Nowa ustawa deweloperska. Dlaczego jest potrzebna?
Ustawodawca w uzasadnieniu do projektu nowej ustawy podkreślił, że po analizie doświadczeń zgromadzonych w okresie obowiązywania dotychczasowej ustawy, ujawniono potrzebę wprowadzenia szeregu zmian w części rozwiązań bądź ich doprecyzowania lub uzupełnienia. Praktyczne i prawne problemy w jej stosowaniu mogły stanowić przeszkodę efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, która stanowi cel wprowadzenia nowej regulacji. W wyniku oceny funkcjonowania dotychczasowych przepisów ustalono, że cele, które powinna realizować nowa ustawa, to:
- poprawa skuteczności ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
- poprawa bezpieczeństwa obrotu prawnego,
- wzrost poziomu akceptacji regulacji po stronie przedsiębiorców.
Celem rozwiązań zaproponowanych w nowej ustawie jest przede wszystkim zapewnienie efektywnej ochrony nabywców w relacjach z deweloperem, a w szczególności eliminacja ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Ryzyko to wiąże się przede wszystkim z otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, oferowanym bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej albo ubezpieczeniowej. Deweloperzy najczęściej korzystają z tego rodzaju rachunku, a ryzyko utraty środków wpłacanych na niego materializuje się w przypadku upadłości dewelopera, nieprzeniesienia przez dewelopera na nabywcę własności lokalu lub domu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, nierozpoczęcia przez dewelopera budowy albo braku kontynuacji budowy rozpoczętej lub wypowiedzenia umowy o prowadzenie otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego przez bank.
Do jakich umów stosuje się nową ustawę? Rozszerzony zakres przedmiotowy
Przepisy nowej ustawy mają zastosowanie do każdej umowy zawieranej przez dewelopera z nabywcą, na podstawie której, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia praw wynikających z umowy deweloperskiej, w tym także do umów zawieranych już po zakończeniu budowy. Dotychczasowa praktyka na rynku pokazała, że umowy deweloperskie stosowano do momentu uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Także przedsiębiorcy inni niż deweloperzy, oferujący sprzedaż już wybudowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, którzy dotychczas byli wyłączeni spod zakresu obecnych przepisów zostali objęci nową ustawą deweloperską. Tym samym zobowiązanie dewelopera będzie obejmowało:
- przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie - wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i przeniesienie przedmiotu na nabywcę;
- po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, ale przed ustanowieniem odrębnej własności - ustanowienie prawa odrębnej własności oraz jego przeniesienie na nabywcę;
- po ustanowieniu odrębnej własności - przeniesienie przedmiotu nabycia na nabywcę.
Więcej informacji od dewelopera
Nowa ustawa rozszerzyła zakres dokumentów, z którymi potencjalny nabywca zainteresowany zawarciem umowy rezerwacyjnej bądź deweloperskiej może zapoznać się w lokalu dewelopera. Przede wszystkim dodano obowiązek przedstawienia osobie zainteresowanej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczenia o samodzielności lokalu czy też aktu ustanowienia jego odrębnej własności, a także zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub też dokumentu zawierającego zobowiązanie do jej udzielenia. Co więcej, wprowadzono obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego na nieodpłatnym trwałym nośniku osobie zainteresowanej niezależnie od tego, czy wyraziła takie żądanie. Wzór prospektu informacyjnego został uzupełniony również m.in. o datę uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego, powierzchnię lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ich cenę, datę wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, datę ustanowienia jego odrębnej własności, a także informacje o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Domniemanie uznania wad przez dewelopera. Termin usunięcia wad
Dla lepszej ochrony praw nabywcy wprowadzono tzw. domniemanie uznania wad. Oznacza to, że jeśli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo odmowie ich uznania w ustawowym terminie 14 dni, wówczas przyjmuje się, że przedmiotowe wady uznał.
Jednocześnie, w przypadku wad uznanych przez dewelopera, obowiązek ich usunięcia wynosi 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeśli pomimo zachowania należytej staranności deweloper nie usunie wad we wskazanym terminie, ma on obowiązek wskazać inny termin ich usunięcia wraz z uzasadnieniem opóźnienia, przy czym ten nowy termin nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
Ponadto wprowadzono uprawnienie nabywcy do usunięcia wad na koszt dewelopera, jeśli deweloper nie usunął wad w terminie 30 dni, nie wyznaczył dodatkowego terminu na ich usunięcie, a także nie usunął wad w dodatkowym terminie wyznaczonym przez nabywcę.
