Kiedy najem stanie się usługą hotelarską? Nowa wersja projektu: rejestr, regulamin i wysokie kary

• Dlaczego rząd przyspiesza
• 30 dni i zrównanie najmu krótkoterminowego z usługą hotelarską
• CWTON, czyli rejestr obiektów i numer od wójta
• Regulamin porządkowy w każdym obiekcie. Także o ochronie dzieci
• Mylące nazwy pod lupą, wykreślenie z rejestru jak zakaz działalności
• Strefy gminne i kontrole na wniosek sąsiadów zostają w projekcie
• Hotelarska etykieta, podatkowe pytania.
• Co dalej z projektem

Dlaczego rząd przyspiesza

Presja czasu jest realna. Od 20 maja 2026 r. w Unii Europejskiej stosowane jest rozporządzenie 2024/1028, tzw. rozporządzenie STR, które ujednolica zasady rejestracji obiektów najmu krótkoterminowego oraz przekazywania danych przez platformy internetowe tam, gdzie państwo członkowskie wprowadziło obowiązek rejestracji. Państwo, które chce korzystać z przewidzianego rozporządzeniem systemu wymiany danych, musi ustanowić lub utrzymywać odpowiednią procedurę rejestracyjną – i właśnie dostosowaniu polskich przepisów do tych wymogów służy projekt UC135.

Po wejściu nowych zasad w życie platformy takie jak Airbnb czy Booking.com będą musiały wymagać podania numeru identyfikacyjnego przed publikacją oferty, a właściwe organy będą mogły żądać usunięcia ogłoszeń z numerem brakującym lub nieważnym. Do tego czasu wynajmujący funkcjonują w swoistym okresie przejściowym – unijne rozporządzenie już jest stosowane, ale krajowa infrastruktura rejestrowa jeszcze nie działa.

30 dni i zrównanie najmu krótkoterminowego z usługą hotelarską

Najważniejsze rozstrzygnięcie nowej wersji ma charakter definicyjny, choć nie tworzy zasady od podstaw. Już obowiązująca ustawa definiuje usługę hotelarską jako krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi i miejsc noclegowych oraz świadczenie usług z tym związanych. Projekt dodaje do tego liczbową granicę: za usługę hotelarską ma być uznawana krótkotrwała usługa trwająca nie dłużej niż 30 dni, a pojęcie to ma być tożsame z pojęciem „najmu krótkoterminowego”. Wynajmujący mieszkanie na doby ma więc zostać wprost objęty reżimem usług hotelarskich – z konsekwencjami ewidencyjnymi i sankcyjnymi.

Projekt zmienia też definicję „przedsiębiorcy” na analogiczną do tej z ustawy z 24 listopada 2017 r. o imprezach turystycznych i powiązanych usługach turystycznych. Ponadto do ustawy mają trafić przepisy o sankcjach za naruszenie zasad świadczenia usług hotelarskich, dotychczas zapisane w rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy z 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich. To bezpośrednia konsekwencja wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2023 r. (sygn. akt II GSK 1458/19) – sankcje administracyjne muszą wynikać z ustawy, a nie z aktu wykonawczego.

CWTON, czyli rejestr obiektów i numer od wójta

Projekt tworzy podstawę prawną Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON), publikowanego na stronie ministra właściwego ds. turystyki. Wykaz ma zebrać w jednym miejscu informacje o tzw. innych obiektach, w których świadczone są usługi hotelarskie – czyli przede wszystkim o mieszkaniach i domach wynajmowanych na doby. CWTON ma działać na zasadach zbliżonych do Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich.

Indywidualne numery identyfikacyjne mają być nadawane przy rejestracji przez wójtów, burmistrzów i prezydentów miast. Przed rozpoczęciem świadczenia usług przedsiębiorca (lub rolnik świadczący usługi w gospodarstwie rolnym) będzie musiał – podobnie jak obecnie – zgłosić obiekt do miejscowo właściwej gminy, a dodatkowo:

• przedłożyć regulamin porządkowy obiektu,
• oświadczyć pod rygorem odpowiedzialności karnej, że obiekt spełnia wymagania określone prawem, w tym przeciwpożarowe i sanitarne.

Zasadnicza zmiana dotyczy sankcji. Za naruszenia obowiązków związanych z ewidencjonowaniem obiektów projekt przewiduje wysokie administracyjne kary pieniężne – w miejsce dotychczasowych wykroczeń. Kary mają być nakładane w drodze decyzji administracyjnej, z uwzględnieniem zasad wymiaru administracyjnych kar pieniężnych określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Rządowy opis nowej wersji projektu nie precyzuje granic kwotowych kar – te będzie można odczytać dopiero z przepisów sankcyjnych tekstu skierowanego do dalszych prac.

Regulamin porządkowy w każdym obiekcie. Także o ochronie dzieci

Nowa wersja projektu doprecyzowuje, że każdy obiekt świadczący usługi hotelarskie – a więc również mieszkanie na doby – ma obligatoryjnie posiadać regulamin porządkowy oraz zasady zapewnienia bezpieczeństwa małoletnim przebywającym na jego terenie, przeciwdziałające wykorzystywaniu seksualnemu dzieci. W regulaminie mają się znaleźć obowiązkowo m.in.:

• dane osoby odpowiedzialnej za kontakt w przypadku naruszeń zasad bezpieczeństwa,
• określenie czasu trwania „doby hotelowej”,
• określenie czasu trwania „ciszy nocnej”,
• indywidualny numer identyfikacyjny nadany przy wpisie do ewidencji.

Po wejściu ustawy w życie regulamin będzie musiał być zamieszczony w widocznym miejscu. Dla właściciela pojedynczego apartamentu to nowy, choć stosunkowo prosty do spełnienia obowiązek formalny.

