Pomiędzy partnerami, którzy nie pozostają w formalnym związku, a zamieszkują wspólnie w mieszkaniu należącym do jednego z nich – dochodzi do zawarcia niepisanej umowy użyczenia. Ta zaś – w określonych sytuacjach – rodzi obowiązek podatkowy (z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych) po stronie właściciela nieruchomości.
- Przyjęcie pod swój „dach” partnera, z którym żyje się w nieformalnym związku to zawarcie niepisanej umowy użyczenia mieszkania
- Czy partner zamieszkujący z konkubiną lub konkubentem, będącą(-ym) właścicielem mieszkania, zobowiązany jest do ponoszenia na rzecz powyższej nieruchomości jakichkolwiek kosztów?
- Przyjęcie pod swój „dach” partnera, z którym żyje się w nieformalnym związku – może wiązać się z powstaniem obowiązku podatkowego (z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych) po stronie właściciela nieruchomości
- Obowiązek podatkowy (z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych) w związku z użyczeniem mieszkania, zawsze obciąży partnera, który jest właścicielem nieruchomości, a nie tego, który się do niego wprowadza
Przyjęcie pod swój „dach” partnera, z którym żyje się w nieformalnym związku to zawarcie niepisanej umowy użyczenia mieszkania
Zgodnie z art. 710 kodeksu cywilnego – przez umowę użyczenia – użyczający (czyli w tym przypadku właściciel mieszkania) zobowiązuje się zezwolić biorącemu (czyli w tym przypadku – partnerowi, który się do niego wprowadza), przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy (w tym przypadku – mieszkania). Do tego, żeby doszło do zawarcia stosunku użyczenia – nie jest wymagane zachowanie formy pisemnej. Wystarczy więc, że właściciel (lub właścicielka) mieszkania zgodzi się na wprowadzenie do niej partnerki (lub partnera), z którym żyje w nieformalnym związku, aby doszło pomiędzy nimi do zawarcia powyższej, niepisanej umowy zobowiązaniowej.
Cechą charakterystyczną użyczenia jest nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności. Z uwagi na fakt, że z tytułu umowy użyczenia zobowiązanym do spełnienia świadczenia jest tylko użyczający – umowę tę należy uznać za jednostronnie zobowiązującą. Użyczenie nie jest też zatem umową wzajemną.
Czy partner zamieszkujący z konkubiną lub konkubentem, będącą(-ym) właścicielem mieszkania, zobowiązany jest do ponoszenia na rzecz powyższej nieruchomości jakichkolwiek kosztów?
Stosownie do art. 713 kodeksu cywilnego – biorący do używania (czyli w tym przypadku partner, który wprowadza się do mieszkania konkubenta lub konkubentki) ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz – stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.
Zgodnie z powyższym, pomimo, iż umowa użyczenia stanowi umowę jednostronnie zobowiązującą – biorący (mieszkanie) do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej (w tym przypadku – mieszkania) i nie może żądać zwrotu tych kosztów od użyczającego (w tym przypadku – partnera, będącego właścicielem mieszkania). Zwykłe koszty utrzymania rzeczy (w tym przypadku – mieszkania) to wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz (w tym przypadku – nieruchomość wspólnie zamieszkiwaną przez partnerów) w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie, np. koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw itp. Za zwykłe koszty utrzymania rzeczy nie można natomiast uznać kosztów obciążających dłużnika (czyli w tym przypadku – partnera, będącego właścicielem mieszkania) niezależnie od istnienia stosunku użyczenia (np. podatków, kosztów ubezpieczenia rzeczy, opłat i innych publiczno i prywatnoprawnych ciężarów związanych zwykle z własnością lub posiadaniem rzeczy).
Przyjęcie pod swój „dach” partnera, z którym żyje się w nieformalnym związku – może wiązać się z powstaniem obowiązku podatkowego (z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych) po stronie właściciela nieruchomości
Jak zostało już wspomniane powyżej – jeżeli partner, który wprowadził się do mieszkania należącego do konkubentki lub konkubenta – ponosi jakiekolwiek dodatkowe opłaty lub koszty związane z nieruchomością, które wykraczają poza koszty zwykłego utrzymania rzeczy, czyli np. opłaca:
- czynsz do administracji lub spółdzielni,
- podatek od nieruchomości,
- składkę z tytułu ubezpieczenia nieruchomości lub
- ponosi jakiekolwiek inne publiczno lub prywatnoprawne ciężary związane zwykle z własnością lub posiadaniem rzeczy (np. uiszcza opłatę przekształceniową z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania udziału w gruncie związanego z mieszkaniem, we własność),
po stronie konkubentki lub konkubenta będącego właścicielem mieszkania – może dojść do powstania obowiązku podatkowego z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych.
