Można zasiedzieć nie tylko całą nieruchomość, ale również udział we współwłasności. Dotyczy to także działek budowlanych (zwłaszcza niezabudowanych) , gdzie łatwiej wykazać, że jeden ze współwłaścicieli przez lata faktycznie przejął pełne władztwo nad nieruchomością. Aby doszło do zasiedzenia udziału, samo korzystanie z nieruchomości nie wystarczy. Współwłaściciel musi zamanifestować na zewnątrz, że traktuje całą nieruchomość jak wyłączny właściciel, a pozostali współwłaściciele akceptują taki stan. Może o tym świadczyć np. ogrodzenie całej działki, samodzielne ponoszenie wszystkich kosztów związanych z nieruchomością, w tym podatku i opłat, przy jednoczesnym braku sprzeciwu pozostałych współwłaścicieli.
- Zasiedzenie udziału we współwłasności. Trzeba pokazać, że "nieruchomość należy do mnie"
- "Nieruchomość należy do mnie" - przykład
- Nie każda inwestycja na działce oznacza zasiedzenie
- Sama bierność innych współwłaścicieli działki nie wystarczy do zasiedzenia
- Podstawy prawne zasiedzenia udziałów
Zasiedzenie udziału we współwłasności. Trzeba pokazać, że "nieruchomość należy do mnie"
Podstawą zasiedzenia udziału w nieruchomości jest wykazanie, że współwłaściciel zaczął zachowywać się wobec pozostałych tak, jakby był jedynym właścicielem całej nieruchomości. Nie wystarczy samo korzystanie z działki czy ponoszenie części kosztów. Konieczne jest wyraźne zamanifestowanie na zewnątrz, że traktuje on nieruchomość wyłącznie jako swoją.
"Nieruchomość należy do mnie" - przykład
Przykładem jest sprawa rozpoznana przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z 24 lutego 2021 r. (sygn. akt III CSKP 36/21). Jeden ze współwłaścicieli wybudował na wspólnej nieruchomości warsztat i przez wiele lat zachowywał się tak, jakby był jej jedynym właścicielem.
W decyzji o pozwoleniu na budowę z 19 stycznia 1973 r. wskazano, że warsztat ma powstać „na nieruchomości stanowiącej własność wnioskodawcy”. Decyzja została skierowana wyłącznie do niego, a nie do pozostałych współwłaścicieli. Nie było też dowodu, aby pytał ich o zgodę na budowę.
Sąd uznał, że już od 1961 r. współwłaściciel uzewnętrzniał swoje właścicielskie podejście do nieruchomości. Ogrodził działkę, zamknął ją, korzystał z niej wyłącznie, a inne osoby mogły korzystać jedynie za jego zgodą. Samodzielnie decydował o sposobie zagospodarowania terenu, ponosił nakłady finansowe, występował o pozwolenie na budowę jako właściciel i sam opłacał podatki od nieruchomości.
Takie działania pokazywały otoczeniu, że nie traktuje siebie jedynie jako jednego ze współwłaścicieli, lecz jako osobę posiadającą całą nieruchomość dla siebie.
Nie każda inwestycja na działce oznacza zasiedzenie
Samo ponoszenie wydatków na nieruchomość albo jej modernizacja nie oznacza jeszcze, że doszło do zasiedzenia udziałów innych współwłaścicieli.
Sądy wskazują, że nie stanowią takiej manifestacji czynności związane ze zwykłym korzystaniem z nieruchomości. Przykładowo:
- doprowadzenie kanalizacji do budynku mieszkalnego jest czynnością zwykłego zarządu (uchwała SN z 19 kwietnia 2002 r., III CZP 18/02);
- wybudowanie szamba w gospodarstwie nie świadczy samo w sobie o przejęciu nieruchomości dla siebie;
- zmiana przeznaczenia budynków gospodarczych lub ich przebudowa nie musi oznaczać odsunięcia innych współwłaścicieli;
- modernizacja gospodarstwa i pobieranie z niego pożytków również może mieścić się w ramach zwykłego wykonywania praw współwłaściciela.
Prawo chroni własność, dlatego do zasiedzenia udziału innej osoby wymagane są działania jednoznacznie pokazujące zmianę charakteru posiadania.
Sama bierność innych współwłaścicieli działki nie wystarczy do zasiedzenia
Fakt, że pozostali współwłaściciele przez lata nie korzystają z nieruchomości, nie oznacza automatycznie, że utracili swoje prawa. Osoba powołująca się na zasiedzenie musi wykazać, że posiadała nieruchomość wyłącznie dla siebie i chciała wyłączyć innych z korzystania z niej.
Musi również udowodnić, że tę wolę ujawniła wobec pozostałych współwłaścicieli oraz osób trzecich.
Co ważne, zwrócenie się do współwłaściciela z propozycją odkupienia jego udziału nie zawsze oznacza przyznanie, że nie doszło do samoistnego posiadania. Taka propozycja może być jedynie próbą uporządkowania sytuacji prawnej nieruchomości.
Klasyfikacja budżetowa 2027. Nowe rozporządzenie z komentarzem eksperta
Podstawy prawne zasiedzenia udziałów
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem może nabyć własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada ją nieprzerwanie jako posiadacz samoistny przez 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze.
Zasiedzenie może dotyczyć także nieruchomości wspólnej. W takim przypadku jeden ze współwłaścicieli może nabyć udziały pozostałych, ale tylko wtedy, gdy wykaże, że posiadał całą nieruchomość jak wyłączny właściciel, z pominięciem praw innych współwłaścicieli.
Zgodnie z art. 206 k.c. każdy współwłaściciel ma prawo współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w zakresie, który można pogodzić z prawami innych osób. Dlatego współwłaściciel chcący zasiedzieć cudzy udział musi wykazać coś więcej niż zwykłe korzystanie z nieruchomości – musi udowodnić, że rozszerzył swoje posiadanie ponad przysługujące mu uprawnienia i wyraźnie zamanifestował to wobec innych.
Zasiedzenie udziałów jest więc możliwe, ale wymaga pokazania jednoznacznego komunikatu: „ta nieruchomość jest tylko moja, a pozostali współwłaściciele nie mają już do niej prawa”.
W przypadku małżonków zasiedzenie udziału przez jednego z nich co do zasady wygląda inaczej ze względu na ustrój wspólności majątkowej – nie jest to typowa sytuacja zasiedzenia udziałów między niezależnymi współwłaścicielami.