Stopień trudności : średni/ trudny.
Koszt: zależny od wartości mieszkania/wysokości czynszu.
Wymagane dokumenty: odpis z księgi wieczystej lokalu
Dokument potwierdzający prawo do reprezentowania wspólnoty (np. odpis z księgi wieczystej budynku – z wpisanym zarządcą).
Krok 1: Kiedy można podjąć kroki sądowe.
Ustawa o własności lokali pozwala wspólnocie na przymusową licytację lokalu należącego do jednego z jej członków w określonych okolicznościach:
- Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat
- Rozumie się przez to nie tylko zupełne zaleganie z opłatami, ale również wpłaty niepełne, cząstkowe.
- Ustawodawca nie uściślił co oznacza długotrwałe zaleganie z czynszem, należy jednak założyć odnosi się to do okresu co najmniej kilku miesięcznego (4-6 miesięcy).
- Jeśli wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
- Jest to przesłanka niezależna od zalegania z czynszem.
- Rozumie się przez nią zachowania, które są uciążliwe w stopniu znacznym, uniemożliwiające normalne korzystanie z innych lokali, oraz nieruchomości wspólnej
- Pod tę przesłankę „podpadają” również akty dewastacji mienia wspólnego, napaści czy groźby w stosunku do innych współlokatorów
| MEDIACJA I ROZEZNANIE W SYTUACJI: |
Wspólnota i jej zarząd powinna podjąć wszelkie czynności do polubownego rozwiązania sprawy (podlega to ocenie sądu i może mieć wpływ na przebieg rozprawy). W szczególności należy wytłumaczyć z lokatorem powody zalegania z opłatami. To czy mają one charakter stały czy przejściowy. Można zobowiązać lokatora do wniesienie brakujących opłat, pod rygorem przeprowadzenia ww. postępowania. Dla potrzeb procesowych negocjacje i wyjaśnienia powinny mieć formę pisemną- jeśli lokator nie przyjmuje pism, należy je nadać listem poleconym i zachować dowód nadania. W przypadku naruszenia porządku należy pisemnie zobowiązać lokatora do przestrzegania określonych norm zachowania pod rygorem wytoczenia ww. powództwa. W przypadku interwencji Policji, należy dokumentować przebieg kontroli, aby móc później wykorzystać to ewentualnym procesie. |
Krok 2: uchwała członków wspólnoty.
Podjęcie decyzji o skierowaniu do sądu powództwa o licytację lokalu, należy do spraw przekraczających zwykły zarząd. W związku z czym wymaga uchwały członków wspólnoty oraz udzielenia odpowiedniego pełnomocnictwa zarządowi.
UWAGA: Jest to duży problem w „małych wspólnotach”. W takiej sytuacji wymagana jest bowiem jednomyślność wszystkich właścicieli – w tym paradoksalnie również tego, wobec którego ma być skierowane powództwo. Jedynym wyjściem z impasu jest w takiej sytuacji skierowanie do sądu wniosku o upoważnienie wspólnoty do podjęcia decyzji przez sąd (do złożenia wniosku upoważnieni są właściciele posiadający co najmniej 50 % udziałów we współwłasności łącznej).
Krok 3: Sporządzanie pozwu
Jak sporządzać pisma procesowe: porównaj
Sąd: Sąd okręgowy właściwy miejscowo dla nieruchomości
Powód: Wspólnota mieszkaniowa, reprezentowana przez np. zarząd
Pozwany: właściciel (właściciele) lokalu : uwaga jeśli lokal należy do kilku osób- należy wskazać je wszystkie
Wartość przedmiotu sporu (WPS): wartość mieszkania- przybliżona (zaokrąglona do pełnego złotego w górę)
Przykład: 134.134.01 zł = 134.135 zł.
Tytuł: Pozew o nakazanie sprzedaży oddzielnej własności lokalu
Żądania pozwu:
- o nakazanie sprzedaży lokalu należącego do …….. o nr kw …….. w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości,
- o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu wg norm przepisanych
- o rozpoznanie sprawy również pod nieobecność powódki.
Uzasadnienie:
W uzasadnieniu musimy przedstawić wszystkie okoliczności wypełniające dyspozycję art. 16 ustawy o własności lokali (wskazane w kroku 1).
Przykładowo:
- W przypadku zalegania z czynszem należy:
- Podać jego wysokość.
- Podać okres zaległości.
- Przedstawić korespondencję z lokatorem.
- Przedstawić zestawienie zadłużenia lokalu z księgowości wspólnoty.
- W przypadku zakłócania spokoju, dewastacji i innych przesłanek związanych z zachowaniem lokatora:
- Należy opisać przebieg zdarzeń
- Powołać dowody:
- Z protokołów policji (jeśli były interwencje)
- Z zeznań świadków – powołując dowód z ich zeznań należy wskazać ich dane osobowe oraz adres na jaki należy ich wzywać na rozprawę.
- Opisać, iż niemożliwe było polubowne rozwiązanie konfliktu.
Podpis: Pod pozwem muszą się podpisać osoby uprawnione do reprezentacji wspólnoty
Krok 4: Wyliczenie i wniesienie wpisu sądowego.
Wpis niestety może być wysoki. Wynosi bowiem 5% wartości mieszkania, które ma być poddane licytacji.
Dokładniej- stanowi 5% wartości przedmiotu sporu.
Wpis zaokrąglamy do pełnej złotówki w górę (podobnie jak WPS).
W przypadku, w którym wspólno wygra sprawę koszt wpisu jest jej zwracany przez lokatora- może być ściągnięty przez komornika podczas licytacji nieruchomości.
Wniesienie wpisu: Wpis należy opłacić w kasie sądu, lub przelać na jego konto (wykaz rachunków dostępny na stronie ministerstwa sprawiedliwości).
W tytule przelewu należy wpisać: (w miarę możliwości)- WYDZIAŁ SĄDU, oznaczenie powoda i pozwanego, oznaczenie „wpis”.
Krok 5: Skutki wyroku zasądzającego.
Skutkiem wyroku jest przeprowadzenie licytacji lokalu należącego do pozwanego. Licytację przeprowadza komornik za zgodą sądu.
W efekcie sprzedaży mieszkania, lokator traci swój tytuł prawny do mieszkania i może zostać z niego eksmitowany. Dostaje jednakże kwotę uzyskaną podczas licytacji- po odliczeniu kosztów procesu, oraz egzekucji.
UWAGA: Wspólnota nie musi zapewniać lokalu zastępczego.
Uwagi ogólne:
- - ww. postępowanie powinno być ostatecznością. Pochopne, lub bezpodstawne wytoczenie powództwa spowoduje utratę wpisu sądowego.
- - spłacenie przez lokatora zadłużenia wobec wspólnoty nie powoduje oddalenia powództwa!
- - postępowanie jest drogie i może być długotrwałe
- - warto zastanowić się nad skierowaniem sprawy do profesjonalisty.