W ten sposób unikniesz opodatkowania nieruchomości. Ważna interpretacja podatkowa i wyrok NSA, dzięki którym można zaoszczędzić

Aleksandra Rybak
rozwiń więcej
nieruchomości, podatek, podatek od nieruchomości, interpretacja podatkowa, wyrok / W ten sposób unikniesz opodatkowania nieruchomości. Ważna interpretacja podatkowa i wyrok NSA, dzięki którym można zaoszczędzić / Shutterstock

W dniu 9 maja 2025 r. Prezydent Wrocławia wydał interpretację indywidualną przepisów prawa podatkowego, z której wynika, że w ramach częściowej rozbiórki budynku – można uniknąć jego opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Stanowisko to – choć nie jest wiążące dla wszystkich podatników – znajduje również potwierdzenie w wyroku NSA i może stanowić istotną wskazówkę dla inwestorów.

rozwiń >

Co jest objęte opodatkowaniem w ramach podatku od nieruchomości?

Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości są:

  • grunty,
  • budynki lub ich części,
  • budowle, czyli obiekty, które nie są budynkami, lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości nie podlegają natomiast użytki rolne lub lasy, chyba że są one zajęte na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej. Wówczas również będzie trzeba zapłacić od nich podatek.

Czym są budynek i budowla w rozumieniu przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych – na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości?

Od 1 stycznia 2025 r. – na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości – zmieniły się definicje obiektów budowlanych. Dotychczas (tj. do 1 stycznia 2025 r.) przepisy podatkowe odsyłały w tym zakresie do definicji zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – prawo budowlane. Od 2025 r. natomiast, na potrzeby opodatkowania podatkiem od nieruchomości – budynek i budowla zostały zdefiniowane w ustawie z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: u.p.o.l.).

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. – budynek to obiekt:

  • wzniesiony w wyniku robót budowlanych,
  • wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
  • trwale związany z gruntem,
  • wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych,
  • który posiada fundamenty i dach.

Z ww. definicji budynku zostały jednak wyłączone obiekty, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, których podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym ich przeznaczenie jest pojemność.

Zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 2 u.p.o.l. natomiast – budowlę stanowią:

  • obiekty niebędące budynkami, wymienione w nowym załączniku nr 4 do u.p.o.l., wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem – ww. załącznik zawiera 28 pozycji, w których wymienione są poszczególne budowle (z jego pełną treścią – można zapoznać się poniżej),

Załącznik nr 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych - Wykaz budowli

  • elektrownie wiatrowe, elektrownie jądrowe i elektrownie fotowoltaiczne, biogazownie, biogazownie rolnicze, magazyny energii, kotły, piece przemysłowe, kolej linową, wyciągi narciarskie oraz skocznie, w części niebędącej budynkiem – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
  • urządzenia budowlane – przyłącza oraz urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenia techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub budowlą wymienioną w załączniku nr 4 do ustawy, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
  • urządzenia techniczne – wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
  • fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Kto jest zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości?

Do zapłaty podatku od nieruchomości zobowiązane są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, które są:

  • właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,
  • posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,
  • użytkownikami wieczystymi gruntów,
  • posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
    • wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości albo
    • jest bez tytułu prawnego.

Jeżeli natomiast grunt, budynek lub budowla stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów – obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach nieruchomości.

Jakie są stawki podatku od nieruchomości?

Stawki podatku od nieruchomości mogą być różne w różnych gminach – określają je w swoich uchwałach rady gmin. Górne granice wyznacza jednak corocznie Minister Finansów w obwieszczeniu. Na bieżący rok – wynikają one z obwieszczenia Ministra Finansów z dnia 25 lipca 2024 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2025.

Stawki podatku od nieruchomości mają charakter kwotowy, a ostateczna wysokość daniny, którą trzeba uiścić uzależniona jest ponadto (poza stawką podatku, która obowiązuje w danej gminie) od – powierzchni gruntów i budynków lub ich części.

