Skarbówka: zapłata gotówką nie wyklucza ulgi mieszkaniowej!

• Ulga mieszkaniowa
• Stan faktyczny
• Komórka lokatorska jako cel mieszkaniowy
• Zapłata gotówką a prawo do zwolnienia
• Na co zwrócić uwagę
• Powołane interpretacja podatkowa

Ulga mieszkaniowa

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, oznacza obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Ustawodawca przewidział jednak możliwość uniknięcia tego obciążenia: wystarczy, że podatnik przeznaczy przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie trzech lat. Katalog wydatków uprawniających do zwolnienia jest stosunkowo szeroki, a jego interpretacja bywa przedmiotem sporów z organami podatkowymi. Jednym z częściej pojawiających się pytań jest to, czy zakup komórki lokatorskiej, a nie samodzielnego lokalu, również mieści się w pojęciu wydatku na cele mieszkaniowe.

Stan faktyczny

W interpretacji indywidualnej z 17 marca 2026 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.17.2026.2.MG) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej rozstrzygał przypadek podatniczki, która w 2018 r. otrzymała dom od rodziców w darowiźnie, a następnie sprzedała go w 2020 r. Za część środków uzyskanych ze sprzedaży nabyła w 2023 r. komórkę lokatorską przynależną do posiadanego wcześniej lokalu mieszkalnego. Istotnym elementem sprawy był sposób zapłaty: choć w akcie notarialnym strony ustaliły przelew jako formę rozliczenia, faktycznie zapłata nastąpiła gotówką. Sprzedający, będący osobami bliskimi podatniczki, potwierdzili przyjęcie środków oświadczeniami o odbiorze sum pieniężnych.

Komórka lokatorska nie stanowiła odrębnej nieruchomości i nie posiadała własnej księgi wieczystej. Jej powierzchnia została wpisana do księgi wieczystej lokalu mieszkalnego, a czynsz opłacany był łącznie za mieszkanie i komórkę.

Komórka lokatorska jako cel mieszkaniowy

Przepisy ustawy o PIT nie wymieniają wprost komórki lokatorskiej w katalogu wydatków na cele mieszkaniowe. Art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy wskazuje na nabycie budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także gruntu związanego z budynkiem lub lokalem. Kluczowe jest jednak odwołanie do definicji lokalu mieszkalnego zawartej w ustawie o własności lokali.

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia takie jak piwnica, strych, komórka czy garaż, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały. Skoro komórka lokatorska jest częścią składową lokalu mieszkalnego, to jej zakup mieści się w pojęciu wydatku na nabycie lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów podatkowych.

Dyrektor KIS potwierdził to stanowisko:

MF

„(…) zakup komórki lokatorskiej przynależnej do zakupionego lokalu mieszkalnego stanowi wydatek na cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości (domu) na zakup ww. komórki lokatorskiej uprawnia do zastosowania zwolnienia przedmiotowego wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.”.

Tym samym wydatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości na ten cel uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

Zapłata gotówką a prawo do zwolnienia

Druga kwestia rozstrzygnięta w interpretacji dotyczyła formy płatności. W akcie notarialnym strony wskazały przelew, natomiast faktycznie rozliczenie nastąpiło gotówką, co potwierdzono oświadczeniami o przyjęciu należności. Organ podatkowy stanął na stanowisku, że zmiana formy zapłaty nie stanowi przeszkody w skorzystaniu z ulgi.

Dyrektor KIS podkreślił, że ustawa o PIT nie zawiera wymogu dokumentowania wydatków na cele mieszkaniowe wyłącznie zapłatą w formie przelewu. Odwołując się do art. 180 § 1 Ordynacji podatkowej, wskazał, że jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy i nie jest sprzeczne z prawem. Pokwitowanie odbioru sum pieniężnych z aktu notarialnego może zatem stanowić wiarygodny dowód poniesienia wydatku. Warunkiem, jest by z pokwitowania jednoznacznie wynikało z niego, kto, w jakim terminie, jakie wydatki i w jakiej kwocie poniósł.

Na co zwrócić uwagę

Interpretacja potwierdza utrwaloną linię fiskusa, zgodnie z którą komórka lokatorska przynależna do lokalu mieszkalnego stanowi wydatek na cele mieszkaniowe (por. interpretacja Dyrektora KIS z 12 października 2020 r., sygn. 0115-KDIT2.4011.533.2020.2.MM). Warto jednak pamiętać o kilku istotnych zastrzeżeniach.

1. Po pierwsze, komórka lokatorska musi być częścią składową lokalu mieszkalnego. Powinna być wpisana do jego księgi wieczystej jako pomieszczenie przynależne. Zakup samodzielnej komórki, niezwiązanej z żadnym lokalem, nie uprawnia do zwolnienia.
2. Po drugie, ciężar dowodu spoczywa na podatniku. To on musi wykazać, że wydatek został poniesiony ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości i służył realizacji własnych celów mieszkaniowych.
3. Po trzecie, w przypadku zapłaty gotówką dokumentacja powinna być szczególnie starannie przygotowana – oświadczenia sprzedających powinny zawierać wszystkie istotne dane: strony transakcji, datę, kwotę i tytuł płatności.

Warto również pamiętać, że wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe musi nastąpić nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży nieruchomości. W omawianym przypadku sprzedaż domu nastąpiła w 2020 r., a zakup komórki – w 2023 r., czyli w ostatnim roku ustawowego terminu.

Powołane interpretacja podatkowa

• Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 marca 2026 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.17.2026.2.MG
• Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 12 października 2020 r., sygn. 0115-KDIT2.4011.533.2020.2.MM