Podatek PCC przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego znacznie uszczupla portfel nabywcy, gdyż przy nieruchomości wartej np. 1 mln zł – urzędowi skarbowemu trzeba zapłacić aż 20 tys. zł. W związku ze zmianą przepisów, jaka miała miejsce od 31 sierpnia 2023 r. – wobec części nabywców nieruchomości, obowiązek zapłaty PCC przy zakupie nieruchomości został jednak zniesiony. Chociaż zwolnienie obowiązuje już jakiś czas – wiele osób, poszukujących dla siebie mieszkania lub domu, nadal nie jest tego świadomych i zakłada, że będzie musiało uiścić 2% podatku. Kto i na jakich zasadach, nabywając nieruchomość, może skorzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych?
- PCC przy zakupie nieruchomości w 2026 i 2027 r. – ile wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych, w obecnie obowiązującym stanie prawnym?
- PCC przy zakupie nieruchomości w 2026 i 2027 r. – kto jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych i kiedy powstaje obowiązek podatkowy w obecnie obowiązującym stanie prawnym?
- Likwidacja PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego pozwala zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – przepisy o 0% podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązują w 2026 r. (i będą obowiązywać w 2027 r.), chociaż nie wszyscy o nich pamiętają
- Ustawodawca przewidział jeszcze inne, szczególne zwolnienia od PCC przy zakupie nieruchomości – kto jeszcze nie zapłaci podatku od czynności cywilnoprawnych, nabywając nieruchomość w 2026 i 2027 r.?
- Niektórzy natomiast zapłacą wyższy PCC przy zakupie nieruchomości – kto zamiast 2%, zapłaci aż 6% podatku od czynności cywilnoprawnych, nabywając nieruchomość w 2026 i 2027 r.?
PCC przy zakupie nieruchomości w 2026 i 2027 r. – ile wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych, w obecnie obowiązującym stanie prawnym?
Zgodnie z obecnie obowiązująca ustawą z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – podatkowi od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) podlega m.in. umowa sprzedaży nieruchomości. Obowiązek podatkowy – zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy – ciąży przy tym na kupującym, podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości (a nie automatycznie – cena wpisana do umowy sprzedaży; zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy), a stawka podatku opiewa na 2% (zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ww. ustawy).
Dla przykładu: Przy zakupie nieruchomości o wartości rynkowej 500 tys. zł – do zapłaty będzie 10 tys. zł podatku, a o wartości 1 mln zł – 20 tys. zł podatku.
PCC przy zakupie nieruchomości w 2026 i 2027 r. – kto jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych i kiedy powstaje obowiązek podatkowy w obecnie obowiązującym stanie prawnym?
PCC przy sprzedaży nieruchomości obciąża nabywcę nieruchomości, ale płatnikiem tego podatku jest notariusz, co wynika wprost z art. 10 ust. 2 ustawy o PCC, zgodnie z którym – notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego. Notariusz oblicza i pobiera podatek od nabywcy nieruchomości, a następnie wpłaca go do urzędu skarbowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC), czyli – dokładnie w momencie podpisania umowy sprzedaży nieruchomości. Jeżeli natomiast zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności – obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy przenoszącej własność (zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o PCC).
Likwidacja PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego pozwala zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – przepisy o 0% podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązują w 2026 r. (i będą obowiązywać w 2027 r.), chociaż nie wszyscy o nich pamiętają
Od 31 sierpnia 2023 r., na podstawie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw i dodanego wówczas do ustawy o PPC pkt 17 w ramach art. 9:
Od podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) zwolniona jest sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Oznacza to, że podatek od czynności cywilnoprawnych został zlikwidowany w zakresie nabywania pierwszej nieruchomości (tj. mieszkania lub domu) z rynku wtórnego. Ponadto zwolnienie obejmuje również osoby posiadające już udział w nieruchomości, ale tylko pod warunkiem, że udział ten nie przekracza 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Pomimo, że ww. zwolnienie obowiązuje już od 31 sierpnia 2023 r. – wiele młodych osób, które poszukuje swojej pierwszej nieruchomości na rynku wtórnym, nie jest tego świadomych i nierzadko zakładają, że będą musiały uiścić 2% podatku od czynności cywilnoprawnych.
