Prawa do lokalu w spółdzielni mieszkaniowej
Wszelkie kwestie prawne dotyczące mieszkań nabywanych w spółdzielniach reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Wyróżnia ona trzy prawa do lokali wybudowanych przez spółdzielnie:
1) spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu,
2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
3) prawo odrębnej własności lokalu.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest:
- niezbywalne (nie można go sprzedać),
- nie przechodzi na spadkobierców (nie można go odziedziczyć),
- nie podlega egzekucji (nie może zostać zajęte i sprzedane przez komornika).
Prawo lokatorskie może powstać w mieszkaniu, które jest własnością spółdzielni. Powstaje z chwilą zawarcia umowy między członkiem a spółdzielnią. Umowa taka musi być zawarta w formie pisemnej (inaczej umowa jest nieważna).
Prawo lokatorskie może należeć do jednej osoby lub wspólnie do małżonków. Lokatorskie prawo do lokalu jest nierozerwalnie związane z członkostwem w spółdzielni. Ustanie członkostwa powoduje wygaśnięcie prawa lokatorskiego.
Członek spółdzielni ubiegający się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie spółdzielni (każda spółdzielnia określa zasady wnoszenia wkładów indywidualnie).
W przypadku wygaśnięcia lokatorskiego prawa spółdzielnia zwraca wniesiony wkład mieszkaniowy, zwaloryzowany według wartości rynkowej. Wkład zwracany jest byłemu członkowi lub jego spadkobiercom.
Po ustaniu członkostwa w spółdzielni i lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego – zwłaszcza w wypadku śmierci osoby uprawnionej, prawa małżonków i innych członków rodziny są chronione. Domownikom członka przysługuje roszczenie o przyjęcie na członka spółdzielni i ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Oznacza to, że każdy domownik członka spółdzielni może domagać się przyjęcia w poczet członków spółdzielni i przysługuje mu pierwszeństwo przed innymi osobami.
Aby móc starać się o przyjęcie do spółdzielni w miejsce byłego członka należy spełniać dwa warunki. Należeć do określonej kategorii osób - być małżonkiem, dzieckiem lub inną osobą bliską zmarłego członka oraz mieszkać z byłym członkiem w chwili ustania członkostwa.
Aby zostać członkiem w miejsce zmarłego członka należy złożyć w ciągu jednego roku deklarację członkowską wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy lokatorskiego prawa. Roczny termin na złożenie deklaracji ma charakter techniczny. Jeśli spełniamy powyższe warunki (bycie członkiem rodziny i zamieszkiwanie z lokatorem w chwili śmierci uprawnionego), to w chwili złożenia deklaracji spółdzielnia nie może odmówić nam przyjęcia w poczet członków oraz przyznania lokalu po zmarłym.
Każdy członek spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu ma prawo żądać przeniesienia na niego - po spełnieniu określonych warunków - własności lokalu lub ustanowienia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu. Chodzi głównie o spłatę przypadającej na członka części kredytu za budowę lokalu lub dotacji na budowę lokalu.
Trzeba podkreślić, że członkowi posiadającemu spółdzielcze lokatorskie prawo, podobnie jak najemcy, przysługuje szczególna ochrona prawna.
W przypadku likwidacji lub upadłości spółdzielni mieszkaniowej członkowie, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu z mocy ustawy stają się najemcami tych lokali.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Własnościowe prawo do lokalu może być ustanawiane w stosunku do mieszkania, które jest własnością lub współwłasnością spółdzielni. W przeciwieństwie do prawa lokatorskiego jest ono prawem:
- zbywalnym (może być sprzedawane lub darowane),
- dziedzicznym (może być zapisane w testamencie),
- podlegającym egzekucji (może być zajęte przez komornika i sprzedane przez niego),
- ma charakter ograniczonego prawa rzeczowego - prawo zapewniające danej osobie tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. W przypadku lokalu własnościowego zezwala na swobodne dysponowanie lokalem, ale nie pozwala mieć wpływu na rzeczy związane z budynkiem w którym lokal się znajduje. Zasada prawna mówi , że budynki należą do tego czyj jest grunt. W przypadku spółdzielni oznacza to, że blok zawsze będzie należał do spółdzielni. Co nie ogranicza naszej swobody w dysponowaniu lokalem.
Spółdzielcze prawo własnościowe zbliżone jest do prawa własności. Powstaje ono z chwilą zawarcia, między członkiem spółdzielni a spółdzielnią, umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Umowa musi być zawarta w formie pisemnej. Inaczej umowa ta jest nieważna. Dotyczy to tak zwanego nabycia pierwotnego – czyli pierwszego nabycia lokalu od spółdzielni.
Kolejne nabycia tego prawa możliwe jest w każdej formie przejścia prawa. Może to być zbycie (sprzedaż, darowizna), dziedziczenie, podział majątku małżeńskiego, zapis i nabycie w ramach egzekucji komorniczej. Sprzedaż musi nastąpić u notariusza.
Własnościowe spółdzielcze prawo może należeć do osoby fizycznej lub do osoby prawnej (np. spółki, fundacji), o ile statut spółdzielni zezwala na członkostwo osób prawnych.
