Jedną z najważniejszych rzeczy, na którą powinniśmy zwrócić uwagę podczas wybieraniaswojego wymarzonego mieszkania (a z prawnego punktu widzenia nieruchomościlokalowej) jest oczywiście jego stan prawny. Najogólniej rzecz biorąc pojęciemtym objęte są wszelkie informacje odnośnie praw przysługujących do danejnieruchomości (np. prawo własności, czy też spółdzielcze własnościowe prawo dolokalu) oraz dane osób, którym przysługują te prawa. Niedopatrzenia, jakichdopuścimy się na tym polu, mogą później spowodować wiele kłopotów inieprzyjemności.
Na początkunajważniejsze jest sprawdzenie czyosoba, z którą chcemy zawrzeć umowę, jest właścicielem lokalu mieszkalnego lubpełnomocnikiem właściciela, posiadającym pełnomocnictwo w odpowiedniej formie iz zakresem upoważniającym do sprzedażydanej nieruchomości. Jeżeli dla mieszkania, które chcemy kupić, założonajest księga wieczysta, posiadając jej numer możemy w niej sprawdzić wszelkieniezbędne informacje. Pomocna i dość wygodna może okazać się przy tymprzeglądarka ksiąg wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, wktórej możemy sprawdzić naszą nieruchomość, o ile księga wieczysta dla tejnieruchomości jest prowadzona w postaci elektronicznej. Jeżeli jednak obiektemnaszego zainteresowania jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dlaktórego może, ale nie musi być prowadzona księga wieczysta, to osoba z którązawieramy umowę sprzedaży powinna przedstawić nam zaświadczenie ze spółdzielni, wskazujące że przysługuje jej takieprawo.
Należyupewnić się także, czy mieszkanie niejest przedmiotem współwłasności, a jeżeli tak, to czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na sprzedażmieszkania. Przyda się również zaświadczenieo stanie zameldowania w lokalu, które może dostarczyć nam właściciel lubsami możemy udać się do właściwego ze względu na położenie interesującej nasnieruchomości urzędu gminy celem jego uzyskania.
Z treści ksiągwieczystych możemy uzyskać jeszcze kilka pożytecznych informacji. Najbardziejistotną z nich jest istnienie obciążeńhipotecznych. Wpisy dotyczące hipotek znajdują się w czwartym dziale księgiwieczystej. Dowiemy się z niego, czy mieszkanie jest obciążone hipoteką, ajeżeli tak, to z jakiego tytułu i na jaką sumę.
Pozahipoteką, w księdze wieczystej znajdziemy również informacje dotyczące innych ograniczonych praw rzeczowych,czyli użytkowania i służebności. Mogą być w niej również ujawnione roszczenia i prawa osobiste, takie jaknp. prawo najmu, odkupu, pierwokupu, dożywocia, wynikające z umowy timesharinguprawo korzystania z pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdymroku, a także roszczenia o przeniesienie własności albo o ustanowienieograniczonego prawa rzeczowego.
Aby upewnićsię, że wszystkie opłaty związane zmieszkaniem zostały przez byłego właściciela uregulowane, można zażądaćprzedstawienia lub dla większej pewności dołączenia w postaci załącznika doumowy zaświadczenia w tymprzedmiocie, wystawionego przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową (np. ztytułu opłacenia czynszu), urząd gminy (np. z tytułu niezalegania z podatkamiod nieruchomości), czy zakład energetyczny ( z tytułu niezalegania z opłatamiza energię elektryczną)
Jeżeli umowę sprzedaży mieszkania podpisujemy zpełnomocnikiem dotychczasowego właściciela należy pamiętać, że musi ondysponować pełnomocnictwem do tej konkretnej czynności, jaką jest sprzedażmieszkania, oraz że dokument ten musi mieć formę aktu notarialnego.
Jeśli chcemy być pewni, że już nic nie zmąci namspokojnego korzystania z upragnionego mieszkania, warto jeszcze przejrzeć plan zagospodarowania przestrzennegonajbliższej okolicy, z którym możemy zapoznać się we właściwym ze względu namiejsce położenia mieszkania urzędzie gminy. Dzięki temu upewnimy się, czy wnajbliższych latach nie planuje się w okolicy żadnych inwestycji, które mogłybywzbudzić nasze zaniepokojenie, np. budowy wysokiego budynku, który przysłoniłbynam widok z okna, stanowiący istotny walor mieszkania lub budowy autostrady. Wkażdym przypadku, niezależnie od tego, o jaką nieruchomość chodzi, warto przede wszystkim uważnie przeczytać umowę sprzedaży.
Aneta Wrona - Kłoczko
aplikant radcowski