Wyjątek stanowi stawka od budowli (czyli obiektów, które nie są budynkami), która ma charakter procentowy i opiewa na 2% wartości tych budowli.

Ważne! W przypadku gruntów lub budynków związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, stosowane są wyższe kwotowe stawki opodatkowania.

Interpretacja podatkowa Prezydenta Wrocławia: Usunięcie dachu budynku pozwoli uniknąć podatku od nieruchomości

Zgodnie z interpretacją indywidualną przepisów prawa podatkowego, wydaną przez Prezydenta Wrocławia w dniu 9 maja 2025 r. (znak: WPO-DNT.310.1.1.2025.PR) – istnieje pewna okoliczność (związana z częściową rozbiórką budynku), która może pozwolić na uniknięcie opodatkowania budynku podatkiem od nieruchomości. Jest nią – trwałe i całkowite usunięcie dachu w toku procesu rozbiórki budynku, które skutkuje wygaśnięciem obowiązku podatkowego od budynku w zakresie podatku od nieruchomości. Należy jednak mieć na względzie, że – powyższe nie skutkuje wygaśnięciem obowiązku podatkowego od gruntu, na którym posadowiony jest dany budynek (który – po usunięciu dachu – de facto, przestaje już być budynkiem).

Powyższe wynika z tego, że zgodnie z art. 1a ust. 1 pkt 1 u.p.o.l. – budynkiem jest obiekt, który m.in. posiada dach. A zatem – pozbawienie budynku dachu (w ramach prac rozbiórkowych prowadzonych na podstawie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku) – skutkuje tym, że obiekt ten przestaje być budynkiem dla potrzeb opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Jak dalej wyjaśnił, w wydanej przez siebie interpretacji, Prezydent Wrocławia – „Zgodnie z definicją słownikową dachem jest „konstrukcja osłaniająca od góry budowlę lub teren przed opadami atmosferycznymi, górna część jakiegoś pojazdu, wierzchnia część osłoniętego wnętrza”. Zatem przy tak zakreślonym rozumieniu nieruchomości, dopiero całkowite i trwałe pozbawienie obiektu budowlanego dachu powoduje, że przestaje być on budynkiem w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.” Z powyższego należy wywieść, że – budynek posiada dach do momentu jego całkowitego usunięcia, demontażu lub rozbiórki. Nadal objęty obowiązkiem podatkowym w zakresie podatku od nieruchomości będzie zatem budynek, z którego dach został usunięty wyłącznie częściowo. Z orzecznictwa wynika także – jak dalej wyjaśnia Prezydent Wrocławia – że stan dachu, jego uszkodzenie lub częściowe usunięcie nie oznacza, że dany obiekt „nie posiada dachu”, a przez to przestaje być budynkiem w rozumieniu ustawy podatkowej. Dopiero obiekt całkowicie i trwale pozbawiony dachu, nieosłonięty, nieograniczony od góry – przestaje być budynkiem i tym samym – nie podlega obowiązkowi podatkowemu w ramach podatku od nieruchomości.

Co istotne – biorąc pod uwagę definicję budowli, wynikającą z art. 1a ust. 1 pkt 2 u.p.o.l., od której również należy uiścić podatek od nieruchomości – nią również nie jest obiekt budowlany pozbawiony dachu, a zatem – nie istnieje ryzyko, że powstanie obowiązek podatkowy z tego tytułu.

Z powyższego wynika, że osoby, które nabyły nieruchomość zabudową budynkiem, co do którego została im wydana decyzja o pozwoleniu na rozbiórkę – jeżeli w ramach prac rozbiórkowych, pozbawią ten budynek co najmniej dachu (ale w całości) – będą mogły zaoszczędzić na podatku od nieruchomość od ww. obiektu.