Obecnie skuteczność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa nie jest już uzależniona od przyjęcia nabywcy tego prawa na członka spółdzielni. Nabywca prawa spełniający warunki statutowe może żądać przyjęcia go na członka spółdzielni, natomiast spółdzielnia nie może żądać od nabywcy prawa, by stał się jej członkiem. Przy nabyciu pierwotnym, czyli ustanawianiu prawa przez spółdzielnię, członkostwo jest nadal obowiązkowe.
Ustanie członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej nie skutkuje wygaśnięciem własnościowego prawa do lokalu. Oznacza to, że dopóki danej osobie przysługuje spółdzielcze własnościowego prawo do lokalu, to nie może ona być z niego eksmitowana.
Zatem jeśli właściciel prawa własnościowego nie wnosi opłat za jego użytkowanie, to jedyną możliwością dochodzenia zaległych opłat przez spółdzielnie pozostaje sprawa sądowa i egzekucja komornicza ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i sprzedaż w drodze licytacji. Egzekucja podlega tym samym regułom, co egzekucja z nieruchomości.
Prawo odrębnej własności lokalu
Ustanowienia odrębnej własności lokalu możliwe jest w dwojaki sposób:
- zawarcie umowy o wybudowanie lokalu i ustanowienie jego odrębnej własności,
- poprzez przekształcenie, czyli zawarcie z posiadaczem prawa spółdzielczego umowy o przeniesienie własności lokalu.
Prawo do własności lokalu wiąże się z prawem do gruntu. Właściciel mieszkania jest współwłaścicielem w określonej części gruntu pod budynkiem i części wspólnych nieruchomości. Podobnie jak właściciel lokalu zbudowanego przez dewelopera nie przez spółdzielnie.
Podstawowym i niezależnym od członka spółdzielni wymogiem uzyskania własności lokalu jest uregulowanie sytuacji prawnej nieruchomości przez spółdzielnie. Nieruchomość musi być wydzielona, a zarząd spółdzielni jest zobowiązany podjąć uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności (wielkość i szczegóły dotyczące lokalu) i udziały przyszłego właściciela w nieruchomości wspólnej.
Nabycie własności lokalu następuje na podstawie umowy sporządzonej w formie aktu notarialnego u notariusza z chwilą wpisu do księgi wieczystej.
Koszty określenia wartości rynkowej lokalu, zawarcia umowy, koszty wpisu do księgi wieczystej ponosi osoba, na rzecz której przenoszona jest odrębna własność lokalu. Z chwilą wyodrębnienia w danej nieruchomości przynajmniej jednego lokalu powstaje nieruchomość wspólna.
Odrębna własność lokalu nie wygasa i jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
W przypadku dokonywania zakupu mieszkania nowo budowanego przez spółdzielnie najlepiej domagać się odrębnej własności do lokalu. Daje ona szersze możliwości korzystania z lokalu. Prawo takie nigdy nie wygasa, a mieszkanie stanowi odrębną własność.
Udział właściciela takiego lokalu w części wspólnej pozwala mu mieć wpływ zarówno na sposób korzystania z części wspólnej, sposób remontowania a ponadto wpływ na losy całego bloku, którego jest on de facto właścicielem.
Oczywiście odrębna własność lokalu jest droższa w zakupie i obsłudze, gdyż jako współwłaściciel ponosimy obciążenia związane z utrzymaniem i remontami części wspólnej, które często są łatwiejsze do udźwignięcia przez dużą spółdzielnie prowadzącą gospodarkę finansową w znacznie większym zakresie.
Mieszkania z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego (tzw. TBS)
Mieszkania w TBS to lokale czynszowe. Nie można ich wykupić na własność , można za to dziedziczyć prawo do ich najmu.
Procedura nabycia lokalu w TBS wygląda następująco. TBS przed rozpoczęciem budowy bloku tworzy listę osób chętnych do zamieszkania w nim. Przed rozpoczęciem budowy pobiera opłatę określaną „partycypacją w kosztach budowy”.
Przyszły najemca musi zdać dotychczas zajmowane mieszkanie komunalne lub wpłacić partycypacje w kosztach budowy na poziomie 20 – 25% wartości lokalu.
Przed wprowadzeniem się do mieszkania należy wpłacić jeszcze kaucję w wysokości 10 miesięcznych czynszów. W stawce czynszu zawarta jest opłata eksploatacyjna oraz spłacany jest kredyt, jaki TBS zaciągnął na budowę mieszkań.
Aby móc przystąpić do TBS należy spełniać szereg warunków. Nie można zarabiać więcej niż 130% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia zwiększonego o 20% w momencie mieszkania w mieszkaniu samemu lub o 80% gdy zamieszkuje się ze współmałżonkiem (ale bez dzieci) oraz o kolejne 40% na każdą dodatkową osobę (np. dziecko). Przeciętne miesięczne wynagrodzenia w III kwartale 2007 r. wynosiło 2878,66 zł.
Kolejnym warunkiem jest nieposiadanie własnego mieszkania (lokatorskiego, spółdzielczego, własnościowego) w miejscowości w której staramy się o mieszkanie w TBS-ie. Konieczne jest jednak zatrudnienie w tym mieście gdzie buduje TBS.