Księga wieczysta: Wpis przerywa zasiedzenie. Wystarczy roszczenie

• SN: Wpis w księdze wieczystej przerywa bieg zasiedzenie. Zaskoczenie dla przejmujących działkę sąsiada
• Zasiedzenie a przerwanie biegu przedawnienia (postanowienie SN z 11 kwietnia 2024 r. - sygn. akt II CSKP 856/23)
• Sąd Najwyższy o wpisach w księgach nieruchomości czynności egzekucyjnych
• Co to jest zasiedzenie
• Ile wynoszą terminy zasiedzenia?

Sąd Najwyższy dopuszcza możliwość przerwania biegu zasiedzenia przez … wpis w księdze wieczystej. Czyli w sferze realnej nic się nie zmienia. Na działce osoby A władztwo faktyczne sprawuje osoba B i czeka cierpliwie 20 lat albo 30 lat, aby przejąć działkę. I nagle pojawia się wpis w księdze wieczystej działki o np. prowadzeniu czynności egzekucyjnych. I jest przerwanie biegu zasiedzenia. 

Tezę tą znajdziemy w poniższym postanowieniu. W dalszej części omówimy pogląd Sądu Najwyższego na znaczenie wpisu w księdze wieczystej dla zasiedzenia.

SN: Wpis w księdze wieczystej przerywa bieg zasiedzenie. Zaskoczenie dla przejmujących działkę sąsiada

Musi to być powództwo lub wniosek, których uwzględnienie uniemożliwi posiadaczowi nabycie przez zasiedzenie własności nieruchomości lub innego prawa. Wyjaśnia nam to Sąd Najwyższy w sprawie o sygnaturze II CSKP 856/23.

Zasiedzenie a przerwanie biegu przedawnienia (postanowienie SN z 11 kwietnia 2024 r. - sygn. akt II CSKP 856/23)

Jak interpretować ten przepis w kontekście zasiedzenia? Sięgamy do postanowienia Sądu Najwyższego, który rozstrzygał taką sprawę.  

Przykład

Jan Kowalski zajął w złej wierze 1 ha ziemi. Ziemia należy do Pani Katarzyny, która od 10 lat przebywa za granicą. Jan Kowalski próbuje wykorzystać ten fakt, że Pani Katarzyna nie może się bronić przed jego planami. Pani Katarzyna nie płaciła podatków w Polsce (w tym podatku od nieruchomości). Dlatego fiskus wszczął postępowanie podatkowe, a następnie egzekucyjne. Informacja o roszczeniach została wpisana do księgi wieczystej nieruchomości (w której figuruje jako właścicielka Pani Katarzyna). Czy został przerwany bieg zasiedzenia.

Sąd Najwyższy o wpisach w księgach nieruchomości czynności egzekucyjnych

Przykładem tego sposobu myślenia (jak pokazany w przykładzie) jest postanowienie SN z 11 kwietnia 2024 r. - sygn. akt II CSKP 856/23. 

Rozpoznając 11 kwietnia 2024 r. skargę kasacyjną od postanowienia Sądu Okręgowego w Suwałkach, Sąd Najwyższy rozważał znaczenie czynności egzekucyjnych podejmowanych w stosunku do przedmiotu zasiedzenia.

Oddalając skargę stwierdził, iż przy wykładni art. 123 § 1 pkt 1 w zw. z art. 175 k.c. nie można pominąć celu instytucji zasiedzenia oraz funkcji przerwania jego biegu.

Celem zasiedzenia jest uporządkowanie długotrwałych stosunków prawnorzeczowych i zmobilizowanie właściciela do zajęcia się przedmiotem swojej własności, funkcją zaś przerwy biegu terminu zasiedzenia jest uniemożliwienie posiadaczowi zasiedzenia nieruchomości lub innego prawa. 