Interpretacja indywidualna przepisów prawa podatkowego nie jest wiążąca dla wszystkich podatników, ale stanowisko Prezydenta Wrocławia znajduje potwierdzenie w wyroku NSA

Należy mieć świadomość, że ww. stanowisko Prezydenta Wrocławia zostało wyrażone w ramach interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego, a zatem – nie jest ono wiążące w innych (nawet analogicznych) sprawach, w stosunku do innych podatników, jednak możne ono stanowić istotną wskazówkę dla osób, które mają możliwość uniknięcia opodatkowania w ramach zbliżonych okoliczności faktycznych (mogą one bowiem zawnioskować o podobną interpretację indywidualną w swojej sprawie).

Co więcej – stanowisko wyrażone przez Prezydenta Wrocławia odnośnie tego, że obiekt budowlany trwale i całkowicie pozbawiony dachu przestaje być budynkiem, który podlega opodatkowaniu w ramach podatku od nieruchomości – znajduje potwierdzenie w orzecznictwie NSA. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 27 sierpnia 2019 r., sygn. II FSK 2933/17pozbawienie istniejącego budynku dachu, a więc jednego z elementów tworzących budynek w rozumieniu ustawy podatkowej, powoduje niemożność jego opodatkowania.” NSA potwierdził również, iż – stan dachu, jego uszkodzenie lub częściowe usunięcie nie oznacza, że dany obiekt „nie posiada dachu”, a przez to przestaje być budynkiem w rozumieniu ustawy podatkowej. Dopiero obiekt całkowicie i trwale pozbawiony dachu, nieosłonięty, nieograniczony od góry, przestaje być budynkiem, a nawet obiektem budowlanym w rozumieniu przepisów prawa budowlanego (red.: a w obecnym stanie prawnym – również w rozumieniu przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 707)

Infor.pl
Konto OKI - czym jest Osobiste Konto Inwestycyjne? Nowy, prosty i ogólnodostępny program Ministerstwa Finansów
05 sie 2025

OKI jako Osobiste Konto Inwestycyjne to nowa propozycja Ministerstwa Finansów. Reklamuje je jako oszczędności nawet do 100 tys. zł i to bez podatku. Program ma być prosty i ogólnodostępny. Na czym miałoby polegać oszczędzanie na OKI?

"Nie wrzucaj banana do czarnego worka" - o bioodpadach, które mogą zasilać Twoją żarówkę
05 sie 2025

Dlaczego wciąż tak wielu z nas ignoruje brązowy pojemnik? Co dzieje się z obierkami po ziemniakach i jak jedna skórka z banana może oświetlić pokój przez sześć godzin? O mitach, błędach i przyszłości bioodpadów rozmawiamy z Katarzyną Gromadzką, ekspertką z firmy Bioodpady.pl.

Będzie ponowna waloryzacja emerytur czerwcowych. Komisja sejmowa za projektem rządowym
05 sie 2025

Komisja sejmowa przegłosowała rządowy projekt dotyczący ponownej waloryzacji emerytur i rent czerwcowych. Chodzi tu o świadczenia po emerytach, którym ustalono prawo do emerytury w czerwcu w latach 2009-2019.

OKI: Nowe Osobiste Konto Inwestycyjne. 100 tys. zł bez podatku. Czy to koniec podatku Belki?
05 sie 2025

Dzięki nowemu rządowemu projektowi o nazwie OKI – Osobiste Konto Inwestycyjne, Polacy będą mogli inwestować do 100 tys. zł bez podatku od zysków kapitałowych. To rozwiązanie zaprezentowane zostało przez ministra finansów i gospodarki Andrzeja Domańskiego. Co dokładnie zakłada OKI, kogo obejmie? Co ze zniesieniem podatku Belki?

