Oprocentowanie zdecydowanej większości kredytów hipotecznych zaciąganych w ostatnich latach w Polsce uzależnione jest, wprost lub pośrednio, od wysokości wskaźników WIBOR lub LIBOR, a więc ceny pieniądza na rynku międzybankowym. W konsekwencji każda podwyżka, a nawet oczekiwanie przez rynek decyzji Rady Polityki Pieniężnej o podwyżce stóp procentowych, jest równoznaczne ze wzrostem wysokości kolejnych rat kredytowych.
Ponieważ bardzo wielu kredytobiorców zawiera umowy kredytowe na granicy swojej zdolności do obsługi długu, wzrost wysokości rat, bez jednoczesnego wzrostu dochodów, prowadzi wprost do kłopotów z obsługą zadłużenia.
Dłuższy okres kredytowania
Najprostszym sposobem rozwiązania problemu z obsługą kredytu hipotecznego jest wydłużenie okresu jego spłaty. Nawet jeśli pożyczka została zaciągnięta na maksymalnie długi okres dopuszczalny w regulaminie kredytowania, wydłużyć ja można przynajmniej o taki okres, jaki upłynął już od dnia wypłaty kredytu. Wówczas poprzez prosty zabieg podzielenia aktualnej kwoty długu przez wydłużony okres kredytowania uzyskamy niższe raty kredytowe do bieżącej spłaty.
Jeśli jedyną przyczyną kłopotów z regularną obsługą kredytu hipotecznego jest wzrost oprocentowania, taki zabieg powinien być w zupełności wystarczający. Musimy jednak pamiętać, że to my, nie czekając na działania banku, powinniśmy niejako wyprzedzająco wystąpić z inicjatywą zmiany warunków umowy kredytowej.
W najlepszej sytuacji są osoby, które już w umowie kredytowej zastrzegły sobie prawo do anektowania jej warunków. Wówczas bowiem takie negocjacje łatwiej i szybciej można zakończyć sukcesem.
Na etapie zawierania umowy kredytowej można też sobie zagwarantować prawo do skorzystania w każdym roku z możliwości zawieszenia spłaty części odsetek. Wówczas regulujemy tylko ratę kapitałową, a pieniądze, które musielibyśmy przeznaczyć na spłatę odsetek, mogą choć trochę poprawić naszą bieżącą płynność finansową.
Umowa o refinansowanie
Innym sposobem na obniżenie bieżącej obsługi kredytu hipotecznego jest jego refinansowanie. Polega ono nie na zmianie warunków starej umowy kredytowej, ale na zawarciu nowej, opartej na korzystniejszych kalkulacjach. Chodzi przede wszystkim o niższe oprocentowanie, co jest możliwe w sytuacji, w której nowy kredytodawca zadowoli się niższą marzą. Pamiętajmy, że o wysokości oprocentowania kredytu decydują dwa elementy: zmiany stóp procentowych oraz wysokość marży banku. O ile ten pierwszy czynnik jest niezależny, bo wszystkie banki korzystają ze wskaźników WIBOR, LIBOR itp., o tyle wysokością marż banki konkurują o klientów. Dlatego kredyt refinansowy może być tańszy od starego.
Ważne!
Zawierając umowę z bankiem, można zagwarantować możliwość zawieszenia spłaty części odsetek
Oczywiście zysk z niższej prowizji banku może okazać się niewystarczający dla rozwiązania problemu ze spłatą. W takim przypadku także kredyt refinansowy, który przeznaczymy na spłatę starego kredytu powinniśmy zaciągnąć na okres odpowiednio dłuższy od czasu, który pozostałby nam na spłatę wcześniejszego zobowiązania.
Umowę o nowe kredyt o charakterze refinansowym możemy zawrzeć zarówno z bankiem, który kredytuje nas aktualnie, jak i z bankiem innym, jeśli tylko uzyskamy w nim lepsze warunki finansowe.
Trudniej o nowy kredyt
Musimy jednak pamiętać, że uzyskanie nowego kredytu jest trudniejsze niż anektowanie starej umowy. Takie rozwiązanie, zwłaszcza gdy chcemy uzyskać kredyt refinansowy w innym banku, praktycznie nie wchodzi w rachubę, jeśli mamy już na swoim koncie potknięcia w spłacie starego zobowiązania. Bank, w którym ubiegać się będziemy o kredyt refinansowy, bez trudu uzyska wiedzę w tej materii i zdecydowanie surowiej będzie oceniał naszą aktualną zdolność kredytową.
Obniżenie bieżących kosztów zadłużenia możemy też osiągnąć poprzez zmianę waluty, w jakiej rozliczamy z bankiem kredyt hipoteczny. W przypadku zmiany starej umowy kredytowej posłuży do tego przewalutowanie kredytu. Możemy też kredyt refinansowy zaciągnąć w innej walucie niż stary kredyt, który nim spłacimy. Trzeba jednak pamiętać, że w ten sposób dodatkowo podnosimy ryzyko związane z obsługą długu.
EDYTA DOBROWOLSKA
gp@infor.pl