Jawność cen mieszkań w Polsce już w 2025 roku – na czym to będzie polegać. Kiedy nowe przepisy zaczną obowiązywać?

Katarzyna Siwiec
radca prawny i doradca podatkowy
rozwiń więcej
Jawność cen mieszkań w Polsce – na czym to ma polegać. Kiedy nowe przepisy wejdą w życie? / shutterstock

Ustawa o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, potocznie określana mianem „ustawy o jawności cen mieszkań”, po dość szybkim jej procedowaniu, finalnie w dniu 21 maja 2025 r. nabrała swojego finalnego kształtu. W tym dniu posłowie przyjęli poprawki Senatu do ustawy, które eliminowały budzące kontrowersje zapisy. Zgodnie z treścią art. 122 ust. 2 Konstytucji, Prezydent RP podpisał tę ustawę 5 czerwca 2025 r.

Cele nowych przepisów

Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy jej głównym celem „jest wprowadzenie regulacji gwarantujących zainteresowanym obywatelom rzetelną i aktualną informację o cenach oferowanych przez deweloperów…Skutkiem wejścia w życie ustawy będzie poprawienie pozycji negocjacyjnej potencjalnego nabywcy. Jej efektem będzie także wyeliminowanie nieuczciwych praktyk deweloperów jakie są możliwe, gdy informacja o cenie nie jest powszechnie dostępna…”.

Na czym ma polegać jawność cen mieszkań

Nowe obowiązki deweloperów

Intencje pomysłodawców początkowo nie do końca znalazły odzwierciedlenie w treści przepisów ponieważ obowiązki zaadresowano jedynie w stosunku do sprzedaży lokali już gotowych, co według szacunków obejmować miało 10-12% rynku mieszkań deweloperskich. Przepisy te następnie poprawiono uwzględniając zgłaszane w trakcie procesu legislacyjnego uwagi i w aktualnym brzmieniu nakładają one na deweloperów i innych przedsiębiorców, którzy oferują sprzedaż nieruchomości powstałych w ramach inwestycji deweloperskich określone obowiązki. Przede wszystkim jest to obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej choć dla zainteresowanych nie jest do końca jasne co ustawodawca rozumie pod pojęciem „własnej strony internetowej”. Na stronie tej deweloper będzie zobowiązany udostępniać m.in. takie dane jak:
- cena m2 oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem sprzedaży,
- cena pomieszczeń przynależnych, lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie,
- informacje o wszelkich innych świadczeniach pieniężnych, które nabywca zobowiązany jest spełnić w wykonaniu umowy sprzedaży.

Mowa tu o wartościach podanych w kwocie brutto.

Po wprowadzonych do ustawy poprawkach obowiązek ten będzie datowany na czas przed zawarciem pierwszej umowy rezerwacyjnej w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Strona internetowa zawierająca m.in. powyższe dane będzie musiała być podawana w reklamach, ogłoszeniach i ofertach sprzedaży kierowanych do nabywców.

Chodzi o ceny ofertowe a nie transakcyjne

Istotą kwestią jest to, że deweloperzy będą musieli informować w ten sposób o cenach ofertowych, a nie o cenach transakcyjnych.

Uwzględniając fakt, że ceny ofertowe mogą być zmienne podmioty sprzedające nieruchomości będą musiały je aktualizować. Ustawa wprost stanowi bowiem, iż w przypadku zmiany cen lub świadczeń pieniężnych deweloper, z dniem tej zmiany, uaktualnia informacje na stronie internetowej z podaniem daty tej zmiany, z zachowaniem dotychczas podanych informacji, począwszy od dnia rozpoczęcia sprzedaży. To ma umożliwić potencjalnemu nabywcy zorientowanie się czy lokale w danej inwestycji drożeją czy wręcz odwrotnie są coraz tańsze.

Dodatkowo deweloperzy będą zobligowani do przekazywania tych danych ministrowi właściwemu do spraw informatyzacji w każdej dobie. Minister będzie publikował te dane na specjalnym rządowym portalu.

Jaka korzyść dla nabywców mieszkań

Efektem tych wszystkich obowiązków ma być poprawienie pozycji negocjacyjnej potencjalnego nabywcy. Ich niedotrzymanie może nieść za sobą bardzo negatywne dla dewelopera skutki, albowiem ich naruszenie będzie stanowiło praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów. Za ten czyn wspomniana ustawa uprawnia do nałożenia na przedsiębiorcę kary pieniężnej w wysokości do 10% obrotu osiągniętego w roku obrotowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Poza prawem do informacji w zakresie pełnej ceny domu czy lokalu nabywca, według przepisów ustawy, ma zyskać też specjalne uprawnienie. Mianowicie, ustawa prowadza rozwiązanie, zgodnie z którym w przypadku rozbieżności pomiędzy ceną podaną w sposób wyżej opisany a ceną oferowaną przy zawarciu umowy, nabywca ma prawo żądania zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej. Rozwiązanie to budzi jednak wiele wątpliwości co do możliwości jego zastosowania w praktyce. Z jednej strony wskazuje się, że z uwagi na formę notarialną nabycia nieruchomości konsument, który musi wszcząć proces sądowy – trwający zwykle kilka lat - nie będzie zainteresowany tego rodzaju rozwiązaniem więc ochrona jego interesów jest po prostu iluzoryczna. Po drugie wyrażane są wątpliwości w zakresie skuteczności tego mechanizmu także z powodu możliwości aktualizacji ceny w niewielkich odstępach czasu co bardzo utrudnia, o ile nie uniemożliwia w ogóle konsumentowi sformułowanie tego roszczenia. Rozwiązanie to jest na pewno pomyślane w interesie potencjalnego nabywcy ale w zaproponowanym kształcie trudne do realizacji.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Ustawa ma wejść w życie po upływie miesiąca od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. Podmioty, które rozpoczęły sprzedaż lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych przed jej wejściem w życie będą miały 2 miesiące od dnia wejścia w życie ustawy na dostosowanie się do jej postanowień.

Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy

Podstawa prawna: Ustawa z 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – w dniu 5 czerwca 2025 r. została podpisana przez Prezydenta RP i oczekuje na publikację w Dzienniku Ustaw.

oprac. Paweł Huczko
rozwiń więcej
Prawo
Renta wdowia – od kiedy? ZUS podał harmonogram wypłat
12 cze 2025

Już od 1 lipca 2025 roku Zakład Ubezpieczeń Społecznych rozpocznie wypłaty rent wdowich – nowego świadczenia, na które czekało setki tysięcy uprawnionych. ZUS podał oficjalny harmonogram, z którego wynika, że świadczenia będą wypłacane w dotychczasowych terminach wypłat emerytur i rent: 1., 6., 10., 15., 20. oraz 25. dnia każdego miesiąca.

W Sejmie: Wypłaty ZUS do 21. dnia miesiąca to opóźnienie? Wcześniej między 5. a 10. dniem? [Zasiłki i świadczenia]
12 cze 2025

W Sejmie poseł Michał Moskal zwrócił się do rządu (MRPiPS) z prośbą o potwierdzenie albo zaprzeczenie informacji, jakie otrzymał w swoim biurze poselskim. Wyborcy interweniowali u posła domagając się załatwienia przez niego, aby ZUS wypłacał świadczenia między 5. a 10. dniem każdego miesiąca (tak kiedyś), a nie bliżej 21-ego (tak dziś). Dotyczyć ta sytuacja ma dużej liczby świadczeń - zasiłków chorobowych, macierzyńskich, opiekuńczych, a także świadczenia pielęgnacyjnego.

Kiedy pierwsza wypłata renty wdowiej?
12 cze 2025

Z danych ZUS wynika, że do 11 czerwca 2025 r. do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych wpłynęło 898,7 tys. wniosków. Większość wniosków o rentę wdowią złożyły kobiety. Kiedy pierwsza wypłata renty wdowiej? Gdzie złożono najwięcej wniosków?

Bez edukacji nie ma kaucji – klucz do sukcesu systemu kaucyjnego leży w świadomości społecznej
12 cze 2025

Choć Polacy popierają wprowadzenie systemu kaucyjnego, brak wiedzy o jego działaniu może zagrozić skuteczności reformy. Edukacja i przemyślana komunikacja to fundamenty, bez których nawet najlepsza technologia nie spełni swojej roli.

Wrzutka na ostatniej prostej prezydentury. Deregulacja dla przedsiębiorców, pracowników, konsumentów, bo 29 w 1: dotkliwe zmiany w aż 29. ustawach na skutek podpisu Prezydenta z 5 czerwca 2025 r.
12 cze 2025

Na ostatniej prostej swojej prezydentury - Prezydent Andrzej Duda podpisał istotną ustawę, w szczególności dla przedsiębiorców, ale nowe regulacje odczują też pracownicy czy konsumenci. Można powiedzieć, że jest to 29 w 1: bo dotkliwe zmiany są w aż 29. ustawach na skutek tej jednej ustawy i podpisu Prezydenta w dniu 5 czerwca 2025 r.

WZON. Tylko 78 punkty. Czy tata doczeka? Tyle za brak nerki, przebyty zawał, rak, zawał mózgu, RZS
11 cze 2025

Kolejny list czytelnika Infor.pl o nieprawidłowościach (jego zdaniem) w procesie przyznawania punktów przez WZON, od których zależy wysokość świadczenia wspierającego albo w ogóle jego przyznanie. Publikowaliśmy wcześniej listy np.: 1) osoby niewidomej, która otrzymała 61 punktów oraz osoby sparaliżowanej od pasa w dół z ... 43 punktami. Obie osoby to niepełnosprawność w stopniu znacznym, orzeczenia o niepełnosprawności stałe.

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW o wyborze na urząd prezydenta
11 cze 2025

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW w sprawie stwierdzenia wyniku wyboru prezydenta RP, którą podczas uroczystości na Zamku Królewskim wręczył mu szef PKW Sylwester Marciniak.

Co dalej z paktem migracyjnym? UE wciąż czeka na ruch dwóch krajów, w tym Polski
11 cze 2025

Już 25 krajów UE przekazało swoje plany wdrażania paktu migracyjnego, nie zrobiły tego Węgry i Polska - wynika z opublikowanego w środę 11 czerwca raportu Komisji Europejskiej. KE wezwała w nim spóźnione państwa do przyspieszenia działań w tej sprawie.

Nawet 30 tys. zł kary za podpalenia, w tym za wypalanie traw i rozniecanie ognia w lasach, na łąkach i torfowiskach
11 cze 2025

Zostaną wprowadzone wyższe kary za podpalenia, w tym za wypalanie traw i rozniecanie ognia w lasach, na łąkach i torfowiskach. Tak zakłada projekt autorstwa Ministerstwa Sprawiedliwości. Zgodnie z propozycją górna granica grzywny za sprowadzenie zagrożenia pożarowego wzrośnie z 5 do 30 tys. zł; mandaty za wykroczenia wzrosną z 500 zł do 5 tys. zł.

Trzynastki za 2025 r. pewne już jesienią? Pracownicy kultury mogą składać propozycje zmian do tego projektu do 15 czerwca 2025 r.
11 cze 2025

W maju 2025 r. Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego poinformowało o rozpoczęciu prac nad nowelizacją ustawy o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej. Pracownicy kultury mogą składać propozycje zmian do tego projektu 15 czerwca 2025 r.

pokaż więcej
Proszę czekać...