Przykładowo: Przy kupnie lokalu o wartości 500 tys. zł, kupujący swoje pierwsze mieszkanie zaoszczędzą 10 tys. zł, a przy mieszkaniu za 1 mln. zł, 20 tys. zł – tyle wynosiły kwoty podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego przed wprowadzeniem ww. zwolnienia (tj. przed 31 sierpnia 2023 r.), które należało opłacić już przy podpisywaniu aktu notarialnego przeniesienia własności.
Ówczesny minister rozwoju i technologii Waldemar Buda, podczas konferencji prasowej, która została zorganizowana w dniu wejścia w życie przepisów wprowadzających ww. zwolnienie od PCC, powiedział:
– „Przy starcie programu Pierwsze Mieszkanie wspominałem, by osoby zainteresowane kupnem nieruchomości z rynku wtórnego wstrzymały się kilka tygodni ze względu na zniesienie PCC. Od dziś przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu można zaoszczędzić sporą sumę pieniędzy, która z pewnością przyda się np. przy remoncie. Maksymalnie obniżamy koszty operacyjne i formalne.”
Ustawodawca przewidział jeszcze inne, szczególne zwolnienia od PCC przy zakupie nieruchomości – kto jeszcze nie zapłaci podatku od czynności cywilnoprawnych, nabywając nieruchomość w 2026 i 2027 r.?
Zgodnie z art. 9 pkt ustawy o PCC – z podatku od czynności cywilnoprawnych, w zakresie sprzedaży nieruchomości, zwolniona jest jeszcze:
- sprzedaż własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku dokonania czynności zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia (art. 9 pkt 2 ustawy o PCC);
- sprzedaż nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli nabywcą jest były właściciel (wieczysty użytkownik):
- nieruchomości wywłaszczonej, któremu przyznano odszkodowanie, a nie przyznano nieruchomości zamiennej,
- nieruchomości sprzedanej na cele publiczne określone w przepisach o gospodarce nieruchomościami, który w razie wywłaszczenia spełniałby warunki do przyznania nieruchomości zamiennej,
- nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, wykupionych na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska
– w wysokości kwoty otrzymanego odszkodowania (uzyskanej ceny), pod warunkiem, że nabycie nastąpiło w ciągu 5 lat od daty otrzymania odszkodowania (zapłaty) (art. 9 pkt 3 ustawy o PCC);
- sprzedaż budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym, jeżeli następuje ona:
- w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie budynku lub praw do lokalu,
- w celu uzyskania w zamian spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części, zajmowanego przez nabywcę na podstawie umowy najmu, określonej w przepisach o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (art. 9 pkt 4 ustawy o PCC);
- sprzedaż nieruchomości dokonana w ramach realizacji prawa do rekompensaty w rozumieniu ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej – do wysokości kwoty odpowiadającej wartości zrealizowanego prawa do rekompensaty (art. 9 pkt 15 ustawy o PCC).
Niektórzy natomiast zapłacą wyższy PCC przy zakupie nieruchomości – kto zamiast 2%, zapłaci aż 6% podatku od czynności cywilnoprawnych, nabywając nieruchomość w 2026 i 2027 r.?
Od 31 sierpnia 2023 r., w związku z wejściem w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych w przypadku zakupu pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego – niektórzy zapłacą natomiast wyższe PCC (opiewające na aż 6%).
Mowa o kupujących, którzy nabywają co najmniej sześć lokali mieszkalnych, albo szósty z kolei, wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, które są opodatkowane podatkiem VAT – stawka PCC od sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu wynosi wówczas nie 2%, a 6%.
Ważne! Jeżeli lokal nabywa kilka kupujących, stawkę 6% PCC stosuję się także wtedy, gdy chociażby jeden z nich jest zobowiązanych do uiszczenia podatku w takiej stawce.
Celem wprowadzenia powyższej zmiany było przeciwdziałanie sytuacji, w której podmioty dokonujące pakietowych zakupów mieszkań konkurują ze zwykłymi nabywcami i dzięki większej liczbie kupowanych za jednym razem lokali – są w stanie uzyskać od dewelopera niższą cenę zakupu.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 191)
- Ustawa z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1463)