Kto we wspólnocie mieszkaniowej zwołuje zebranie właścicieli?
Zebranie ogółu właścicieli lokali powinno zostać zwołane co najmniej raz w roku, nie później niż w I kwartale. Do 31 marca każdego roku kalendarzowego musi go zwołać zarząd lub zarządca, któremu został powierzony zarząd nieruchomością wspólną.
Zebrania ogółu właścicieli mogą być zwoływane częściej w razie potrzeby przez zarząd lub zarządcę. Można je zwołać także na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Na corocznym zebraniu właściciele lokali uchwalają coroczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu. Oceniają też pracę zarządu lub zarządcy, któremu powierzyli zarząd nieruchomością wspólną. Przedmiotem zebrania jest też wysłuchanie sprawozdania zarządu i podjęcie uchwały w sprawie udzielenia mu absolutorium.
Mogą podjąć uchwałę o udzieleniu mu albo o nieudzieleniu absolutorium. Podstawą do sporządzenia rocznego sprawozdania z działalności jest pozaksięgowa ewidencja kosztów i przychodów. Sprawozdanie musi obejmować rok kalendarzowy i zawierać zestawienie przychodów i kosztów oraz dokumentację na ich potwierdzenie. Oprócz tego powinno obejmować również relację z innych czynności z zakresu zarządu.
Uchwała w sprawie corocznego planu podejmowana jest na podstawie projektu, który ogółowi właścicieli przedstawia zarząd. Zarząd powinien też zapewnić organizację zebrania, czyli przygotować lokal, zawiadomić właścicieli o terminie, opracować porządek zebrania i przygotować projekty uchwał. Gdyby zaś zabrakło właścicieli do uzyskania większości głosów oddanych na zebraniu, zarząd powinien zebrać je w trybie indywidualnego głosowania.
REKOMENDACJA
Żądać zwołania zebrania mogą wyłącznie właściciele lokali wyodrębnionych, które stanowią już samodzielne nieruchomości. Osoby małoletnie, które są właścicielami nieruchomości na corocznym zebraniu, są reprezentowane przez rodziców, opiekunów lub kuratorów.
Podstawa prawna
• Art. 30 i 31 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Co powinien zawierać coroczny plan gospodarczy?
W corocznym planie gospodarczym zarząd powinien zamieścić wykaz czynności, które przewiduje się realizować w ciągu roku. Należy też w nim wykazać prognozowane koszty inwestycji.
W planie należy też zawrzeć przypuszczalne koszty funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, dotyczące utrzymania nieruchomości wspólnej, np. opłat za wywóz nieczystości, prąd, wodę, ogrzewanie, a także koszty wynagrodzeń członków zarządu, dozorcy, telefonów, materiałów biurowych.
W sprawie przyjęcia corocznego planu gospodarczego członkowie wspólnoty podejmują uchwałę.
REKOMENDACJA
Przepisy ustawy o własności lokali nie przewidują instytucji kworum, czyli minimalnej liczby obecnych na zebraniu właścicieli niezbędnej dla prowadzenia zebrania i podejmowania rozstrzygnięć. Dlatego na ważność zebrania nie wpływa liczba obecnych na nim właścicieli.
W jaki sposób zarząd powinien zawiadomić o zebraniu?
O corocznym zebraniu zarząd albo zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu musi określi dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Gdyby zaś na zebraniu planowano wprowadzić zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, to wówczas w zawiadomieniu należy wskazać treść tej zmiany.
Podczas zebrania właściciele lokali mogą wyjść poza zaplanowany wcześniej porządek obrad i poruszyć sprawy, które nie zostały wcześniej w nim uwzględnione. Mogą też podejmować w tych sprawach uchwały.
REKOMENDACJA
Właściciele lokali powinni zostać zawiadomieni o zebraniu w sposób właściwy, bo tylko wówczas jest ono ważne. Gdyby zaś zostali powiadomieni w sposób niewłaściwy, to zebranie nie będzie ważne i nie będą mogły zostać na nim podjęte uchwały.
Nie każdy musi dostać pismo kierowane odrębnie do siebie. Wystarczy, że członek zarządu zbierze podpisy wszystkich właścicieli lokali na piśmie, które zawiera listę członków wspólnoty oraz podaje termin, miejsce i porządek zebrania. Uważa się, że podpis właściciela lokalu na takim dokumencie oznacza, że przyjął on do wiadomości zawiadomienie o zebraniu.
Podstawa prawna
• Art. 32 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Ile wynosi okres rozliczeniowy wspólnoty?
Okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarzowy. Po zakończeniu tego okresu zarząd lub zarządca wspólnoty ma obowiązek przedstawić właścicielom lokali sprawozdanie ze swojej działalności za poprzedni rok, na corocznym zebraniu.
Zarząd lub zarządca prowadzi dla każdej nieruchomości wspólnej ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczonych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Informacje te zostają uwzględnione w przygotowanym na coroczne zebranie sprawozdaniu zarządu.
REKOMENDACJA
Dlatego po zakończeniu każdego roku obrachunkowego powinno odbyć się coroczne zebranie ogółu właścicieli lokali. Gdyby zarząd lub zarządca nie zwołali go do 31 marca, to wówczas może je zwołać każdy z właścicieli.
Podstawa prawna
• Art. 29 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Jak podejmowane są uchwały przez ogół właścicieli?
Uchwały podejmowane są przez ogół właścicieli na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwała może też być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów. Jednak w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie właściciele mogą postanowić, że na każdego z nich przypada jeden głos.
Głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się wówczas, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy oba te warunki są spełnione łącznie. Zasady te wprowadza się wówczas na żądanie właścicieli, którzy łącznie posiadają co najmniej jedną piatą udziałów w nieruchomości wspólnej.
REKOMENDACJA
O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie.
Podstawa prawna
• Art. 23 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Czy każdą uchwałę podjętą na corocznym zebraniu można zaskarżyć do sądu?
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z następujących powodów:
• niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali,
• naruszenia zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
• naruszenia interesów właściciela lokalu.
W pozwie właściciel lokalu może zgłosić zarzuty merytoryczne albo formalne. Jednak formalne mogą stanowić podstawę do uchylenia uchwały wspólnoty tylko wówczas, gdy wadliwość postępowania miała wpływ lub mogła go mieć na treść uchwały.
REKOMENDACJA
Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu. Sąd może jednak wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Podstawa prawna
• Art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).
Wzór pozwu o unieważnienie uchwały- zobacz.
Terminy zebrań właścicieli lokali - zobacz.
MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