Mieszkanie kupione kilka lat temu jest dzisiaj dużo droższe. W zależności od jego lokalizacji, może nawet dwu-, trzykrotnie. Załóżmy, że ulokowane z kredytu w trzydziestometrowej kawalerce 90 000 PLN przyniosło dziś kolejne 180 000 PLN zysku. Taka kwota byłaby do uzyskania po jej ewentualnej sprzedaży. Co zrobić, aby jednak „zjeść ciastko i wciąż je mieć”? Czyli jak skorzystać ze wzrostu wartości lokalu, zachować go na własność i kupić większy?
Dlaczego nie sprzedać?
Oczywiście można pomyśleć o zbyciu mniejszego mieszkania i jednoczesnym kupnie kolejnego, bardziej komfortowego. W ten sposób zrealizujemy „zamrożony” w obecnie posiadanych „czterech ścianach” zysk wynikający ze wzrostu ich wartości. Jednak z drugiej strony pozbędziemy się aktywa, które wciąż może zyskać na wartości. Aktywa, które potencjalnie mogłoby przynosić dodatkowe dochody z wynajmu. W Warszawie przychód z takiej działalności wyniósłby średnio 1300 PLN. Zakładając, że czynsz kosztowałby 500 PLN, różnica, czyli zysk mógłby pokryć koszt obsługi „starego„ kredytu. A jest to dodatkowa korzyść w kontekście szacowania przez bank zdolności kredytowej. Może więc powstrzymać się od sprzedaży i pomyśleć o kupnie? Choć niestety po wyższych niż przed rokiem cenach…
Niestety jest drożej
Na wzroście cen mieszkań zyskali ich właściciele, ale stracili potencjalni kupcy. Za tą samą kwotę „wczoraj” i „dziś” można nabyć zupełnie inny metraż, mniejszy. Pięćdziesięciometrowe mieszkanko w dużym mieście, np. w Warszawie będzie kosztować już nie 150 000 PLN, a ok. 450 000 PLN. Załóżmy, że taka inwestycja leży w polu zainteresowania naszego Kowalskiego? Jakie ma opcje, aby jej dokonać?
Pozostań w tym samym banku
Po pierwsze może pomyśleć o powiększeniu obecnie posiadanego kredytu i rozszerzeniu go o kwotę potrzebną na nabycie nowego lokum. Będą potrzebne dodatkowe 450 000 PLN. Stare mieszkanie jest warte 270 000 PLN i wciąż ciąży na nim zadłużenie. W wyniku połączenia kredytów w jeden obie nieruchomości zostaną obciążone. Z uwagi na fakt, że sumaryczna ich wartość istotnie przewyższy kredyt, bank może zrezygnować z wymogu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Co więcej, łatwiejsze będą z pewnością negocjacje w zakresie wszelkich innych kosztów. Jednak obecny kredytodawca będzie świadomy faktu, że przeniesienie zadłużenia do innej instytucji jest generalnie kosztowne, o czym piszemy niżej, więc nie można liczyć na zbyt wiele.
W takim razie może nowy kredytodawca?
Ile będzie kosztować przeniesienie kredytu do innego banku z ideą jednoczesnego sfinansowania zakupu nowego lokum? Zsumujmy koszty refinansowania zadłużenia. Prowizja kredytowa, opłata za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu, wycena, ubezpieczenie przejściowe, opłaty sądowe, no i spread walutowy w przypadku kredytów walutowych. To nawet kilka procent całego zadłużenia. Dużo.
Tabela 1: Przeciętna wysokość kosztów przyznania refinansowego kredytu hipotecznego
Lp | Rodzaj kosztu | Średnia wysokość kosztu | Wysokość dla kredytu 90 000 (wartość kredytowanej nieruchomości 270 000) |
1 | prowizja kredytowa | 1% | 900 |
2 | prowizja za wcześniejszą spłatę | 0% | 0 |
3 | wycena | 500 | 500 |
4 | ubezpieczenie niskiego wkładu | 3,5% od wartości kredytu przewyższającej 80% wartości zabezpieczenia | 0 |
5 | ubezpieczenie przejściowe | 1% w skali roku (zakładamy, że wpis nastąpi po 6 miesiącach) | 450 |
6 | opłaty sądowe | 400 | 400 |
7 | spread walutowy | 4% | 3600 |
SUMA |
| 5850 |
W zamian, z uwagi na sumarycznie wysoki kredyt, możesz liczyć na lepsze parametry nowego kredytu, w szczególności prowizję i oprocentowanie. Czy to się opłaci? No cóż, to zależy jak wiele uda się wynegocjować, a tutaj zasady nie ma.
Co lepsze?
Pozostanie w tym samym banku to łatwiejsza do przełknięcia, z punktu widzenia opłat wstępnych, opcja dla domowego budżetu. Również wygodniejsza, bo przecież był czas na „zaprzyjaźnienie” się ze „starym” bankiem. Można więc liczyć na mniejsze wymogi w zakresie liczby dostarczanych dokumentów z jego strony. Przy tak istotnych decyzjach finansowych, do jakich należy kredyt hipoteczny, przeważają zawsze liczby. Jeżeli one wskażą, że bardziej opłacalne jest finansowanie w nowej instytucji, warto podjąć wyzwanie.
Bartosz Michałek