Czy zarząd i zarządzanie oznacza to samo
Po pierwsze, zarząd w rozumieniu u.w.l. jest to osoba lub kilka osób wybranych przez właścicieli lokali spośród nich samych albo spoza ich grona. Zarząd ten ma kierować sprawami wspólnoty i reprezentować ją na zewnątrz (art. 20 ust. 1 u.w.l.). Osoby te występują również w stosunkach między wspólnotą a właścicielami poszczególnych lokali, o ile przyjmiemy założenie, że wspólnota jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Można jednak spotkać i inny pogląd, wyrażany przez prawników, zgodnie z którym wspólnota jest tylko zbiorem osób-właścicieli (obydwa punkty widzenia pojawiają się w sądowym orzecznictwie dotyczącym wspólnot mieszkaniowych i spór o to, jak traktować wspólnotę, trwa).
Po drugie, ustawa mówi o zarządzie - zarządzaniu, czyli o czynnościach, jakie wykonują zarząd i administrator (art. 22 u.w.l.).
Zdarza się też, że członkowie wspólnot mylą z zarządem i nazywają tak właśnie firmę zarządzającą (administratora), wynajmowaną wcale nierzadko przez wspólnotę do prowadzenia bieżących spraw wspólnoty, choć ma ona również zarząd pochodzący z wyboru (składający się z osób spoza firmy zarządzającej).
Czy do zarządu wejdą tylko właściciele lokali
Co to znaczy zarząd właścicielski? Pojęcie to pojawia się w publikacjach dotyczących wspólnot. Czy w takim wypadku chodzi o coś innego niż zarząd pochodzący z wyboru?
Nie. Można jednak przypuszczać, że autorom chodzi o podkreślenie, że taki zarząd składa się z osób, które w konkretnej wspólnocie są właścicielami i zarządzają nią. Wydaje się to jednak o tyle niepotrzebne czy nieścisłe, ponieważ każdy - bez wyjątku - zarząd musi być wybrany na mocy uchwały, przez właścicieli, i powinien działać w ich interesie. To zaś, czy osoby, które weszły do zarządu, są tymi, które zostały w akcie notarialnym (w umowie sprzedaży lokalu) wymienione jako właściciele, czy też są np. małżonkami właścicieli również stale mieszkającymi lub pracującymi w lokalu mieszczącym się w budynku wspólnoty, nie ma praktycznego znaczenia. Co więcej, mówienie o zarządzie właścicielskim wprowadza kolejne zamieszanie terminologiczne.
Czy jeśli nie ma umowy, to obowiązuje ustawa
Co można zrobić, jeżeli właściciele mieszkań we wspólnocie nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną i nikt dzisiaj nią nie zarządza? Czy kilka osób (tylko dwóch właścicieli spośród 28 w ogóle się nad tym zastanawia) może założyć, że skoro nie ma żadnej umowy, to wspólnotę obowiązuje zarządzanie takie, jak przewiduje ustawa o własności lokali?
Tak. Ustawa o własności lokali mówi, że jeśli sposobu zarządu nie określono w umowie lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, to obowiązują zasady określone w u.w.l., w przepisach art. 19 i następnych.
Z czego wynikają różnice w sposobie zarządzania
Wspólnoty, które znam, są zarządzane tak rozmaicie, że zastanawiam się, czy wszystkie metody są legalne i równie dobre. Czy takie zróżnicowanie zarządu nieruchomościami wspólnymi jest zgodne z przepisami?
Kilka różnych możliwości zarządzania wspólnotami wynika choćby z przepisów rozdziału 4 ustawy o własności lokali. Tak więc właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później, w formie aktu notarialnego, określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Mogą np. powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Wolno też raz ustalony w akcie sposób zarządzania nieruchomością wspólną zmienić. Do tego jest jednak potrzebna uchwała właścicieli lokali zaprotokołowana przez notariusza. Jeśli natomiast sposobu zarządzania wspólnotą nie określono w umowie, to obowiązują zasady określone w art. 19 i następnych przepisach u.w.l. Warto też pamiętać, że w tzw. małych wspólnotach, czyli takich, w których liczba wszystkich lokali (wyodrębnionych i niewyodrębnionych, należących do pierwotnego właściciela) nie przekracza siedmiu, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności. Nie znaczy to jednak, że zastosowanie mają wszystkie dotyczące tych kwestii regulacje. Nie mają np. zastosowania te, które mówią o domniemaniu równych udziałów współwłaścicieli, a także te, które regulują znoszenie współwłasności albo podział rzeczy wspólnej. Dzieje się tak dlatego, że wspólnota jest współwłasnością przymusową.
Czy sposób zarządu wiąże kolejnych kupujących
Czy w kolejnych umowach wyodrębniających własność lokali, czyli umowach sprzedaży mieszkań i lokali użytkowych, można zmienić sposób zarządzania nieruchomością wspólną? Deweloper, od którego chcę kupić wykończone już mieszkanie i lokal użytkowy, mówi, że jestem związany tymi ustaleniami, które zostały poczynione w umowie z poprzednim klientem. Czy ma rację?
