Nie wszyscy mamy świadomość, że biorąc kredyt hipoteczny odpowiadamy całym swoim majątkiem, a nie tylko nieruchomością, która jest zabezpieczeniem kredytu. Sytuacja polskich kredytobiorców jest zupełnie inna niż w Stanach Zjednoczonych, gdzie bank ma roszczenia tylko wobec nieruchomości, która jest hipotecznym zabezpieczeniem kredytu. Polskie banki nie obawiają się więc generalnie spadku wartości nieruchomości, bo mają prawo do pełnego regresu, czyli prawo do zajęcia nawet całego majątku kredytobiorcy, jeśli ten zaprzestał spłaty kredytu.
Po licytacji też trzeba płacić
- Jeśli mieszkanie jest dzisiaj tańsze niż w momencie, gdy je kupowano i brano kredyt, to jest to problem kredytobiorcy, bo jeśli dojdzie do licytacji nieruchomości przez bank i uzyskana kwota nie pokryje całego zadłużenia, to resztę nadal będzie musiał spłacić kredytobiorca - mówi Agnieszka Nierodka z Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.
Na razie problem braku spłaty nie jest duży - dotyczy tylko niewielkiego odsetka wszystkich kredytów hipotecznych. Oficjalnie, zgodnie z danymi posiadanymi przez Biuro Informacji Kredytowej, dotyczy to zaledwie 0,66 proc wszystkich kredytów hipotecznych.
- Zagrożonych kredytów hipotecznych jest nie więcej niż 1-1,5 proc. - szacuje z kolei Mariusz Zygierewicz ze Związku Banków Polskich.
- U nas nie było ryzykownych kredytów, więc można się spodziewać tylko niewielkiego spadku cen nieruchomości - prognozuje Lechosław Nykiel z Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego.
Polacy spłacają rzetelnie
- W Stanach Zjednoczonych w ostatnim roku ceny nieruchomości spadły średnio o 16 proc. - mówi Marcin Piątkowski z banku PKO BP.
Jednocześnie nie rosną tam płace, wzrasta bezrobocie i mówi się o recesji. Sytuacja w Polsce jest inna. Generalnie jeśli jest dobra koniunktura gospodarcza, to nie ma problemów ze spłatą kredytów, nawet jeśli ceny nieruchomości spadają. Mimo niewielkiego spowolnienia nasze płace nadal rosną w tempie prawie 10 proc. rocznie i dlatego liczba niespłacanych pożyczek nie jest duża.
- Nie ma świeższych danych, ale w 2006 roku było w Polsce tylko 1,5 tys. licytacji nieruchomości - mówi Agnieszka Nierodka.
Zdaniem ekspertów od tego czasu niewiele się zmieniło.
- W Polsce mamy jeden z najniższych w całej UE odsetek niespłacanych kredytów hipotecznych - twierdzi Marcin Piątkowski.
Polacy szczególnie cenią mieszkanie lub dom i spłata kredytu zaciągniętego na kupno tej nieruchomości to często pierwsza pozycja w domowym budżecie. Dużo częściej zalegamy ze spłatą innych rodzajów kredytów.
Młode kredyty ryzykiem banku
W najgorszej sytuacji są banki, które już w momencie kredytowania pożyczyły 120 procent kwoty wartości nieruchomości, licząc na dalszy wzrost cen. Teraz nieruchomości staniały - o 10-15 proc. i wartość zabezpieczenia hipotecznego takiego kredytu jest stosunkowo niewielka.
Problemy dla banków pojawią się dopiero w momencie, gdy kredytobiorca z różnych powodów zaprzestanie spłaty takiego kredytu. Dla kredytów starszych wartość nieruchomości jest dzisiaj dużo wyższa, niż w momencie, gdy pożyczka była brana. Kłopoty banków mogą jednak dotyczyć nowszych kredytów, wziętych w ciągu ostatnich dwóch lat, gdyż obecna wartość nieruchomości mogła spaść poniżej ceny z okresu, w którym kredyt był brany.
- Uruchomienie procedury dochodzenia roszczeń z nieruchomości przez bank trwa rok albo dłużej i powoduje dodatkowe koszty dla sektora bankowego, dlatego bank bardzo niechętnie sięga po taką możliwość - mówi Mariusz Zygierewicz.
W tej chwili banki obawiają się spadku wartości nieruchomości z innego powodu.
- Jeśli ceny nieruchomości wyraźnie spadną, to banki mogą mieć problemy ze sprzedażą nowych kredytów, bo klienci będą oczekiwali dalszego spadku cen i będą wstrzymywać decyzje o zadłużaniu się - prognozuje Agnieszka Nierodka.
Z takim zjawiskiem mamy już do czynienia obecnie, i to jest dla sektora bankowego główne zagrożenie.
Rynek kredytów hipotecznych w Polsce
ROMAN GRZYB
roman.grzyb@infor.pl