Dla banku pozyskanie klienta i jego kredytu hipotecznego to perspektywa dopływu odsetek nawet przez kilkadziesiąt lat. Mimo to nie wszystkim bankom w tym samym stopniu zależy na zwerbowaniu nowych kredytobiorców.
Dodatkowe koszty
W niektórych instytucjach przeniesienie kredytu nic nie kosztuje, w innych klient jeszcze raz zapłaci za większość operacji, które poniósł u pierwszego kredytodawcy.
Gazeta Prawna, we współpracy z firmą Goldenegg, sprawdziła, na jakich warunkach kredytów refinansowych udziela kilka wybranych banków, w których najczęściej dokonuje się takich operacji. Założyliśmy, że kredytobiorcy pozostało do spłaty 450 tys. zł. Kredyt zaciągnięty został na 25 lat, spłacany jest we frankach szwajcarskich, a jego oprocentowanie wynosi 4,9 (stan na lipiec 2007 r. - marża 2,2 proc. powiększona o trzymiesięczną stawkę Libor), tak więc miesięcznie płaci (raty równe) 2721 zł. Ponadto klient nie płaci za wcześniejszą spłatę kredytu. Jedyne koszty przy opuszczaniu starego banku to 200 zł za wykreślenie hipotek zwykłej i kaucyjnej z księgi wieczystej oraz 30 zł za zaświadczenie z banku o historii kredytowej. W rzeczywistości ta ostatnia opłata może być dużo wyższa.
Refinansując kredyt, trzeba zwrócić uwagę przede wszystkim na nowe oprocentowanie, jakie zaoferuje nam bank. Im będzie ono niższe, tym większa będzie różnica pomiędzy starą a nową miesięczną ratą, czyli to, co zostanie nam w kieszeni.
Zabójcza prowizja
Przenosząc zadłużenie do mBanku - według naszych założeń - w pierwszym roku spłaty rata kredytu zmniejszyłaby się o 444 zł i 346 zł w kolejnych. Klienci Fortis Banku zaoszczędziliby miesięcznie 334 zł, MultiBanku - 296 zł, PKO BP - 269 zł, a DomBanku - 90 zł.
Kredytobiorcy mogą spotkać się jednak z dodatkowymi kosztami. Trzeba zapłacić za ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego oraz za wpis nowej hipoteki. Jedynie mBank i MultiBank nie pobierają tych opłat.
Najbardziej niekorzystny będzie jednak obowiązek zapłacenia prowizji w nowym banku. W PKO BP wynosi ona średnio 1,8 proc., czyli od kwoty 450 tys. zł musimy zapłacić aż 8,1 tys. zł. Sumując wszystkie nakłady na operację refinansowania (ubezpieczenie pomostowe przez okres trzech miesięcy, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, wpis hipoteki do KW i prowizję), od 230 zł zapłacimy w mBanku i MultiBanku, 2,6 tys. zł w Fortis Banku, 6,1 tys. zł w DomBanku, aż do 10,5 tys. zł w PKO BP. To oznacza, że zanim cieszyć się będziemy realnie niższą ratą, musimy poczekać aż te nakłady się zwrócą: w mBanku i MultiBanku po miesiącu, po ośmiu miesiącach w Fortis Banku, 39 w PKO BP i 56 miesiącach w DomBanku.
Tylko w złotych
Część banków nie udziela kredytów walutowych. W tych bankach opłaca się refinansować tylko - wyżej oprocentowane - kredyty złotowe, ale też można zaoszczędzić. Przyjmując te same założenia co dla kredytu walutowego, tylko z oprocentowaniem na poziomie 6,5 (marża 1,7 proc. plus Libor 3M) miesięczna rata wyniosłaby 3 tys. zł.
