Pułapka w prawie budowlanym, na którą „łapie” się wiele osób: Szopa ogrodowa w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy nieruchomości, to samowola budowlana, za którą trzeba zapłacić nawet 10 tys. zł. Urzędnicy nie mają litości

• Czy szopa ogrodowa (domek narzędziowy) jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy – prawo budowlane?
• Czy do posadowienia na swojej nieruchomości szopy ogrodowej (domku narzędziowego) konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę?
• Czy do posadowienia na swojej nieruchomości szopy ogrodowej (domku narzędziowego) konieczne jest dokonanie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej?
• Jeżeli nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – niezbędne będzie ponadto uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
• W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność (co nierzadko dotyczy domów w zabudowie szeregowej i bliźniaczej) – nie obejdzie się bez zgody pozostałych współwłaścicieli na posadowienie szopy ogrodowej (domku narzędziowego)
• Istotne jest również miejsce posadowienia szopy ogrodowej (domku narzędziowego) i jej odległość od granicy sąsiedniej nieruchomości
• Wiele szop ogrodowych i domków narzędziowych posadowionych jest niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, a za samowolę budowlaną właścicielom nieruchomości grożą surowe konsekwencje

Czy szopa ogrodowa (domek narzędziowy) jest budynkiem w rozumieniu przepisów ustawy – prawo budowlane?

To zależy od wielu czynników, takich jak m.in. wielkość szopy (domku narzędziowego) i technologia jej posadowienia na działce. Biorąc jednak pod uwagę:

1. definicję budynku z art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane, zgodnie z którą przez budynek – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach oraz
2. jej interpretację w orzecznictwie NSA – w wyroku z dnia 9 października 2019 r. (sygn. II OSK 2779/17) sąd stwierdził, że o braku trwałego związania z gruntem szopy ogrodowej nie świadczy fakt jej posadowienia na bloczkach cementowych,

– w znacznej większości przypadków, szopa ogrodowa (domek narzędziowy) będzie stanowiła budynek w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

Czy do posadowienia na swojej nieruchomości szopy ogrodowej (domku narzędziowego) konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę?

Konieczności czasochłonnego i kosztownego uzyskania pozwolenia na budowę, w przypadku zamiaru posadowienia na swojej działce szopy ogrodowej (domku narzędziowego) można uniknąć, jeżeli spełni się wymogi z art. 29 ust. 1 pkt 14 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę (ale wymaga zgłoszenia!) budowa wolnostojących:

• parterowych budynków gospodarczych,
• garaży,
• wiat

o powierzchni zabudowy do 35 m², jeżeli łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekracza dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Jeżeli zatem są spełnione powyższe warunki, czyli szopa ogrodowa (domek narzędziowy) nie przekracza powierzchni 35 m², jest budynkiem parterowym i na 500 m² działki nie przypadają więcej niż dwa obiekty z kategorii: budynki gospodarcze, garaże i wiaty – co do zasady (bowiem poniżej zostaną jeszcze omówione pewne wyłączenia) – szopę ogrodową (domek narzędziowy) można postawić na swojej nieruchomości w oparciu o zgłoszenie, o którym mowa w art. 30 prawa budowlanego.

Czy do posadowienia na swojej nieruchomości szopy ogrodowej (domku narzędziowego) konieczne jest dokonanie zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej?

Zgodnie ze wspomnianym powyżej art. 29 ust. 1 pkt 14 prawa budowlanego, jak również biorąc pod uwagę najczęstsze parametry takich obiektów – posadowienie na swojej nieruchomości szopy ogrodowej (domku narzędziowego), w znacznej większości przypadków, wymagać będzie dokonania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, o którym mowa w art. 30 ww. ustawy.

