W projekcie ustawy o zmianie ustawy o własności lokali, nad którym pracuje obecnie rząd – Ministerstwo Rozwoju i Technologii (po zakończonych uzgodnieniach międzyresortowych, konsultacjach publicznych i opiniowaniu projektu) dodało regulację, która istotnie ograniczy swobodę właścicieli nieruchomości w zakresie zmiany przeznaczenia lokalu mieszkalnego. Tak ową zmianą przeznaczenia – jak poinformował wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, który jest osobą odpowiedzialną za ww. projekt – jest również przeznaczenie mieszkania pod najem krótkoterminowy. Zmiana taka – wymagać będzie zgody właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych (a więc innych sąsiadów), która będzie musiała zostać wyrażona w formie uchwały. To jednak nie jedyna projektowana przez rząd regulacja, która ma ograniczyć w Polsce „szarą strefę” najmu krótkoterminowego.
- Zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego / zmiana przeznaczenia mieszkania – na czym polega oraz na jakich zasadach może jej dokonać właściciel nieruchomości, w obecnym stanie prawnym?
- Koniec ze zmianą przeznaczenia lokalu mieszkalnego i wynajmem krótkoterminowym bez zezwolenia sąsiadów – Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) wprowadza nową regulację, aby „chronić dobrą wiarę osób nabywających lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym”
- Koniec ze zmianą przeznaczenia lokalu mieszkalnego i wynajmem krótkoterminowym bez zezwolenia sąsiadów – kiedy nowa regulacja, ograniczająca swobodę właścicieli nieruchomości w zakresie zmiany przeznaczenia mieszkania, miałaby wejść w życie?
- Najem krótkoterminowy jako usługa hotelarska – rząd przyjął projekt (autorstwa Ministerstwa Sportu i Turystyki), który ma „ograniczyć szarą strefę i zapewnić uczciwą konkurencję na rynku noclegowym”, ale – jednak nie w takim stopniu, jak pierwotnie zakładano
- Najem krótkoterminowy jako usługa hotelarska – kiedy nowa regulacja, która uznaje najem krótkoterminowy za usługę hotelarską, miałaby wejść w życie?
Zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego / zmiana przeznaczenia mieszkania – na czym polega oraz na jakich zasadach może jej dokonać właściciel nieruchomości, w obecnym stanie prawnym?
Zgodnie z art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane – przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:
- podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
- podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz należy dołączyć do niego:
- opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
- zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej;
- zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego MPZP;
- w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w pkt 2 powyżej – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;
- w przypadku zmiany sposobu użytkowania, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
- w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.
Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części dokonuje się:
- w postaci papierowej albo
- w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e-Budownictwo (LINK).
Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli – w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.
Z powyższego zestawienia dokumentów, które należy załączyć do zgłoszenia wynika, że – zmiana przeznaczenia lokalu nie wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Jak wskazuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii – aktualnie, w świetle orzecznictwa – właściciel lokalu może sam [red.: tj. bez udziału innych mieszkańców, np. bloku mieszkalnego] zadecydować o zmianie przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na niemieszkalny (użytkowy) lub odwrotnie. „Prowadzi to do zmiany funkcji lokalu bez zgody wspólnoty, wbrew decyzjom wydanym w procesie budowlanym, co oddziałuje także na sąsiednie lokale i nieruchomość wspólną. Są to np. przypadki przekształcenia lokalu mieszkalnego na lokal pełniący funkcje użytkowe (handlowe, usługowe), takie jak gabinet medyczny czy kancelaria prawna.”
Koniec ze zmianą przeznaczenia lokalu mieszkalnego i wynajmem krótkoterminowym bez zezwolenia sąsiadów – Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) wprowadza nową regulację, aby „chronić dobrą wiarę osób nabywających lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym”
W projekcie ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312), autorstwa Ministerstwa Rozwoju i Technologii, który w dniu 20 lutego 2026 r. został opublikowany w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów – w dniu 24 kwietnia br. (a więc po zakończeniu uzgodnień międzyresortowych, konsultacji publicznych i opiniowania projektu) Ministerstwo Rozwoju i Technologii dodało nową regulację, która ma istotnie ograniczyć prawo właściciela nieruchomości do zmiany przeznaczenia/sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego.