Istotne wady - powód do odmowy dokonania odbioru
Nowa ustawa deweloperska przyznaje nabywcy prawo do odmowy dokonania odbioru przedmiotu świadczenia z uwagi na wady istotne, których deweloper odmówił uznania w protokole. W praktyce zdarzało się, że nabywca nie miał możliwości odmowy odbioru lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z powodu wad istotnych, nawet jeśli charakter wad uniemożliwiał korzystanie z lokalu lub domu.
W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej stosuje się analogiczną procedurę opisaną w poprzednim akapicie, z tym zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej, nabywca jest uprawniony do odstąpienia od umowy. Jednocześnie ponowna odmowa dokonania odbioru z powodu wady istotnej wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Jeżeli opinia takiego rzeczoznawcy potwierdzi istnienie wady istotnej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wówczas nabywca może odstąpić od umowy.
Środki ochrony wpłat nabywcy
Przepisy nowej ustawy deweloperskiej zmodyfikowały katalog środków ochrony praw nabywcy, poprzez likwidację przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej, z jednoczesnym wprowadzeniem obowiązku odprowadzania przez dewelopera składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Na podstawie nowej ustawy deweloper rozpoczynający sprzedaż ma obowiązek zawarcia umowy otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla tzw. przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku wyodrębnienia z przedsięwzięcia zadania inwestycyjnego deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek zawarcia umowy rachunku powierniczego odrębnie dla każdego zadania.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy
Nabywca dokonuje wpłat na rachunek zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. O zakończeniu etapu lub zadania deweloper ma obowiązek poinformować nabywcę. Powiązanie wpłat z postępami prac na budowie ma pozwolić na ograniczenie ryzyka utraty przez nabywcę wszystkich środków finansowych w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera lub banku.
Jednocześnie, deweloper będzie miał obowiązek utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności ostatniej umowy deweloperskiej, zawartej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Co ważne, przepisy nowej ustawy stanowią, że prawo do wypowiedzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi, który może go wypowiedzieć jedynie z ważnych powodów.
Upadłość banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy - skutki
Nowa ustawa deweloperska reguluje kwestię sytuacji upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy. Pomimo ogłoszenia upadłości banku umowa deweloperska pozostaje nadal ważna. Środki zdeponowane na dotychczasowym rachunku banku upadłego podlegają ochronie gwarancyjnej, przewidzianej w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, systemie gwarantowania depozytów oraz przymusowej restrukturyzacji. Objęte są one limitem gwarancyjnym do wysokości 100.000,00 euro.
Tym samym, w przypadku upadłości banku środki nabywców zgromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym zostaną zwrócone nabywcom do wysokości gwarantowanej limitem. Natomiast deweloper ma obowiązek zawrzeć umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem i poinformować o tym nabywcę.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Jest to nowa instytucja, która ma stanowić wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Środki na nim gromadzone mają pochodzić m.in. ze składek należnych od deweloperów, odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunkach bankowych oraz przychodów z lokat środków Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku. Fundusz ma pokryć wszystkie straty klienta, gdy:
- deweloper lub bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy upadnie, a inwestycja zostanie przerwana,
- nabywca lokalu mieszkalnego odstąpi od umowy, a będzie to wynikiem niedopełnienia obowiązków przez dewelopera (np. gdy nie przeniesie on na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wady istotnej) i nie zwróci on klientowi wpłaconych pieniędzy,
- syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z klientem.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma więc chronić klienta nie tylko przed problemami dewelopera, ale także przed upadłością banku, który prowadzi rachunki powiernicze. Co warto podkreślić, odpowiedzialność Funduszu nie jest ograniczona jakimkolwiek limitem gwarancyjnym.
Podsumowanie
Wiele przepisów tzw. nowej ustawy deweloperskiej różni się lub stanowi nowość w stosunku do obecnie obowiązującej ustawy. Celem nowych rozwiązań jest przede wszystkim uzyskanie wzmocnienia ochrony środków finansowych wpłacanych przez nabywcę, co niewątpliwie należy ocenić w sposób pozytywny. Nowa ustawa wchodzi w życie z dniem 1 lipca 2022 r.
Bartłomiej Niezabitowski, radca prawny partner Kancelarii Chmura i Partnerzy