Jak wyjaśnił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej nr 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ z dnia 21 marca 2022 r. – w myśl art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – źródłami przychodów są m.in. inne źródła.
Z kolei jak stanowi art. 20 ust. 1 ww. ustawy, za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności:
- kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych,
- kwoty uzyskane z tytułu zwrotu z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego oraz wypłaty z indywidualnego konta zabezpieczenia emerytalnego, w tym także dokonane na rzecz osoby uprawnionej na wypadek śmierci oszczędzającego,
- zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego,
- alimenty,
- stypendia,
- świadczenia otrzymane z tytułu umowy o pomocy przy zbiorach,
- dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty,
- nagrody i
- inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i art. 17.
Wskazany przez ustawodawcę w art. 20 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, katalog przychodów zaliczanych do innych źródeł nie stanowi katalogu zamkniętego – zawiera on jedynie przykładowe wskazanie przychodów zaliczanych do innych źródeł.
Jednocześnie – stosownie do treści art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodami (z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9, 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, pkt 11, art. 19, art. 25b, art. 30ca, art. 30da i art. 30f) są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.
Przez pojęcie „otrzymane” – zgodnie ze słownikiem języka polskiego – należy rozumieć takie pieniądze i wartości pieniężne, które zostały podatnikowi dane. Otrzymane pieniądze (z uwagi na istnienie wielu form rozliczeń) to nie tylko wypłacona gotówka, ale również środki pieniężne, którymi np. regulowane są zobowiązania podatnika.
Z treści powołanych wyżej przepisów wynika, iż opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w następstwie których mamy do czynienia z przyrostem mienia, osiągniętym przysporzeniem majątkowym mającym konkretny wymiar finansowy.
Biorąc powyższe pod uwagę – w związku z nieodpłatnym przekazaniem lokalu mieszkalnego do używania konkubentowi lub konkubentce (z czym równoznaczne jest również wspólne zamieszkiwanie partnerów, żyjących w nieformalnym związku, w mieszkaniu stanowiącym własność jednego z nich) – po stronie partnera będącego właścicielem nieruchomości nie dochodzi do powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu ponoszonych przez partnera, któremu mieszkanie zostało użyczone:
- opłat za media (czyli – energię elektryczną, gaz i wodę) oraz pozostałych opłat licznikowych (tj. rozliczanych na podstawie wskazań liczników), wchodzących w skład czynszu.
Po stronie partnera będącego właścicielem nieruchomości dochodzi natomiast do powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu ponoszonych przez partnera, któremu mieszkanie zostało użyczone:
- czynszu do administracji lub spółdzielni (z wyłączeniem opłat rozliczanych na podstawie wskazań liczników),
- podatku od nieruchomości,
- składki z tytułu ubezpieczenia nieruchomości lub
- jakichkolwiek innych publiczno lub prywatnoprawnych ciężarów związanych zwykle z własnością lub posiadaniem rzeczy (np. opłaty przekształceniowej z tytułu przekształcenia prawa wieczystego użytkowania gruntu udziału w gruncie związanego z mieszkaniem, we własność).
Jak zostało już wspomniane powyżej – powyższe opłaty nie stanowią bowiem zwykłych kosztów utrzymania rzeczy i są to koszty obciążające właściciela nieruchomości niezależnie od istnienia stosunku użyczenia, które – w związku z uiszczeniem ich przez partnera, który wspólnie zamieszkuje z nim należącą do niego nieruchomość – powodują po jego stronie przysporzenie majątkowe.
Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl, podkreśla jednak, że – „aby stwierdzić, czy dana umowa użyczenia powinna zostać opodatkowana, ważne są okoliczności danej sprawy. Przykładowo, jeśli nie jesteśmy w stanie określić wymiaru finansowego danego świadczenia, wówczas taka umowa nie powinna rodzić konsekwencji na gruncie podatku dochodowego.”
Obowiązek podatkowy (z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych) w związku z użyczeniem mieszkania, zawsze obciąży partnera, który jest właścicielem nieruchomości, a nie tego, który się do niego wprowadza
Na koniec warto podkreślić, że obowiązek podatkowy z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych – w przypadku wspólnego zamieszkiwania przez partnerów żyjących w nieformalnym związku, mieszkania które stanowi własność wyłącznie jednego z nich – jeżeli będzie dochodziło do ponoszenia wspomnianych wyżej opłat, przez partnera, który nie jest właścicielem nieruchomości (ponieważ samo użyczenie mieszkania nie skutkuje powstaniem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych) – zawsze obciąży wyłącznie partnera będącego właścicielem nieruchomości, a nie tego, który się do niego wprowadził. Potwierdzenie powyższego, można znaleźć w interpretacji Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej nr 0113-KDIPT2-3.4011.623.2024.2.KKA z dnia 18 grudnia 2024 r.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071)
- Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.)