Zgodnie z dopisanym do projektu (w art. 1 pkt 12 lit. c projektu) – nowym brzmieniem art. 22 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali:
- zmiana przeznaczenia lokalu,
- połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub
- podział lokalu
wymagać będzie zgody właścicieli lokali (czyli np. wspólnoty mieszkaniowej) wyrażonej w formie uchwały. W razie odmowy – zainteresowany właściciel lokalu, będzie mógł żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
W poście opublikowanym w dniu 29 kwietnia 2026 r., na swoim profilu w mediach społecznościowych, wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, który jest osobą odpowiedzialną za ww. projekt poinformował ponadto, że – ww. regulacja dotyczyć będzie także najmu krótkoterminowego, który „w świetle prawa budowlanego jeśli dotyczy lokalu mieszkaniowego wymaga zmiany sposobu użytkowania”.
Zgodnie z powyższym – jeżeli nowa regulacja przewidziana w projekcie, ostatecznie wejdzie w życie – bez zgody sąsiadów, nie będzie można już nie tylko prowadzić w lokalu mieszkalnym działalności handlowej lub usługowej, ale również – udostępniać mieszkanie lokatorom w ramach najmu krótkoterminowego.
Post wiceministra rozwoju i technologii Tomasza Lewandowskiego z dnia 29 kwietnia 2026 r./facebook.com
Jak wynika z uzasadnienia nowej wersji projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (uwzględniającej omawiany „dopisek”) – w projekcie „Wprowadza się ponadto zmianę, na mocy której właściciel lokalu będzie zobowiązany do uzyskania zgody wspólnoty na zmianę przeznaczenia lokalu. Aktualnie w świetle orzecznictwa właściciel lokalu może sam zadecydować o zmianie przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na niemieszkalny (użytkowy) lub odwrotnie. Prowadzi to do zmiany funkcji lokalu bez zgody wspólnoty, wbrew decyzjom wydanym w procesie budowlanym, co oddziałuje także na sąsiednie lokale i nieruchomość wspólną. Są to np. przypadki przekształcenia lokalu mieszkalnego na lokal pełniący funkcje użytkowe (handlowe, usługowe), takie jak gabinet medyczny czy kancelaria prawna. System prawny winien chronić dobrą wiarę osób nabywających lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym. Zmiana ta ma charakter niezależny od procedury przewidzianej w art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane dla zmiany przeznaczenia lokalu, która dotyczy jedynie niektórych przypadków zmiany sposobu użytkowania lokalu (podjęcie bądź zaniechanie działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń), w postępowaniu, w którym wspólnota ani indywidualni właściciele lokali nie są stroną.” W opinii Ministerstwa Rozwoju i Technologii – „Projektowana konstrukcja nie stanowi nieuprawnionej ingerencji w prawo własności, gdyż w przypadku bezzasadnej odmowy przez wspólnotę, właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.”
Od (wyrażonej w formie uchwały) decyzji odmownej wspólnoty mieszkaniowej, na zmianę przeznaczenia lokalu mieszkalnego (np. w celu prowadzenia w nim działalności handlowej lub usługowej albo przeznaczenia lokalu pod najem krótkoterminowy) – właściciel nieruchomości, będzie mógł zatem odwołać się do sądu. Wynika to wprost z art. 22 ust. 4 zdanie drugie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zgodnie z którym – W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Koniec ze zmianą przeznaczenia lokalu mieszkalnego i wynajmem krótkoterminowym bez zezwolenia sąsiadów – kiedy nowa regulacja, ograniczająca swobodę właścicieli nieruchomości w zakresie zmiany przeznaczenia mieszkania, miałaby wejść w życie?