Biznes w formie spółki cywilnej
05 sie 2025

Spółka cywilna cieszy się wśród przedsiębiorców dużą popularnością z uwagi na niskie koszty prowadzenia oraz mniejsze, aniżeli w przypadku spółek handlowych formalności związane z prowadzeniem biznesu, co daje jej wspólnikom dużą elastyczność. Spółka cywilna to dobre rozwiązanie szczególnie dla przedsiębiorców nawiązujących współpracę projektową lub realizujących wspólne przedsięwzięcie w oderwaniu od już prowadzonych działalności gospodarczych.

Najczęstsze kody w orzeczeniu o niepełnosprawności. Symbole 05‑R, 10‑N i 02‑P to 75% decyzji. Sprawdź, co oznaczają.
05 sie 2025

Ponad 4 miliony Polaków ma orzeczenie o niepełnosprawności lub niezdolności do pracy. Czy wiesz, że trzy symbole odpowiadają za aż 75% wszystkich decyzji? Jeden z nich pojawia się, w co drugim orzeczeniu! Te oznaczenia nie są przypadkowe. Mają realne znaczenie przy przyznawaniu ulg, świadczeń i wsparcia. Sprawdź, co oznaczają 05‑R, 10‑N i 02‑P zanim sam złożysz wniosek.

Płaca minimalna 2026. Wzrost netto tylko o 95 zł. Jak żyć?
05 sie 2025

Podobnie jak w poprzednich latach, stronom RDS nie udało się osiągnąć porozumienia. Związki zawodowe postulowały podwyżkę minimalnego wynagrodzenia w 2026 r. do 5015 zł brutto, argumentując, że jest to minimalna kwota, która pozwoli pracownikom na utrzymanie się w obliczu rosnących kosztów życia. Z kolei organizacje pracodawców optowały za symbolicznym wzrostem, nie większym niż do 4716 zł brutto, obawiając się negatywnych skutków dla gospodarki i dla sytuacji pracodawców. W efekcie, wobec braku kompromisu, ostateczna decyzja należała do rządu. Niebawem będzie wydane rozporządzenie w sprawie minimalnego wynagrodzenia za pracę i minimalnej stawki godzinowej obowiązujących w 2026 r.

Twój przelew to fikcja? Z pensji zostaje tylko 72%. Oto cała prawda o systemie podatkowym
05 sie 2025

Myślisz, że wiesz, ile zarabiasz? Tylko 72% Twojej pensji trafia faktycznie do Twojej kieszeni. Resztę pochłaniają podatki, składki i ukryte opłaty. Nowy raport ujawnia szokującą skalę fiskalnego obciążenia Polaków i pokazuje, dlaczego obecny system wymaga gruntownej zmiany.

Koniec z bieganiem po zaświadczenia! Rewolucyjne zmiany w podatku od spadków i darowizn, dotyczące zaświadczeń z urzędu skarbowego oraz rozliczeń rent prywatnych
05 sie 2025

Koniec z obowiązkiem przedstawiania zaświadczeń z urzędu skarbowego przy sprzedaży majątku otrzymanego od najbliższej rodziny! Nowelizacja ustawy o podatku od spadków i darowizn upraszcza formalności i rozliczenia rent prywatnych. Sprawdź, co dokładnie się zmienia i kiedy nowe przepisy wchodzą w życie.

Zmiany w kredycie konsumenckimi i rewolucja w ochronie klienta [koniec z lukami prawnymi i reklamami wprowadzającymi w błąd oraz zmiany w limitach i Sankcjach Kredytu Darmowego]
05 sie 2025

Wiele osób długo czekało na nowe regulacje w zakresie kredytu konsumenckiego. Wprawdzie póki co jest to projekt, ale ustawa jest tym samym coraz bliżej. Rządowe Centrum Legislacji opublikowało projekt nowelizacji ustawy o kredycie konsumenckim (nr UC82, dalej jako: projekt), który stanowi kompleksową odpowiedź na wymogi wynikające z unijnej dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE). Analizujemy co się zmieni i jaki będzie to miało wpływ na sytuację kredytobiorców.

pokaż więcej
Proszę czekać...