zaskarżyć umowę z pośrednikiem
Podpisałem umowę z pośrednikiem nieruchomości na sprzedaż mojego mieszkania. Niestety w biurze nie otrzymałem egzemplarza umowy i dopiero po pewnym czasie zauważyłem, że zawiera ona postanowienia sprzeczne z prawem. Jak mogę zaskarżyć taką umowę i czy pośrednik może zostać pociągnięty do odpowiedzialności?
Tak
Klient, który podpisał umowę z pośrednikiem zawierającą niedozwolone klauzule umowne może zwrócić się o pomoc do rzecznika konsumentów (biuro rzecznika znajduje się w każdym powiecie lub mieście). Rzecznik w jego imieniu może wystąpić do sądu o uznanie danego postanowienia umowy ze sprzeczne z prawem i niewiążące. Skargę do sądu może wnieść także sam klient. Jeżeli sąd uzna, że postanowienie umowy narusza prawo, to nie będzie ono wywierało żadnych skutków prawnych.
Każda osoba może zwrócić się także do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o uznanie danego postanowienia umowy za niedozwoloną klauzulę umowną.
Dopuszczalna jest także skarga do ministra budownictwa, który udziela licencji pośrednika nieruchomości. Przy ministrze działa Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Komisja ta może udzielić pośrednikowi upomnienia, nagany, zawiesić pośrednikowi licencję lub całkowicie go jej pozbawić. Przez siedem lat pracy Komisja wydała jednak zaledwie 89 upomnień i nagan, 21 razy zawiesiła licencję i tylko raz ją odebrała.
AJ
Podstawa prawna
- Art. 181 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).