Zgodnie z art. 6 projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312), do którego – w dniu 24 kwietnia 2026 r. – został dodany, przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, dodatkowy zapis, zgodnie z którym – zamiana sposobu użytkowania lokalu (w myśl art. 71 prawa budowlanego), co dotyczy również przeznaczenia lokalu pod najem krótkoterminowy, będzie wymagała zgody pozostałych właścicieli lokali mieszkalnych – ustawa ma wejść w życie po upływie 3 miesięcy od dnia jej ogłoszenia. Należy jednak mieć na względzie, że projekt ten jest dopiero na początku swojej drogi przez proces legislacyjny – na początku lutego 2026 r. zakończyły się jego uzgodnienia międzyresortowe, konsultacje publiczne i opiniowanie, a 24 kwietnia br. – Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało jego nową wersję, uwzględniającą omawiany „dopisek”. W czerwcu 2026 r. resort opublikował tabelę uwag podsumowującą przeprowadzone konsultacje publiczne i uzgodnienia międzyresortowe, z której nie wynika jednak, żeby miał wycofać się z zapisu art. 1 pkt 12 lit. c projektu, który wprowadza wymóg uzyskania zgody wspólnoty mieszkaniowej na przeznaczenie lokalu mieszkalnego pod najem krótkoterminowy. Jeżeli projekt – we wspomnianej powyżej wersji (z 24 kwietnia br.) – zostanie ostatecznie przyjęty przez Radę Ministrów – trafi on wówczas do dalszych prac w Sejmie i Senacie, zanim ostatecznie, zostanie złożony do podpisu na biurku Prezydenta.
Najem krótkoterminowy jako usługa hotelarska – rząd przyjął projekt (autorstwa Ministerstwa Sportu i Turystyki), który ma „ograniczyć szarą strefę i zapewnić uczciwą konkurencję na rynku noclegowym”, ale – jednak nie w takim stopniu, jak pierwotnie zakładano
W kontekście najmu krótkoterminowego – od pewnego czasu, w rządzie trwają pracę nad jeszcze jednym projektem (autorstwa Ministerstwa Sportu i Turystyki), który – jak poinformował w dniu 15 kwietnia br. ww. resort – „ma odpowiedzieć na wyzwania związane z rosnącą skalą najmu krótkoterminowego, w tym ograniczyć szarą strefę i zapewnić uczciwą konkurencję na rynku noclegowym”, a także stanowić wdrożenie rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724, które to zacznie obowiązywać w całej Unii Europejskiej od 20 maja 2026 r. Mowa o projekcie ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135), który w dniu 3 czerwca 2026 r. został skierowany do rozpatrzenia przez Radę Ministrów.
Kluczową zmianą przewidzianą w ww. projekcie jest – uznanie najmu krótkoterminowego (do 30 dni) za usługę hotelarską, co wiąże się z objęciem wynajmujących obowiązkami analogicznymi do tych, które obowiązują w branży turystycznej.
Podczas konferencji prasowej, która miała miejsce w dniu 15 kwietnia br., wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś, poinformował, że wśród najważniejszych rozwiązań przewidzianych w projekcie znalazły się również m.in.:
- obowiązek rejestracji wszystkich obiektów oferujących najem krótkoterminowy w gminnej ewidencji oraz w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON),
- nadanie każdemu obiektowi indywidualnego numeru identyfikacyjnego, który będzie musiał być widoczny w ofertach publikowanych m.in. na platformach rezerwacyjnych,
- wprowadzenie wysokich kar administracyjnych za prowadzenie działalności bez rejestracji lub naruszenie przepisów,
- nowe uprawnienia dla gmin, w tym możliwość wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy,
- wzmocnienie roli mieszkańców i wspólnot poprzez możliwość zgłaszania wniosków o kontrole.
– „60% polskich rodzin korzysta na terenie Polski z najmu krótkoterminowego. To są rodziny wielodzietne, których nie stać na hotel w Krakowie, Sopocie czy Warszawie.” – zaznaczył wiceminister.
Projekt przewiduje także obowiązek spełniania wymogów przeciwpożarowych, sanitarnych i budowlanych oraz wprowadzenie regulaminów porządkowych dla obiektów. Ma to przyczynić się do zwiększenia bezpieczeństwa zarówno turystów, jak i mieszkańców. Nowe przepisy mają ograniczyć wysoką skalę „szarej strefy”, zwiększyć przejrzystość rynku oraz poprawić ochronę turystów. Ministerstwo Sportu i Turystyki przekonuje, że – „projekt regulacji najmu krótkoterminowego stanowi istotny krok w kierunku uporządkowania rynku usług noclegowych w Polsce, przy jednoczesnym zachowaniu jego dostępności i potencjału rozwojowego.”
