Deweloperzy mieszkaniowi, którzy rozpoczęli sprzedaż po 1 lipca 2022 roku, zobowiązani są do realizowania inwestycji zgodnie z regulacjami tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny utrudni im życie? Niekoniecznie, a właściwy wybór banku prowadzącego mieszkaniowe rachunki powiernicze może nawet okazać się źródłem przewagi konkurencyjnej
Powołany 31 lipca 2021 roku Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (w skrócie DFG) stanowi dla deweloperów najistotniejsze novum wynikające z ustawy z 20 maja 2021 roku, która zastąpiła obowiązującą wcześniej Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny to instytucja podobna na przykład do istniejącego już od 2016 roku Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego. Celem jest zabezpieczenie nabywców nieruchomości z rynku pierwotnego przed utratą całości lub części pieniędzy wpłaconych w czasie trwania budowy; między innymi wówczas, gdy deweloper lub prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy bank ogłoszą upadłość albo deweloper nie przeniesie na klienta prawa własności lokalu w określonym terminie.
Skąd na Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym znajdą się środki na ochronę konsumentów przed tego typu sytuacjami? Przede wszystkim z odprowadzanych przez deweloperów składek, a także z odsetek od zgromadzonej na rachunku bankowym kwoty czy ewentualnie z masy upadłościowej. W praktyce wygląda to więc tak, że w ciągu 7 dni od każdej wpłaty nabywcy deweloper musi wyliczyć i przeksięgować składkę na DFG na dedykowany rachunek składek w banku, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nowa ustawa deweloperska określa jedynie maksymalną wysokość stawek: 1 proc. od wpłat na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i 0,1 proc. od wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP). Aktualnie obowiązujący poziom stawek wskazano w rozporządzeniu z 21 czerwca 2021 roku: 0,45 proc. od wpłaty na otwarty MRP i 0,1 proc. od wpłaty na zamknięty MRP.
Obowiązkiem dewelopera jest również przekazanie do Ewidencji Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego danych i informacji o inwestycji. W obliczu tych „nadprogramowych” zadań, jakie nakłada na przedsiębiorców nowa ustawa deweloperska, szczególnie ważne staje się wybranie odpowiedniego mieszkaniowego rachunku powierniczego - takiego, który maksymalnie uprości i zautomatyzuje cały proces.
Gdzie otworzyć mieszkaniowy rachunek powierniczy?
Jednym z nielicznych banków, które szybko i sprawnie dopasowały swoje systemy i procedury do nowych regulacji, jest ING Bank Śląski. Deweloperzy, którzy założą tutaj mieszkaniowy rachunek powierniczy, mogą liczyć na pełne wsparcie w wyliczaniu składki od każdej wpłaty nabywcy oraz ewidencji danych. Kiedy nabywca nieruchomości wpłaci pieniądze na swój wirtualny rachunek i wpłata ta zostanie zaksięgowana, system sam wyliczy i odprowadzi składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Składka zostanie pobrana z rachunku bankowego, który deweloper wskaże w umowie prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego do obciążania składkami. Warto pamiętać, że każde przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne może mieć przypisany osobny rachunek do składek, ale możliwy jest także jeden rachunek dla wszystkich inwestycji.
W nowych okolicznościach rośnie również znaczenie udogodnień, jakie ING Bank Śląski przygotował dla deweloperów już wcześniej. Możliwość otwierania rachunku i zarządzania nim całkowicie online, bez konieczność składania wizyt w oddziale, przynosi ogromną oszczędność czasu i energii. Wśród czynności, które można wykonać przy pomocy bankowości internetowej, znajdziemy między innymi: składanie dyspozycji dotyczących zwolnienia środków z zakończonych etapów czy wygodny i przejrzysty podgląd wpłat i wypłat nabywców poszczególnych lokali. Bank akceptuje także przesłane drogą elektroniczną skany dokumentów inwestycji, co w dobie wzmożonych formalności na pewno okaże się bardzo praktyczne i przydatne.
Bezpieczeństwo przede wszystkim
Nową ustawę deweloperską zarówno chwalono: za podejście prokonsumenckie i ogólne zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, jak i krytykowano: za brak w ciągu ostatniej dekady precedensów, które skłaniałyby do bardziej restrykcyjnych przepisów, za większe obciążenie nabywców i wzrost cen czy powstanie ogromnej bazy danych dotyczącej deweloperów, kupujących, przedsięwzięć deweloperskich i ich finansowania itp. Niewątpliwie jednak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest dla deweloperów szansą na wizerunkowy zysk. Inwestujący w anegdotyczną „dziurę w ziemi” konsumenci będą czuli się teraz lepiej chronieni i spokojniejsi.
Na wiarygodność na rynku i u kupujących zawsze miało wpływ także to, w jakim banku deweloper otworzy mieszkaniowy rachunek powierniczy i komu powierzy gromadzenie środków nabywców mieszkań lub domów. A kiedy za renomą banku podążają adekwatne do najnowszych przepisów prawa i jednocześnie ogromnie funkcjonalne rozwiązania, wygrana może być podwójna.