Refinansując kredyt w Banku Zachodnim WBK, zyskalibyśmy na racie 171 zł, a w ING Banku 57 zł. Nakłady na operację refinansowania zwróciłyby się odpowiednio po 7 i 53 miesiącach (te banki nie pobierają prowizji za udzielenie kredytu). Gorzej jest w Banku BPH, gdzie po zrefinansowaniu kredytu płacilibyśmy mniej o 43 zł, jednak wymagana prowizja od 0,5 do 3 proc. (od 5,4 do 16,6 tys. zł od kwoty 450 tys. zł) sprawiłaby, że nakłady poniesione na refinansowanie zwróciłyby się najwcześniej za dziesięć lat, a najpóźniej za 32 lata, czyli już po jego spłacie.
OPINIA
MAŁGORZATA MATYJAS
specjalista ds. kredytów hipotecznych w MultiBanku
Największą popularnością cieszą się kredyty we frankach szwajcarskich i te głównie podlegają refinansowaniu. Od marca zeszłego roku MultiBank refinansował blisko 3,5 tys. kredytów hipotecznych. Minimum formalności to jeden z kluczowych czynników, które klienci biorą pod uwagę, decydując się na przeniesienie kredytu. Wzrosła średnia kwota kredytu refinansowego w MultiBanku ze 180 tys. zł w 2006 roku do 200 tys. zł w roku bieżącym. Wraz z refinansowaniem kredytu hipotecznego klienci mogą refinansować inne zobowiązania, korzystając np. z kredytu konsolidacyjnego.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Kredyty refinansowe - stary i nowy kredyt we frankach szwajcarskich
MACIEJ BEDNAREK
maciej.bednarek@infor.pl
DZIESIĘĆ RAD GP: CO SPRAWDZIĆ PRZY REFINANSOWANIU KREDYTU
1 Ulgę odsetkową. Refinansując kredyt hipoteczny stracimy ją, bo dla organów podatkowych będzie to równoznaczne z wzięciem nowego kredytu (z ulgi można było skorzystać, gdy podpisaliśmy umowę kredytową do końca 2006 roku). Jednak korzyści z niej można czerpać (w formie odliczeń od podatku) aż do 2027 roku.
2 Opłaty za zaświadczenie o historii kredytowej. W niektórych bankach wydanie zaświadczenia może kosztować nawet kilkaset złotych.
3 Prowizję za wcześniejszą spłatę. Bank mógł się zabezpieczyć przed naszym odejściem, żądając dużej prowizji, jeśli spłacimy nasze zobowiązanie wcześniej niż ustalono. Wybierając następny bank, nie można dać się ponownie przekonać do tego zapisu.
4 Prowizję za udzielenie nowego kredytu. Jeśli nowemu bankowi naprawdę zależy na naszych pieniądzach, nie powinien pobierać tej opłaty przy refinansowaniu.
5 Oferowane promocje. Może się okazać, że doskonałe warunki przy refinansowaniu będą obowiązywały tylko przez określony, krótki czas.
6 Marżę. Jest to składnik oprocentowania, którego bank pozbywa się najmniej chętnie. Zwróćmy uwagę, czy jej wysokość ustalona w trakcie rozmów, będzie obowiązywała przez cały okres kredytowania.
7 Opłaty dodatkowe. Warto zapytać, czy bank przewiduje jakiekolwiek dodatkowe opłaty związane z czynnościami cywilnoprawnymi (podatki, ubezpieczenia).
8 Wartość dodaną. Warto spytać się, na jakie dodatkowe bonusy możemy liczyć. Dobrym przykładem może być podniesienie kredytu do pierwotnej kwoty. Tak uzyskane pieniądze można mądrze zainwestować.
9 Widełki kursowe, czyli tzw. spread. Jest to ważne tylko w przypadku kredytów w walucie obcej. Bank podzieli kwotę kredytu, o jaką wnioskujemy, przez kurs kupna obowiązujący w tej instytucji finansowej. Jednak wysokość naszych comiesięcznych rat będzie uzależniona od kursu sprzedaży obowiązującego w tym samym banku. Tzw. spread to widełki między kursem wypłaty kredytu a kursem spłaty.
10 Ofertę dotychczasowego banku. Warto najpierw negocjować obniżenie oprocentowania w banku, w którym zaciągnęliśmy kredyt.