Nic nie wskazuje, żeby w 2024 r. chęć do inwestowania w zagraniczne nieruchomości przez rodaków miała osłabnąć. Niestety, nieodłączną częścią tego trendu jest także rosnąca liczba oszustw.
- Inwestycje w nieruchomości zagranicą są coraz zyskowniejsze
- Jak nie kupić domu widma: uwaga na reklamy
- Naprawdę bezpiecznie jest tylko ze wsparciem
Co istotne, nie przed wszystkimi potrafią uchronić doradcy i eksperci zajmujący się obrotem nieruchomościami, zwłaszcza jeśli sami nie działają na konkretnym lokalnym rynku.
Inwestycje w nieruchomości zagranicą są coraz zyskowniejsze
Z roku na rok coraz więcej Polaków inwestuje w nieruchomości za granicą – przekonaliśmy się, że to się opłaca. I wszystko się zgadza pod warunkiem, że transakcję powierzamy specjalistom. To ważne, bo rośnie liczba oszustw.
– Topografia oszustw na rynkach zagranicznych jest podobna do występujących na rynku krajowym. W branży krążą opowieści o wpłaconych zadatkach, które zniknęły wraz z nieuczciwymi firmami, internetowych transakcjach sprzedaży domów widm, przepłacanych o dwa lub trzy razu inwestycjach – mówi Oksana Agnieszka Żendarska, ekspert ds. nieruchomości i inwestycji zagranicznych.
Zdaniem ekspertki problem pogłębia fakt, że w Polsce nie ma konieczności uzyskania licencji w działalności na rynku doradztwa w obrocie nieruchomościami. Działalność agencji nieruchomości, a także pośredników rządzi się przede wszystkim warunkami rynkowymi. Nie ma zasad, które pomogłyby wyeliminować oszustów.
Jak nie kupić domu widma: uwaga na reklamy
Coraz częściej inwestujemy przez Internet. Tak jest szybko i wygodnie, ale właśnie podczas zakupów online powinniśmy zachować szczególną ostrożność.
– W ofertach pojawiają się domy lub mieszkania widma, których w ogóle nie ma w sprzedaży. Zdarza się też, że prawa do sprzedaży ma inna firma niż ta, która pokazuje zdjęcia. Przed podjęciem decyzji, a na pewno przed dokonaniem jakiejkolwiek płatności powinna zapalić się nam czerwona lampka – mówi Agnieszka Żendarska.
Ekspertka zwraca też uwagę, że są sytuacje, kiedy ktoś kupuje mieszkanie w tzw. dziurze w ziemi, ale nie sprawdził dokumentacji i planów zagospodarowania terenu, z których wynika, czy taka nieruchomość w ogóle jest w danym miejscu planowana.
Okazuje się, że często impulsem do podjęcia decyzji jest dobre zdjęcie nieruchomości, pięknie wydany folder albo reklama ze znaną osobą.
– Jeśli słyszymy o wyjątkowej okazji tylko „musimy podjąć decyzję bardzo szybko” to naprawdę warto jeszcze raz spokojnie wszystko przeanalizować. Bez pośpiechu sprawdźmy, co i od kogo kupujemy, jedźmy na wizję lokalną, poprośmy o przedstawienie wszystkich realnych kosztów oraz sprawdźmy dokumentację. I podpiszmy tylko taką umowę, która zabezpieczy nasze interesy – radzi ekspertka. Zaliczki lub zadatki przed zakupem nie powinny być pobierane. Stawka pośrednika też nie jest tajemnicą, w Europie w zależności od kraju wynosi od 3 do 7% wartości nieruchomości.
Większość indywidualnych klientów to osoby, dla których kupno nieruchomości jest ważną, ale najczęściej jednorazową inwestycją. Chociaż są też klienci, którzy robili to kilka razy. Jednak od jednych i drugich trudno wymagać wystarczającej wiedzy na temat przeprowadzanych transakcji. – Nie nadążamy za zmianami w przepisach, nie śledzimy tendencji rynkowych, niewiele wiemy o specyfice interesujących nas pod względem inwestycyjnym miejsc – wylicza ekspertka.
