Zgodnie z przepisem art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Ustawodawca nie zdefiniował jednakże pojęcia „odpowiedniego dostępu”, w związku z czym bywa to przedmiotem różnorakich interpretacji. Ostatnio tj. w dniu 25 listopada 2025 r. Sąd Najwyższy w postanowieniu wydanym w sprawie I CSK 1612/25 wskazał, że nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c., jeżeli z siecią dróg publicznych w rozumieniu ustawy o drogach publicznych łączy ją szlak drożny wydzielony geodezyjnie jako droga, która chociaż nie jest zaliczona do sieci dróg publicznych, to pozwala na powszechny i nieskrępowany dostęp do nieruchomości ogółowi osób.
- Czym jest odpowiedni dostęp do drogi publicznej?
- Czy droga konieczna musi uwzględniać dojazd pojazdów?
- Czy istnieje możliwość odmowy ustanowienia służebności drogi koniecznej gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej?
- Poza tym sąd może wniosek oddalić również wtedy gdy dostęp do drogi publicznej istnieje ale nie jest on odpowiednio przystosowany
Czym jest odpowiedni dostęp do drogi publicznej?
Choć, jak już wyżej wspomniałam, definicji legalnej pojęcia „odpowiedniego dostępu do drogi” w przepisach nie odnajdziemy można ją stworzyć na kanwie bogatego dorobku orzecznictwa w tym zakresie. Generalnie przyjąć trzeba, że odpowiedni dostęp do drogi publicznej to taki, który pozwala właścicielowi korzystać z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem oraz właściwościami. Inaczej zatem może wyglądać dostęp do nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, a inaczej do nieruchomości rolnej, do której trzeba np. dojechać maszynami rolniczymi.
W przepisie art. 145 kodeksu cywilnego nie chodzi o brak dostępu do drogi publicznej w ogóle, a o brak dostępu odpowiedniego. Jak się podnosi w judykaturze odpowiednim jest taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala właścicielowi korzystać z całej nieruchomości, a nie tylko z jej części, zgodnie z jej przeznaczeniem. Oznacza to, iż dostęp do drogi publicznej musi gwarantować bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do takiej drogi. Przykładowo uznaje się, iż wyjazd z nieruchomości jest nieodpowiedni, gdy stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym (orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 1999 r., III CKN 786/98). Z nieodpowiednim dostępem może mieć do czynienia również wówczas gdy co prawda nieruchomość ma jakieś połączenie z drogą publiczną ale z powodu ukształtowania terenu nie ma możliwości dojazdu nim przez część roku bo np. dojazd do działki jest zalewany. Różnorodność sytuacji faktycznych jest z pewnością dość duża. Co do zasady zatem regulacje prawne dotyczące ustanowienia drogi koniecznej mają charakter elastyczny, w związku z czym sąd rozpoznający wniosek ma możliwość uwzględnienia konkretnych okoliczności faktycznych.
Warto też podkreślić, iż szerokość drogi koniecznej nie musi odpowiadać parametrom wskazanym w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie bowiem z § 2 przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, a nie do zapewnienia szerokości dla służebności drogowej. Poza tym także przepis art. 145 kodeksu cywilnego nie wprowadza bowiem takich kryteriów. Parametry służebności winny być oceniane indywidualnie, w szczególności jeżeli droga obejmuje jedynie służebność przechodu nią, wówczas może ona mieć nawet jednometrową szerokość.
Czy droga konieczna musi uwzględniać dojazd pojazdów?
W obecnych czasach odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy (zob. postanowienie SN z dnia 25 maja 2021 r., II CSK 83/21). W większości przypadków służebność drogi koniecznej będzie obejmowała zarówno możliwość przechodu, jak i przejazdu autem. Ale też nie zawsze tak być musi. Uwarunkowania urbanizacyjne mogą bowiem powodować pewne ograniczenia w tym zakresie. Oznacza to, że w konkretnych okolicznościach (nieruchomość położona jest w zabudowie wielkomiejskiej, wśród ulic o dużym natężeniu ruchu) dostęp do drogi publicznej może być uznany za odpowiedni także wówczas, gdy istnieje możliwość zaparkowania samochodu w pobliżu drogi publicznej i pokonania dalszej drogi pieszo (tak postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 2019 r., I CSK 30/19 i z dnia 13 kwietnia 2011 r., V CSK 317/10). Jeżeli nieruchomość nie jest zabudowana budynkami mieszkalnymi to co do zasady nie ma potrzeby aby zapewnić do niej dojazd także pojazdami służb publicznych i straży.
Czy istnieje możliwość odmowy ustanowienia służebności drogi koniecznej gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej?
Choć nie będą to częste sytuacje to pomimo, ze nieruchomość nie ma dostępu odpowiedniego do drogi sąd może, w uzasadnionych okolicznościach, wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej oddalić. Z analizy orzecznictwa wynika, że może tak zrobić w sytuacji gdy właściciel tak zabudował własną nieruchomość, że pozbawił się tym dostępu do drogi koniecznej albo wówczas gdy właściciel nieruchomości jedynie chce w sposób bardziej efektywny czy łatwiejszy korzystać z nieruchomości i budynków na niej usytuowanych. Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że instytucja służebności nie może służyć wygodzie właściciela nieruchomości władnącej kosztem naruszenia prawa właściciela działki obciążonej.
Poza tym sąd może wniosek oddalić również wtedy gdy dostęp do drogi publicznej istnieje ale nie jest on odpowiednio przystosowany
Z innej strony z odmową ustanowienia służebności można spotkać się w sytuacji gdy wnioskodawca żąda dojazdu samochodami mechanicznymi do działki o charakterze rekreacyjnym, na której nawet nie jest możliwe prowadzenie produkcji rolniczej i nie ma tak naprawdę potrzeby dojazdu.
Warto jednak pamiętać, iż w każdym jednak przypadku sąd bada warianty dojazdu i wybiera spośród nich ten najbardziej optymalny zarówno pod kątem potrzeb nieruchomości władnącej, jak i jak najmniejszego obciążenia gruntów, przez które droga ma przebiegać.
Katarzyna Siwiec, radca prawny i doradca podatkowy