Jednym ze sposobów przerwania biegu zasiedzenia jest wytoczenie odpowiedniego powództwa lub złożenie odpowiedniego wniosku, o których mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c. 

Biorąc pod uwagę cel przerwy biegu terminu zasiedzenia, musi to być powództwo lub wniosek, których uwzględnienie uniemożliwi posiadaczowi nabycie przez zasiedzenie własności nieruchomości lub innego prawa.

Dlatego czynności, o których mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c., nie muszą zmierzać bezpośrednio do pozbawienia posiadacza posiadania nieruchomości. Jedną z takich czynności jest wszczęcie egzekucji z nieruchomości i dokonanie o tym wpisu w księdze wieczystej, gdyż w rzeczywistości jest to czynność, której skutki dotyczą także posiadacza samoistnego, zobowiązując go do znoszenia czynności egzekucyjnych, a w ich ramach m.in. objęcia nieruchomości zarządem, opisem i oszacowaniem, czy licytacją.

Co to jest zasiedzenie

Sposób nabycia własności rzeczy ruchomej lub nieruchomości wskutek upływu czasu.

Ile wynoszą terminy zasiedzenia?

Nieruchomości, służebności gruntowe i użytkowanie wieczyste. Wymagane jest:

• nieprzerwane posiadanie samoistne
• upływ czasu (20 lat dla dobrej wiary posiadacza, a 30 lat dla złej wiary).

Zasiedzenia rzeczy ruchomej. Wymagane jest::

• nieprzerwane posiadanie samoistne
• upływ trzech lat
• dobra wiara posiadacza przez cały okres posiadania.

Sąd Najwyższy musiał rozstrzygnąć jakie znaczenie – w tej jakże skomplikowanej historii – ma wpis do księgi wieczystej. Najpierw sędziowie przypomnieli, że jednym ze sposobów przerwania biegu zasiedzenia jest wytoczenie odpowiedniego powództwa lub złożenie odpowiedniego wniosku (zob. art. 123 § 1 pkt 1 k.c.). 

Dlatego czynności, o których mowa w art. 123 § 1 pkt 1 k.c., nie muszą zmierzać bezpośrednio do pozbawienia posiadacza posiadania nieruchomości. 

Sąd Najwyższy uznał, że:

Teza 1) Egzekucja z nieruchomości i dokonanie o tym wpisu w księdze wieczystej to przerwanie biegu terminu zasiedzenia. Mamy czynność, której skutki dotyczą także posiadacza samoistnego, zobowiązując go do znoszenia czynności egzekucyjnych, a w ich ramach m.in. objęcia nieruchomości zarządem, opisem i oszacowaniem etc. 

Teza 2) Stosujemy art. 925 § 1 k.p.c., w stosunku do osób trzecich (a zatem także w stosunku do posiadacza), nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. 

Teza 3) Zgodnie zaś z art. 29 u.k.w.h. wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia postępowania. Co do zasady zatem w stosunku do osób trzecich, a więc innych niż dłużnik egzekwowany, oraz w stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości ma moc od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie i jest to najpóźniejszy moment związany z wszczęciem egzekucji, w którym należy przyjąć, iż doszło do przerwania biegu zasiedzenia nieruchomości, której dotyczy egzekucja.

ŹRÓDŁO - Pogląd przedstawiony w artykule dominuje w aktualnym orzecznictwie Sądu Najwyższego. Znajdziemy go w

1. wyrok SN z 25 listopada 2015 r., II CSK 639/14, 
2. uchwała SN z 22 listopada 2013 r., III CZP 69/13, OSNC 2014/7-8/74, 
3. postanowienie SN: z 21 lutego 2013 r., IV CSK 347/12, z 31 stycznia 2013 r., II CSK 262/12, z 24 października 2012 r., III CSK 310/11, z 25 maja 2012 r., I CSK 474/11, z 5 kwietnia 2012 r., II CSK 395/11, z 7 maja 2009 r., IV CSK 459/08).