Taka przestrzeń tworzy idealne warunki dla nieuczciwych pośredników.
– Ich aktywność na rynku nieruchomości jest porównywalna z kupnem i sprzedażą np. samochodów. Zarówno w jednej, jak i drugiej branży są duże pieniądze, a one zawsze przyciągają amatorów łatwego zarobku – dodaje Oksana Agnieszka Żendarska.
Naprawdę bezpiecznie jest tylko ze wsparciem
Jak kupować nieruchomości bezpiecznie? Najprostsza odpowiedź: wybieraj profesjonalistów.
– W branży nieruchomości ok. 20% specjalistów pracuje na podstawie rekomendacji i dba o referencje. Tacy doradcy nie namawiają do gonitwy za atrakcyjną ceną i kupowania mieszkania w wątpliwych projektach mało znanych firm budowlanych, w krajach, gdzie zagraniczni inwestorzy nie inwestują. Informują rzetelnie o zyskach, ale także o możliwych zagrożeniach – mówi ekspertka.
Doradca specjalizujący się tylko w rynkach zagranicznych ma, a na pewno powinien mieć, szczególną wiedzę, doświadczenie i kompetencje.
Sposobów na weryfikację kompetencji doradcy jest więcej. Jaki zatem, wg ekspertki, powinien być dobry doradca ds. inwestycji zagranicznych?
- Profesjonalny doradca nigdy nie myli żądania klienta z jego obiektywnymi potrzebami i możliwościami. Dokonuje wyboru nieruchomości wspólnie z kupującym i dba, aby była to najlepsza opcja pod względem ceny, jakości oraz bezpieczeństwa transakcji. Rozpoczyna pracę dopiero po sporządzeniu planu działania, opracowaniu schematu transakcji i przeprowadzeniu kalkulacji finansowych.
- Poproszony, nie będzie miał problemu z pokazaniem pięciu zalet nowej inwestycji i porównaniu z podobnymi inwestycjami w innych krajach. Doradca ds. nieruchomości i inwestycji zagranicznych powinien stale się dokształcać, znać rynek, oferowane inwestycje i być na bieżąco z najświeższymi wiadomościami. Powinien mieć także wiedzę z zakresu marketingu, inwestycji, sprzedaży, prawa itp. Jeśli nie potrafi nas o tym przekonać, nie zna języków – lepiej zakończyć dalszą współpracę.
- Przy zakupie nieruchomości w celu inwestycyjnym tj. dla osiągania dochodu pasywnego, warto sprawdzić, czy sam doradca inwestuje i ma do tego odpowiednie przygotowanie oraz czy i ile jego inwestorzy zarobili na transakcjach związanych z nieruchomościami.
Ekspertka przestrzega, by nie ufać specjalistom od kupna i sprzedaży mieszkań na rynku krajowym, że dobrze doradzą w sprawie nieruchomości za granicą. Osoba, która mówi, że zajmuje się wszystkimi transakcjami dotyczącymi nieruchomości, z reguły nic nie robi naprawdę dobrze. Wiele jest przykładów profesjonalistów z rynku wtórnego, którzy nie rozumieją rynku pierwotnego i odwrotnie. Każdy rynek ma swoją specyfikę.
Według Żendarskiej poziom przygotowania można określić m.in. na podstawie znajomości dodatkowych kosztów i ukrytych opłat za transakcję.
– Każdy, kto stale zawiera umowy na rynku nieruchomości, z łatwością odpowie na to pytanie. Nie jest dobrą rekomendacją, jeśli doradca nie chce podzielić się swoim doświadczeniem, odpowiada szablonowo i obiecuje porozmawiać o tym później – wyjaśnia. To tylko swego rodzaju pierwszy test.