Budynki/obiekty, które spełniają ściśle określone przez ustawodawcę parametry, są wykorzystywane w określonym celu lub zostały posadowione na działce o określonym przeznaczeniu, mogą być jednak z powyższego obowiązku (dokonania zgłoszenia) wyłączone. Wśród takich przypadków (w których zgłoszenie nie jest wymagane), na uwagę zasługuje w szczególności:

• art. 29 ust. 2 pkt 1 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga zgłoszenia budowa obiektu gospodarczego związanego z produkcją rolną i uzupełniającego zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, jeżeli jest to:
• • parterowy budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy do 35 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m lub
  • suszarnia kontenerowa o powierzchni zabudowy do 21 m²,
• art. 29 ust. 2 pkt 3 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga zgłoszenia budowa wolnostojącej altany o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki – w tym miejscu warto podkreślić, że, zgodnie z przytoczonym powyżej orzeczeniem NSA, posadowienie szopy np. na bloczkach cementowych sprawia, że nie jest ona już „wolnostojąca”, a zatem nie można skorzystać z przedmiotowego wyłączenia,
• art. 29 ust. 2 pkt 4 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga zgłoszenia budowa altany działkowej i obiektu gospodarczego, o którym mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych,
• art. 29 ust. 2 pkt 19 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga zgłoszenia budowa obiektu małej architektury, przez który należy rozumieć niewielki obiekt, a w szczególności:
• • kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury,
  • posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,
  • użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki,

– raczej nie jest nim zatem szopa ogrodowa (domek narzędziowy),

• art. 29 ust. 2 pkt 33 prawa budowlanego, zgodnie z którym – nie wymaga zgłoszenia budowa jednokondygnacyjnego budynku gospodarczego i wiaty o prostej konstrukcji, związanych z produkcją rolną, o powierzchni zabudowy do 150 m², przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 6 m i wysokości nie większej niż 7 m, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Jeżeli zatem – szopa ogrodowa (domek narzędziowy) może zostać zakwalifikowana do któregoś z ww. wyłączeń – zgłoszenie jej budowy do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej również nie będzie konieczne. W przeciwnym wypadku natomiast – zgodnie z art. 30 prawa budowlanego – należy tego zgłoszenia dokonać. Co więcej – zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia prac związanych z posadowieniem szopy ogrodowej (domku narzędziowego). Organ administracji architektoniczno-budowlanej, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zgłoszenia – będzie mógł wówczas wnieść od niego sprzeciw, stwierdzając np. że w danym przypadku konieczne jest uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Do wykonywania prac związanych z posadowieniem szopy – legalnie, będzie można przystąpić dopiero po upływie ww. terminu na wniesienie przez organ ww. sprzeciwu (jeżeli oczywiście organ go nie wniesie).

Jeżeli nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – niezbędne będzie ponadto uprzednie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy

Przed dokonaniem zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej zamiaru posadowienia szopy ogrodowej (domku narzędziowego) – warto również zweryfikować, czy dana nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przeciwnym wypadku bowiem – przed dokonaniem ww. zgłoszenia – konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, iż – zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy, którą to decyzję – będzie trzeba następnie dołączyć do zgłoszenia.

W przypadku nieruchomości stanowiącej współwłasność (co nierzadko dotyczy domów w zabudowie szeregowej i bliźniaczej) – nie obejdzie się bez zgody pozostałych współwłaścicieli na posadowienie szopy ogrodowej (domku narzędziowego)

W przypadku nieruchomości stanowiących współwłasność (co nierzadko zdarza się np. w przypadku budynków wielorodzinnych w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej) – jeżeli nieruchomość nie została formalnie podzielona, a jej podział jest np. wyłącznie umowny (wynikający z notarialnych umów sprzedaży nieruchomości i np. załączonych do nich mapek, wyznaczających „podział” gruntu pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli) – przed posadowieniem szopy ogrodowej (domku narzędziowego) konieczne jest ponadto uzyskanie zgody pozostałych współwłaścicieli działki. Zgodnie z art. 4 prawa budowlanego bowiem – prawo do zabudowy nieruchomości gruntowej (jaką jest również posadowienie szopy ogrodowej), uzależnione jest od wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do zgłoszenia zamiaru posadowienia szopy ogrodowej (domku narzędziowego) do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, należy obligatoryjnie dołączyć (złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 30 ust. 2a pkt 1 prawa budowlanego). Jeżeli natomiast nieruchomość jest wspólna – do oświadczenia tego, załącza się zgody pozostałych współwłaścicieli gruntu.