Tak. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także wobec kolejnego nabywcy lokalu (art. 18 ust. 2 u.w.l). Warto pamiętać, że taką umowę ujawnia się w księdze wieczystej nieruchomości, z której są wyodrębniane lokale. Jeśli nie zostało to uczynione, domniemywa się, że obowiązuje sposób zarządzania wynikający z ustawy. I gdyby po pewnym czasie członkowie wspólnoty, których liczba znacząco przyrosła z powodu sprzedaży kolejnych lokali przez pierwotnego właściciela budynku, doszli do wniosku, że chcieliby to zmienić, to zawsze mogą to zrobić. Mogą zmodyfikować ustalony pierwotnie sposób zarządu nieruchomością wspólną w uchwale. Dla ważności takiej czynności powinien zaprotokołować ją notariusz. Potem uchwałę trzeba wpisać do księgi wieczystej nieruchomości wspólnej.
Czy obowiązują stare umowy
Czy umowy o zarządzanie zawarte przed wejściem w życie ustawy o własności lokali nadal są ważne?
Tak. Wynika to z faktu, że ustawa o własności lokali, która zaczęła obowiązywać z początkiem 1995 roku nie zawiera przepisów przejściowych ani nie odnosi się do sytuacji, w których wyodrębnienie lokali nastąpiło przed jej wejściem w życie. Nie ma jednak przeszkód, by takie umowy zmienić, o ile członkowie wspólnoty uważają to za potrzebne.
Czy katalog jest kompletny
Często mamy wątpliwości, czy to, co robi firma zarządzająca naszą wspólnotą, mieści się w zakresie zwykłego zarządu, jak nazywają swoje czynności pracownicy naszego administratora. Nierzadko nie umiemy ocenić, czy działania ich wymagają zgody wyrażonej w uchwale właścicieli lokali, czy nie. Czy są jakieś sztywne kryteria oceny, co należy do czynności zwykłego zarządu, a co je przekracza?
Nie. Ustawa o własności lokali w art. 22 ust. 3 wymienia szczególnie istotne dla wspólnot czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Nie jest to jednak katalog ani kompletny, ani zamknięty. Do takich czynności należą w szczególności: ustalanie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości, przyjmowanie rocznego planu gospodarczego, ustalanie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielanie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, zgoda na ustalenie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie prac budowlanych we wspólnym domu, wyrażanie zgody na rozporządzenie takim nowym lokalem, zmiana wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub dobudowanego, podział nieruchomości wspólnej, nabycie nieruchomości.
Czy zarząd ma przywileje w czasie głosowania
Wiem, że właściciele lokali mogą głosować według zasady jeden właściciel - jeden głos, ale czy zarząd ma tu jakieś przywileje?
Nie. Jeżeli członkowie wspólnoty nie podjęli uchwały, z której wynikałyby szczególne uprawnienia członków zarządu w czasie głosowań, to nie ma mowy o tym, by osoby te miały uprawnienia przerastające te, jakimi dysponują inni właściciele lokali, tym bardziej że członkowie zarządu w ogóle nie muszą być członkami wspólnoty. I przywileje dla członków zarządu, a raczej ich brak, nie ma nic wspólnego z zasadą głosowania jeden właściciel - jeden głos. Ten ostatni sposób jest przydatny szczególnie w przypadkach przewagi udziałów pierwotnego właściciela budynku, w którym sukcesywnie wyodrębniane są lokale nad resztą właścicieli lokali. Otóż jeśli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden albo większość udziałów należy do jednego właściciela, albo gdy oba te warunki są spełnione łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Czy potrzebny jest fundusz remontowy
Czy zarząd nowej wspólnoty mieszkaniowej może wymusić na właścicielach lokali zbieranie pieniędzy na remonty? U nas bowiem, w nowym budynku, zarząd chce narzucić wszystkim właścicielom mieszkań posiadanie funduszu remontowego. Czy może samowolnie podjąć taką decyzję?
Nie. Wymusić utworzenia funduszu zarząd w zasadzie nie może. Niemniej rodzajem faktycznego wymuszenia byłoby głosowanie udziałami na zebraniu właścicieli, wśród których członek lub członkowie zarządu mieliby ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej. Tym samym mogliby przegłosować każdą uchwałę. Posiadanie funduszu remontowego od początku użytkowania nowego budynku ma jednak zalety. Pozwala bowiem zbierać pieniądze na planowane remonty, które prędzej czy później wszędzie trzeba robić, a także daje środki na nagłe, lecz niezbędne naprawy.
Dobromiła Niedzielska-Jakubczyk
Podstawa prawna:
- ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80 ze zm.).