Obowiązki dotyczące standardów ochrony małoletnich nie są przy tym całkowicie nowe. Podmioty świadczące usługi hotelarskie i turystyczne oraz prowadzące inne miejsca zbiorowego zakwaterowania musiały wdrożyć takie standardy najpóźniej do 15 sierpnia 2024 r. na podstawie tzw. ustawy Kamilka. Projekt włącza odpowiednie zasady do regulaminu obiektu i do systemu nadzoru nad usługami hotelarskimi.

Mylące nazwy pod lupą, wykreślenie z rejestru jak zakaz działalności

Projekt przewiduje administracyjne kary pieniężne za używanie oznaczeń, które mogą wprowadzić klientów w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu – nakładane przez organy prowadzące ewidencję. Używanie takich określeń jak „hotel”, „apart-hotel” czy oznaczeń przypominających oficjalną kategorię obiektu będzie mogło zostać zakwestionowane, jeżeli w konkretnym przypadku wprowadza klientów w błąd. Nie będzie też możliwy sam wpis obiektu do ewidencji pod nazwą wprowadzającą w błąd co do rodzaju obiektu lub jego kategorii.

Najostrzejszym instrumentem ma być wykreślenie z ewidencji. W przypadku powtarzających się naruszeń prawa w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego obiekt będzie mógł zostać wykreślony, a ponowny wpis będzie możliwy dopiero po upływie roku. W okresie wykreślenia ma obowiązywać zakaz świadczenia usług hotelarskich w obiekcie – dla profesjonalnego wynajmującego to faktyczny roczny zakaz prowadzenia biznesu w danym lokalu.

Strefy gminne i kontrole na wniosek sąsiadów zostają w projekcie

Wbrew pojawiającym się na początku lipca doniesieniom o okrojeniu projektu wyłącznie do przepisów wdrażających rozporządzenie STR, rządowy opis nowej wersji nadal zawiera dwa najbardziej sporne rozwiązania. Po pierwsze, rady gmin mają zachować fakultatywną kompetencję do wyznaczania w drodze uchwały stref, w których nie będzie można świadczyć usług hotelarskich (w tym najmu krótkoterminowego) w tzw. innych obiektach. Ograniczenie nie obejmie obiektów skategoryzowanych, takich jak hotele, motele czy pensjonaty.

Po drugie, zgodnie z rządowym opisem projektu osoby zamieszkujące w zabudowie wielorodzinnej lub jednorodzinnej, a także uprawnione organy wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, mają móc wnioskować o kontrolę obiektu w przypadku najmu krótkoterminowego świadczonego w obiektach zbiorowego zamieszkania. Niespełnienie wymagań wykazane w wyniku kontroli – albo uniemożliwienie jej przeprowadzenia – ma być podstawą wykreślenia obiektu z ewidencji.

Hotelarska etykieta, podatkowe pytania.

Ustawowe zrównanie najmu na okres nie dłuższy niż 30 dni z usługą hotelarską oznacza pytanie, które dla tysięcy wynajmujących może okazać się ważniejsze niż sam rejestr: co z podatkami?

Projekt jest ustawą turystyczną i sam w sobie nie zmienia ustaw podatkowych. Otwarte pozostaje pytanie, czy nowa definicja wpłynie na praktykę organów podatkowych przy kwalifikowaniu przychodów z najmu na doby – kwalifikacja w PIT nadal będzie wymagała zastosowania przepisów podatkowych i oceny konkretnego sposobu prowadzenia najmu, a etykieta z ustawy turystycznej nie zastąpi ustalenia rzeczywistego charakteru świadczenia.

Różnica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą nie sprowadza się przy tym tylko do stawki. Ryczałtem 8,5 proc. (i 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł przychodu) można opodatkować zarówno najem prywatny, jak i przychody przedsiębiorcy z usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55). Kwalifikacja do działalności gospodarczej oznacza jednak inne źródło przychodów, obowiązki ewidencyjne, składkę zdrowotną oraz – w zależności od zbiegu tytułów ubezpieczeń i dostępnych ulg – składki na ubezpieczenia społeczne.

W VAT usługi zakwaterowania (PKWiU dział 55) są opodatkowane stawką 8 proc., podczas gdy najem długoterminowy na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia. Od 1 stycznia 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego wynosi 240 tys. zł rocznej sprzedaży.

Do tego dochodzi podatek od nieruchomości. Istnieje kryterium zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemców jako warunek stosowania niższej stawki dla budynków mieszkalnych. W orzecznictwie NSA przyjmowano, że rotacyjny najem krótkoterminowy tego warunku nie spełnia i może uzasadniać zastosowanie stawki właściwej dla działalności gospodarczej. Przy maksymalnych stawkach na 2026 r. (1,25 zł oraz 35,53 zł za m kw.) jest ona około 28 razy wyższa od stawki mieszkaniowej, przy czym konkretne stawki ustala rada gminy.

Co dalej z projektem

14 lipca 2026 r. projekt znalazł się w porządku posiedzenia Rady Ministrów, a po przyjęciu przez rząd trafi do Sejmu. Według dotychczasowych zapowiedzi resortu turystyki centralny rejestr miałby zostać uruchomiony w październiku 2026 r., jednak termin ten zależy od przebiegu prac legislacyjnych i przepisów przejściowych ostatecznej ustawy. Wynajmujący powinni już teraz uporządkować dokumentację lokalu, przygotować projekt regulaminu porządkowego i śledzić stronę swojej gminy oraz przebieg prac nad projektem UC135 na stronie legislacja.gov.pl.

Trzeba jednak pamiętać, że przedsiębiorcy i rolnicy świadczący usługi hotelarskie w tzw. innych obiektach już obecnie mają obowiązek zgłoszenia ich do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.