Istotne jest również miejsce posadowienia szopy ogrodowej (domku narzędziowego) i jej odległość od granicy sąsiedniej nieruchomości

Szopa ogrodowa (domek narzędziowy), powinien zostać posadowiony na nieruchomości zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zwłaszcza w zakresie jej odległości od granicy sąsiedniej nieruchomości. Stanowi o tym par. 12 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym – budynek na działce budowlanej (którym jest również szopa ogrodowa / domek narzędziowy) należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy lub odpowiednio
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

Budynek (szopa ogrodowa / domek narzędziowy) może zostać posadowiony (ścianą bez okien lub drzwi w stronę granicy działki) w odległość mniejszej niż 3 m, ale nie mniejszej niż 1,5 m, jeżeli taką możliwość przewiduje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Poza ww. regulacjami, jest jeszcze jeden przepis, na podstawie którego można posadowić szopę ogrodową (domek narzędziowy) bliżej granicy działki, niż wspomniane powyżej 3 m. Mowa o par. 12 ust. 4 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym – w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, dopuszczalna jest:

• budowa budynku ścianą bez okien i drzwi:
• • bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub
  • w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m,

na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej lub odpowiednio

• budowa budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m:
• • bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub
  • w odległości nie mniejszej niż 1,5 m

ścianą bez okien i drzwi.

Każda szopa ogrodowa (domek narzędziowy), którego ściana zewnętrzna (bez okien i drzwi) posadowiona jest w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy działki i jednocześnie nie jest to dokładnie „linia” stanowiąca granicę działki – jest posadowiona niezgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Co więcej – decydując się na „skorzystanie” z par. 12 ust. 4 ww. rozporządzenia i posadowienie szopy ogrodowej (domku narzędziowego) na granicy działki lub alternatywnie w odległości co najmniej 1,5 m od niej – należy mieć świadomość, iż takie umiejscowienie budynku sprawia, że oddziałuje on na sąsiednią nieruchomość. Wynika to wprost z par. 12 ust. 5 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym – usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4 (par. 12, czyli – we wspomnianych powyżej odległościach), powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Oddziaływanie to polega zwłaszcza na tym, że wprowadza ono ograniczenia związane z zabudową sąsiedniej nieruchomości (np. właśnie w zakresie możliwości posadowienia budynku bezpośrednio przy jej granicy). Tym samym – w następstwie dokonanego zgłoszenia zamiaru posadowienia szopy ogrodowej (domku narzędziowego) w takiej lokalizacji – organ administracji architektoniczno-budowlanej, może uznać, że zgłoszenie nie jest wystarczające i konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę, gdyż – w ramach postępowania o wydanie decyzji administracyjnej w tym zakresie, jego stronami będą również właściciele nieruchomości, na którą będzie oddziaływać inwestycja, tj. znajdujących się w obszarze jej oddziaływania (zgodnie z art. 28 ust. 2 prawa budowlanego).

Wiele szop ogrodowych i domków narzędziowych posadowionych jest niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, a za samowolę budowlaną właścicielom nieruchomości grożą surowe konsekwencje

Z powyższego wynika, że wszystkie szopy ogrodowe (domki narzędziowe), które posadowione są niezgodnie z przepisami par. 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – np. w pasie pomiędzy bezpośrednią granicą działki (ale nie na tej granicy), a 1,5 m od tej granicy albo bez dokonania zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlane – mogą zostać uznane za samowolę budowlaną. Legalizacja takiej samowoli, to dla właściciela nieruchomości koszt 5 tys. zł (zgodnie z art. 49d ust. 1 pkt 2 lit. a prawa budowlanego), a grzywna, jaką ponadto może zostać ukarany (za wykonanie robót budowlanych niezgodnie z przepisami, czyli w niewłaściwej odległości od sąsiadującej nieruchomości jak również np. bez wymaganego zgłoszenia) – to kolejne 5 tys. zł (zgodnie z art. 93 ust. 1 pkt 2a i pkt 6 prawa budowlanego – i to odrębnie za wykonanie robót budowlanych niezgodnie z warunkami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czyli m.in. za niewłaściwą odległość od szopy od granicy nieruchomości oraz za posadowienie szopy bez uprzedniego zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej). Warto zatem mieć się na baczności i zawsze – przed przystąpieniem do jakichkolwiek robót budowlanych na swojej nieruchomości – wnikliwie przenalizować zawiłe przepisy prawa budowlanego.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418)
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm.)
• Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 1212.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. 2022 poz. 1225 z późn. zm.)