Po złożeniu projektu do rozpatrzenia przez Radę Ministrów – w dniu 7 lipca 2026 r. – ku zaskoczeniu niektórych, Ministerstwo Sportu i Turystyki, zgłosiło do niego autopoprawki, w których wycofało się z części regulacji, które miały ograniczyć w Polsce „szarą strefę” najmu krótkoterminowego. Zrezygnowano m.in.:
- z regulacji umożliwiającej ustanawianie przez radę gminy strefy, w której wyłączona jest działalność innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie – oznacza to, że rada gminy nie będzie mogła wyłączyć określonej strefy z możliwości świadczenia usług najmu krótkoterminowego,
- z dodania w art. 35 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych nowego ust. 2a, który miał regulować szczególne kryteria uznawania spełnienia wymogów przeciwpożarowych w budynkach mieszkalnych lub innych budynkach ze strefą pożarową o przeznaczeniu mieszkalnym, w których usługi hotelarskie są świadczone w nie więcej niż 6 lokalach.
Jednocześnie jednak – na korzyść właścicieli mieszkań sąsiadujących z nieruchomością, w której jej właściciel świadczy usługi najmu krótkoterminowego – w projektowanym art. 40 ust. 4a pkt 1 – możliwość zgłaszania do kontroli obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (czyli również – najem krótkoterminowy), została rozszerzona o osoby zamieszkujące w obrębie nieruchomości sąsiedniej.
Zgodnie z komunikatem opublikowanym przez Kancelarię Prezesa Rady Ministrów po posiedzeniu rządu, które odbyło się w dniu 14 lipca 2026 r. – Rada Ministrów przyjęła ww. projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw.
W wersji projektu przyjętej przez rząd przewidziano, że – „usługi hotelarskie w Polsce obejmą również wynajem krótkoterminowy mieszkań, co wyeliminuje tzw. szarą strefę, czyli działalność prowadzoną bez rejestracji i nadzoru. W tym celu powstanie Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Projekt wdraża przepisy Unii Europejskiej.”
Wśród najważniejszych rozwiązań – Kancelaria Prezesa Rady Ministrów wymienia:
- Usługi hotelarskie będą obejmować także wynajem krótkoterminowy mieszkań, np. na kilka dni.
- Wynajmujący lokale będą musieli zgłaszać swoją działalność do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych.
- Powstanie jeden ogólnopolski system, w którym będą gromadzone informacje o wszystkich obiektach noclegowych, także tych nieklasyfikowanych, np. prywatnych mieszkaniach na wynajem.
- Każdy obiekt będzie musiał posiadać regulamin określający zasady pobytu i bezpieczeństwa gości. Konieczne będzie także zamieszczenie kontaktu do właściciela lub administratora.
- Wprowadzone zostają kary za brak rejestracji obiektu lub nielegalne świadczenie usług noclegowych.
- Mieszkańcy i wspólnoty mieszkaniowe będą mogli wnioskować o przeprowadzenie kontroli. W przypadku stwierdzenia naruszeń samorząd będzie mógł wykreślić daną działalność z rejestru.
- Projekt dostosowuje także polskie prawo do unijnego rozporządzenia dotyczącego danych o wynajmie krótkoterminowym. Dzięki temu – platformy internetowe będą przekazywać dane o wynajmach, a państwo uzyska lepszą kontrolę nad rynkiem.
Nowe przepisy mają uporządkować zasady świadczenia usług noclegowych w Polsce, zapewnić równe warunki działania wszystkim przedsiębiorcom oraz zwiększyć bezpieczeństwo turystów.
Najem krótkoterminowy jako usługa hotelarska – kiedy nowa regulacja, która uznaje najem krótkoterminowy za usługę hotelarską, miałaby wejść w życie?
Zgodnie z art. 7 projektu ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135) – ustawa miałaby wejść w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Należy jednak mieć na względzie, że – w dniu 14 lipca br. ww. projekt ustawy został dopiero przyjęty przez Radę Ministrów. Oznacza to, że zostanie on teraz złożony przez premiera do laski marszałkowskiej, celem kontynuowania dalszych prac nad regulacją w Sejmie, a następnie w Senacie, zanim finalnie trafi ona podpisu na biurko Prezydenta.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 524 z późn. zm.)
- Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312)
- Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 232)
- Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724 (Dz. Urz. UE L 2024/1028)
- Projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw (numer w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UC135)
Fot. @TLewandowski/X.com